TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT NAZAIRE

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DU 12 Mars 2026

N° RG 23/00416 – N° Portalis DBYT-W-B7H-FAIX

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[M] [K], [V] [K], [W] [K]

C/

[L] [F] – désistement partiel du 27.03.2023, A.S.L. DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE [Adresse 1], [P] [U] – désistement partiel du 27.03.2023, S.A.R.L. FAIENCERIE DE [Localité 1], [S] [R], [E] [T], [C] [Z], [O] [N], [X] [B], [G] [Y] [D], COMMUNE DE [Localité 1]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Fabien PAVY

M^e Jean-marc LEON (NANTES)

M^e Meriem AZDEM

M^e Sophie GUILLON-COUDRAY

Expert :

Monsieur [I] [Q]

Monsieur [J] [H]

_______________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [K]

né le 07 Septembre 1964 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [V] [K]

né le 25 Avril 1985 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Monsieur [W] [K]

né le 21 Avril 1988 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Tous Rep/assistant : M^e Fabien PAVY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

_______________________________________________________

DEFENDEURS :

A.S.L. DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE [Adresse 1]

dont le siège social est situé [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Jean-marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

***

S.A.R.L. FAIENCERIE DE [Localité 1]

dont le siège social est situé [Adresse 6] inscrite au RCS de SAINT-NAZAIRE sous le n° 394.216.725 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : M^e Meriem AZDEM, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE et de M^e Louis-René PENNEAU, avocat au barreau d’ANGERS

***

COMMUNE DE [Localité 1]

dont le siège social est situé [Adresse 7] enregistrée à l’INSEE sous le n° 214.401.317 prise en la personne de son représentant légal Monsieur le Maire

Rep/assistant : Maître Sophie GUILLON-COUDRAY de la SELARL COUDRAY URBANLAW, avocats au barreau de RENNES

***

Monsieur [S] [R]

né le 04 Juillet 1949 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

Madame [E] [T]

née le 17 Avril 1950 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Monsieur [C] [Z]

né le 22 Mars 1955 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

Madame [O] [N]

née le 21 Août 1955 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 10]

Madame [G] [Y] [D]

demeurant [Adresse 10]

Tous non représentés

***

Monsieur [L] [F] – désistement du 27.03.2023

né le 14 Juillet 1958 à [Localité 8]

de nationalité Française,

Madame [P] [U] – désistement du 27.03.2023

née le 12 Mai 1959 à [Localité 9],

Tous deux demeurant [Adresse 11]

Tous deux non représentés

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Amélie COUDRAY, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Christel KAN

DEBATS : A l’audience publique du 18 Septembre 2025

JUGEMENT : Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débat, prorogé au 12 Mars 2026.

* * *

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Messieurs [M] [K], [V] [K] et [W] [K] (ci-après dénommés « les consorts [K] ») sont propriétaires de la parcelle située section CX n°[Cadastre 1] lieu-dit [Localité 10] sur la commune de [Localité 1] (44).

Faisant valoir un enclavement de cette parcelle, les consorts [K] ont fait assigner les propriétaires riverains de leur parcelle : l’ASL des copropriétaires du Domaine [Adresse 1] (ci-après dénommée « l’ASL »), la SARL FAIENCERIE DE [Localité 1], Monsieur [S] [R], Madame [E] [T], Monsieur [C] [Z] et Madame [O] [N] par acte du 2 juin 2021 devant la juridiction des référés du Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire qui puisse donner un avis sur les servitudes pouvant bénéficier au fonds dominant et sur l’indemnisation appropriée à verser au fonds servant.

Les consorts [K] ont, dans ces mêmes conditions, également fait assigner Monsieur [X] [B] et Madame [G] [Y] [D] par acte du 3 juin 2021.

Par ordonnance du 20 juillet 2021, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder Monsieur [I] [Q].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 29 septembre 2022, puis un second rapport additif le 4 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice séparés du 24 janvier 2023, les consorts [K] ont assigné Monsieur [L] [F], Madame [P] [U], l’ASL des copropriétaires du Domaine [Adresse 1], la SARL FAIENCERIE DE [Localité 1], la Commune de Pornic, Monsieur [S] [R], Madame [E] [T], Monsieur [C] [Z], Madame [O] [N], Monsieur [X] [B], Madame [G] [Y] [D] devant ce Tribunal, vus les articles 682, 697 et 698 du code civil, aux fins de voir :

JUGER les consorts [K] recevables en leurs demandes et les y déclarer bien fondés, JUGER que des parcelles appartenant à l’ASL [Adresse 1] seront grevées d’une servitude de passage et de tréfonds au profit du fonds dominant : la parcelle CX [Cadastre 1] appartenant à l’indivision [K],JUGER que d’autres parcelles appartenant à l’ASL [Adresse 1] seront grevées d’une servitude de tréfonds au profit du fonds dominant : la parcelle CX [Cadastre 1] appartenant à l’indivision [K],JUGER que des parcelles appartenant à la Commune de [Localité 1] seront grevées d’une servitude de tréfonds au profit du fonds dominant : la parcelle CX [Cadastre 1] appartenant à l’indivision [K], JUGER que des parcelles appartenant à la société Faïencerie de [Localité 1] seront grevées d’une servitude d’eau pluviale au profit du fonds dominant : la parcelle CX [Cadastre 1] appartenant à l’indivision [K], STATUER sur les contributions aux charges d’entretien de ces diverses servitudes,JUGER que la part d’entretien de la voirie de l’ASL [Adresse 1] (parcelles CX [Cadastre 2] et CX [Cadastre 3]) sera supprimée en cas de rétrocession des parties communes à la Mairie ou en cas de nouveau refus de l’ASL Domaine [Adresse 1] d’acquiescer à cette intégration au domaine public, DÉCLARER commune et opposable la décision à intervenir à la Commune de [Localité 1],

Le 27 mars 2023, le juge de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance entre les consorts [K] et Monsieur [F] et Madame [U], suite au désistement des demandeurs contre ces derniers.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 février 2025, les consorts [K] demandent au tribunal, vu les articles 682, 697 et 698 du code civil et les articles 514 et suivants et 700 du code de procédure civile, de :

DÉCLARER recevables et bien fondées les demandes des consorts [K], ÉTABLIR judiciairement une servitude de passage et de tréfonds au profit du fonds dominant la parcelle cadastrée CX [Cadastre 1] à [Localité 1] appartenant à l’indivision [K] sur les fonds servants suivants appartenant à l’ASL [Adresse 1] :CX [Cadastre 4] CX [Cadastre 5] CX [Cadastre 3]CX [Cadastre 2] ÉTABLIR judiciairement une servitude de tréfonds au profit du fonds dominant : la parcelle CX [Cadastre 1] appartenant à l’indivision [K] sur les fonds servants suivants appartenant à l’ASL [Adresse 1] :CX [Cadastre 6]CX [Cadastre 7]CX [Cadastre 8]CX [Cadastre 9]CX [Cadastre 10]CX [Cadastre 11]CX [Cadastre 12]CX [Cadastre 13] CX[Cadastre 14]ÉTABLIR judiciairement une servitude de tréfonds au profit du fonds dominant : la parcelle CX [Cadastre 1] appartenant à l’indivision [K] sur les fonds servants suivants appartenant à la Commune de [Localité 1] :CX [Cadastre 15]CX [Cadastre 16]ÉTABLIR judiciairement une servitude d’eau pluviale au profit du fonds dominant : la parcelle CX [Cadastre 1] appartenant à l’indivision [K] sur les fonds servants suivants appartenant à la société Faïencerie de [Localité 1] :CX [Cadastre 17] CX [Cadastre 18] JUGER que l’entretien des servitudes sera effectué de la façon suivante :L’entretien de la servitude sera exclusivement effectué par le fonds dominant s’agissant des parcelles CX [Cadastre 4] et CX [Cadastre 5],L’entretien de la servitude relatifs aux parcelles CX [Cadastre 2] et CX [Cadastre 3] sera partiellement pris en charge par le fonds dominant selon la clef de répartition proposée par Monsieur l’expert (1 part par logement, 2 parts par commerce) minorée de 50% au regard de l’absence de droit de vote. Elle ne concernera que les frais de voiries qui devront être justifiées par L’ASL [Adresse 1] chaque année par la production des justificatifs de dépense. Tout travail somptuaire ou d’embellissement de la voie sera exclu de cette participation.JUGER que la part d’entretien de la voirie de l’ASL [Adresse 1] (parcelles CX [Cadastre 2] et CX [Cadastre 3]) sera supprimée en cas de rétrocession des parties communes a la Mairie ou en cas de nouveau refus de l’ASL Domaine [Adresse 1] d’acquiescer à cette intégration au domaine public,DÉBOUTER la société Faïencerie de [Localité 1] de tous ses moyens, fins et conclusions en les déclarant irrecevables et infondés, DÉBOUTER l’ASL Domaine [Adresse 1] de tous ses moyens, fins et conclusions en les déclarant irrecevables et infondés, DÉCLARER commune et opposable la décision à intervenir à la Commune de [Localité 1], CONDAMNER l’ASL Domaine [Adresse 1] à payer aux consorts [K] la somme de 191.552 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de sa résistance abusive à la demande de désenclavement, CONDAMNER l’ASL Domaine [Adresse 1] à payer aux consorts [K] la somme de 7.000,00 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER l’ASL Domaine [Adresse 1] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise, ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les demandeurs font valoir que leur fonds est enclavé au sens de l’article 682 du code civil.

Ils exposent que les conclusions du rapport d’expertise établissent que le désenclavement de leur parcelle passe par la constitution d’une servitude de passage et de tréfonds sur les parcelles appartenant à l’ASL.

Ils soulignent que l’expertise établit que le passage par la parcelle CX [Cadastre 19] appartenant à la Faïencerie de [Localité 1], qui serait à envisager en application de l’article 684 du code civil puisque l’enclave serait liée à un échange de parcelles entre propriétaires, n’est pas suffisant.

En effet, ils exposent que l’expert judiciaire a retenu qu’il n’était pas possible de procéder au désenclavement de la parcelle CX [Cadastre 1] par la constitution d’une servitude sur la parcelle CX [Cadastre 19], CX [Cadastre 17] ou CX [Cadastre 18].

Ils considèrent que l’ASL ne peut leur reprocher leur enclavement. Ils exposent avoir fait l’acquisition de la parcelle CX [Cadastre 1] le 28 mai 2021 et que, antérieurement à celle-ci, aucun acte de disposition n’avait été pris sur le bien.

Ils ajoutent qu’en 1992, lors de l’acquisition de la parcelle par leur auteur [A] [K], la situation foncière était différente : l’ASL n’existait pas de sorte que la question de l’enclavement ne se posait pas. De plus, ils ajoutent que Monsieur [A] [K] n’était propriétaire que de la parcelle CX [Cadastre 1] et de celles qu’il a cédées à la société FAIENCERIE DE [Localité 1] en 2005. Or, ils rappellent que l’expert conclut que la voie est trop étroite pour créer une voie d’accès sur la parcelle CX[Cadastre 19].

Ils en déduisent que le chemin le plus court et le moins dommageable passe par les parcelles CX [Cadastre 4] et CX [Cadastre 5] du Domaine [Adresse 1].

Concernant la servitude de tréfonds qui est sollicitée, les consorts [K] contestent les conclusions de l’ASL selon lesquelles les documents administratifs et les conclusions de l’expertise ne sont pas suffisants pour établir l’ampleur des travaux de raccordement et d’aménagement des fonds servants.

Ils lui répondent que le certificat d’urbanisme que la Commune de [Localité 1] leur a délivré a été établi sur la base des recommandations de l’expert judiciaire et que le plan local d’urbanisme concorde avec celles-ci. Ils ajoutent qu’aucune difficulté n’a été relevée par l’expert judiciaire quant au raccordement des réseaux souterrains et de la zone de braquage.

Concernant la servitude d’écoulement des eaux pluviales sur les parcelles qui appartiennent à la Faïencerie de [Localité 1], les consorts [K] font valoir que la servitude naturelle existe déjà. Ils ajoutent que l’expert judiciaire a considéré que l’écoulement naturel de l’eau pour un débit de fuite est suffisant et qu’il n’y aura pas d’augmentation du débit d’eau actuel concernant les eaux pluviales.

Pour s’opposer à l’indemnité sollicitée par l’ASL en raison de la constitution des servitudes, ils déclarent que celle-ci n’est pas justifiée en son quantum et n’est fondée sur aucune pièce.

Ils expliquent, au visa de l’article 682 du code civil, que l’indemnité due au propriétaire du fonds servant doit tenir compte du préjudice causé par les nuisances liées à la constitution de la servitude, des aménagements et dégradations et de la moins-value du terrain.

Aucun préjudice en ce sens n’ayant été retenu par l’expert judiciaire, ils estiment qu’il convient d’appliquer, pour le calcul du montant de l’indemnité due, un coefficient de pondération qui ne peut être supérieur à 15% de sorte que celle-ci ne peut excéder la somme de 1.182 euros.

Ils déclarent que l’ASL a refusé l’intégration de leur parcelle aux siennes et que, dès lors, il convient de fixer le montant de l’entretien de la servitude de façon autonome puisqu’ils estiment qu’il est inéquitable qu’ils participent à des dépenses dont ils ne tireront aucun bénéfice et sur lesquelles ils n’auront aucun contrôle. Ils indiquent que l’ASL des copropriétaires du Domaine [Adresse 1] devra, dès lors, produire annuellement des justificatifs comptables selon la clef de répartition proposée par l’expert judiciaire minorée de 50%. Ils précisent qu’ils ne participeront pas financièrement à l’embellissement de la voie.

Ils ajoutent, au visa de l’article L.318-3 du code de l’urbanisme, qu’il n’est pas exclu que les parcelles appartenant à l’ASL intègrent le domaine public et que, dans ces circonstances, leur part d’entretien devra être supprimée.

Au soutien de leur demande indemnitaire, les consorts [K] estiment que l’ASL des copropriétaires du Domaine [Adresse 1] a engagé sa responsabilité envers eux au sens de l’article 1240 du code civil en résistant abusivement à leur demande.

Ils se prévalent d’un préjudice financier important puisqu’ils n’ont pas pu exploiter leur fond. Ils se fondent sur la valeur locative moyenne à [Localité 1], à multiplier par le nombre de m² de surfaces de plancher qui seront construites sur la parcelle, pour fixer leur préjudice.

Ils ajoutent que la défenderesse a, durant la procédure, tenu des propos mensongers et a menacé d’user de manœuvres dilatoires pour faire perdre davantage de temps aux concluants.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 mars 2025, l’ASL des copropriétaires du Domaine [Adresse 1] demande au tribunal, vu les articles 682, 683 et 684 du code civil, de :

A titre principal,

DÉBOUTER Messieurs [M], [W] et [V] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en application des dispositions des articles 682, 683 et 684 du code civil.A titre subsidiaire,

DÉBOUTER Messieurs [M], [W] et [V] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en raison de l’insuffisance des éléments produits pour instaurer une servitude de droit de passage et de tréfonds au profit de la parcelle CX [Cadastre 1] leur appartenant.À titre très subsidiaire,

JUGER que Messieurs [M], [W] et [V] [K] en qualité de propriétaires de la parcelle CX [Cadastre 1] devront participer à l’ensemble des charges de fonctionnement de l’Association Syndicale Libre des copropriétaires du DOMAINE [Adresse 1] et que chacun des lots créés sur la parcelle CX [Cadastre 1] seront intégrés à l’Association Syndicale Libre des copropriétaires du DOMAINE [Adresse 1] à raison d’une part par lot, CONDAMNER in solidum Messieurs [M], [W] et [V] [K] à lui payer une somme de 171.183 euros minimum (non comprise l’indemnité de nuisances) à titre d’indemnité en application de l’article 682 du Code civil, CONDAMNER in solidum Messieurs [M], [W] et [V] [K] à lui payer une somme de 12.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.En tout état de cause,

DÉBOUTER Messieurs [M], [W] et [V] [K] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, CONDAMNER in solidum Messieurs [M], [W] et [V] [K] aux entiers dépens, qui comprendront les frais et honoraires de l’expert judiciaire, Monsieur [J] [NG]. L’ASL des copropriétaires du Domaine [Adresse 1] rappelle que les dispositions de l’article 684 du code civil doivent prévaloir en pareille situation.

Elle considère que les requérants sont à l’origine de l’enclavement qu’ils allèguent. Elle explique que celui-ci résulte de différentes divisions et ventes et que, lors de celles-ci, aucune servitude de passage n’a été prévue pour la parcelle CX [Cadastre 1], alors qu’il ressort du courriel adressé par Maître [UN] que Monsieur [A] [K] avait parfaitement conscience de cette difficulté lorsqu’il a vendu des parcelles à la société FAIENCERIE DE [Localité 1].

A titre subsidiaire, elle estime que les pièces versées aux débats, et notamment le rapport d’expertise judiciaire, ne suffisent pas à éclairer la présente juridiction.

Elle expose que les consorts [K] n’ont apporté des précisions sur leur projet que dans leurs dernières conclusions et qu’il demeure un grand nombre d’incertitudes techniques relatives à l’instauration d’une éventuelle servitude de passage et de tréfonds. Elle ajoute que ce projet, validé par la commune de [Localité 1], comporte des différences avec l’hypothèse retenue par l’expert judiciaire. Elle rajoute que la zone de braquage présente une surface insuffisante pour permettre une bonne visibilité pour les véhicules sortant de la parcelle CX [Cadastre 1].

A titre très subsidiaire, elle considère que les consorts [K] devront supporter leur part de l’intégralité des charges de l’ASL ( cheminement piétons, éclairage des voies et chemins, canalisations…) , et pas uniquement celles relatives à l’entretien de la voirie, puisque ceux-ci en profiteront nécessairement. Elle précise n’avoir jamais refusé l’intégration de la parcelle des consorts [K] aux siennes.

Elle affirme qu’aucune rétrocession n’a été envisagée au profit de la commune de [Localité 1] de sorte que les consorts [K] doivent être déboutés de leur demande formulée en ce sens.

Si une servitude devait être constituée sur ses parcelles, elle estime qu’elle ne peut se limiter au chemin le plus court entre la parcelle CX [Cadastre 1] et la voie publique mais qu’elle devra être étendue à l’ensemble des voies situées à l’intérieur de son domaine.

Concernant le montant de l’indemnité due, elle fait valoir que l’expert judiciaire a conclu que la création d’un droit de passage aura pour conséquence de transformer 29 m² d’espaces verts en voirie et d’augmenter le passage d’automobiles, ce qui aura pour effet d’aggraver l’usure de la route. Elle conclut que l’assiette de la servitude est l’ensemble des parties communes de l’ASL, soit 158 ares et 47 centiares, et qu’il convient, dès lors, de retenir une indemnité minimale de 100.000 euros.

Elle indique que le coefficient de pondération des consorts [K] n’a été ni reconnu ni validé par l’expert judiciaire et que, au surplus, ils n’expliquent pas comment ils aboutissent à la somme de 1.182 euros.

Elle ajoute que l’expert judiciaire a estimé que le coefficient de 0,15, invoqué par les requérants, était trop faible.

Elle rajoute que l’expert judiciaire a considéré que le montant de l’indemnité devait tenir compte du prix de la voirie et des réseaux qui ont été réalisés aux frais du lotissement et que la solution des consorts [K] n’est pas un désenclavement direct sur la voie ou les réseaux publics mais, sur une voie et des réseaux privés financés par les copropriétaires de l’ASL. Elle indique, enfin, verser aux débats des documents attestant d’une valeur du mètre carré de 461 euros.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire formée par les consorts [K], elle expose avoir toujours conclu dans les délais et avoir tenté de résoudre le litige amiablement. Elle ajoute avoir proposé d’intégrer la parcelle CX [Cadastre 1] dans ses parcelles. Elle rajoute que le préjudice financier allégué n’est pas justifié puisque les maisons dont les consorts [K] entendaient tirer un revenu locatif n’ont fait l’objet d’aucun permis de construire.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 mars 2025, la société FAIENCERIE DE [Localité 1] demande au tribunal, vu l’article 640 du code civil, de :

A titre principal,

CONSTATER qu’elle ne s’oppose pas à la réalisation de la servitude par les parcelles appartenant à l’ASL, conformément aux conclusions de l’Expert judiciaire.À reconventionnel,

ENJOINDRE aux consorts [K] de prendre toutes mesures aux fins de ne pas aggraver, du fait de la construction projetée, la servitude du fonds inférieur appartenant à la société FAÏENCERIE DE [Localité 1],ENJOINDRE aux consorts [K] de procéder à l’installation d’un bassin de rétention sur leur parcelle dans le but de ne pas aggraver, du fait de la construction projetée, la servitude du fonds inférieur appartenant à la société FAÏENCERIE DE [Localité 1].En tout état de cause,

CONDAMNER les consorts [K] ou toute autre partie défaillante à payer à la société FAIENCERIE DE [Localité 1] la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER les mêmes aux entiers dépensAu soutien de sa demande reconventionnelle, la société FAIENCERIE DE [Localité 1] explique que la parcelle CX [Cadastre 1] est un terrain nu et qu’il absorbe les eaux pluviales et que l’excédent s’écoule vers son fonds cadastré CX5 et CX6, puisqu’il existe une pente naturelle vers ses parcelles.

Elle estime que le projet des consorts [K] modifiera la servitude puisque les travaux de construction vont rendre la parcelle CX [Cadastre 1] moins perméable à l’eau. Elle indique que le caniveau présent sur sa parcelle n’a pas une grande capacité d’accueil et qu’il y aura nécessairement des inondations.

Elle rajoute que la conservation du même débit de fuite des eaux pluviales est conditionnée par la création d’espaces verts afin de compenser la transformation de 29 m² d’espaces verts en voirie.

Elle relève également que l’expert judiciaire mentionne la possibilité d’une surverse d’un bassin d’infiltration. Elle en déduit que l’expert prévoit qu’une installation destinée à limiter l’écoulement des eaux devra être créée par les consorts [K] lors de la réalisation de leur projet de construction.

Enfin, la concluante fait valoir que sa demande reconventionnelle est recevable.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 mai 2024, la Commune de Pornic demande au tribunal de constater qu’elle est favorable à la troisième hypothèse développée par l’expert judiciaire mais qu’elle ne souhaite pas procéder au transfert des voies de l’ASL dans le domaine public communal.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [S] [R], Monsieur [C] [Z], Monsieur [X] [B], Madame [E] [T], Madame [O] [N] et Madame [G] [Y] [D] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 mars 2025 par le juge de la mise en état et l’affaire fixée pour être plaidée le 18 septembre 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction le 8 janvier 2026, prorogé au 12 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de constitution d’une servitude de passage au profit de la parcelle CX [Cadastre 1]

Sur l’état d’enclave

L’article 682 du code civil dispose que « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

En l’occurrence, il ressort de l’examen de la situation cadastrale de la parcelle CX[Cadastre 1], que celle-ci ne dispose d’aucune issue sur la voie publique.

L’expertise judiciaire expose que la parcelle contigüe à ce fonds CX7, référencée CX [Cadastre 19], est une voie d’accès menant au [Adresse 12]. Néanmoins, cette parcelle est privée et appartient en indivision à la SARL FAIENCERIE DE [Localité 1] et à Monsieur [B] et Madame [Y] [D].

La parcelle CX [Cadastre 1] des consorts [K] est donc bien enclavée.

Sur l’assiette du droit de passage

L’article 683 du code civil dispose que « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »

L’article 684 du code civil dispose que « Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable. »

Il ressort de l’acte notarié d’échange de parcelles du 21 mars 1992 passé entre Monsieur [ZN] [RD] et Monsieur [A] [K], de l’acte de vente passé entre Monsieur et Madame [K] et la SARL FAIENCERIE DE [Localité 1] le 21 avril 2005 devant Maître [OM], de l’attestation immobilière rédigée par Maître [OM], Notaire après le décès de Madame [HX] épouse [K] le 8 avril 2015 et de l’acte notarié de cession de la propriété indivise de la parcelle CX [Cadastre 1] à Messieurs [M], [V] et [W] [K] du 28 mai 2021, que Monsieur [K] est devenu propriétaire de la parcelle CX [Cadastre 17] et d’une partie de la parcelle CX [Cadastre 19] suite à un legs de 1986.

Monsieur [K] est ensuite devenu propriétaire d’une autre partie de la parcelle CX5 en indivision à la suite d’un échange de parcelles avec Monsieur [RD] en 1992 et de la parcelle CX [Cadastre 1] en pleine propriété.

Suite à un apport à la communauté ayant existé entre Monsieur [A] [K] et son épouse, Monsieur et Madame [K] ont vendu les parcelles CX [Cadastre 17] en pleine propriété et CX [Cadastre 19] en indivision à la SARL FAIENCERIE DE [Localité 1].

Or, la parcelle CX [Cadastre 19] donne accès au [Adresse 12], dont il n’est pas contesté qu’il est une voie publique.

Il résulte de l’ensemble de ces documents que l’enclavement de la parcelle CX [Cadastre 1] existe depuis la vente de la parcelle CX[Cadastre 19] par les consorts [K].

Les consorts [K] devraient donc obtenir en priorité un passage par la parcelle CX [Cadastre 19] pour désenclaver la parcelle CX[Cadastre 1].

Néanmoins, il ressort du certificat d’urbanisme négatif de la Commune de [Localité 1] du 17 février 2020, que la Commune refuse d’agréer le projet de lotissement de la parcelle en trois lots en vue de la construction de maisons d’habitation, en raison notamment de ce que la voie d’accès prévue par la parcelle CX [Cadastre 19] n’a pas de largeur suffisante au regard des exigences du PLU ; qu’elle est par ailleurs classée en secteur boisé protégé Nd qui est incompatible avec l’aménagement de la voie pour créer l’accès à trois lots ; que de plus il n’y a pas de réseau électrique pouvant desservir le lotissement.

L’expertise judiciaire a confirmé que l’accès naturel au terrain cadastré CX[Cadastre 1] par le fonds CX [Cadastre 19] n’est pas adapté au projet de lotissement des consorts [K] en raison de l’état naturel des lieux trop étroit, et du classement de la parcelle en secteur boisé protégé du PLU.

La modification de l’usage de la parcelle CX[Cadastre 1] selon le projet de lotissement des consorts [K] rend sans objet les objections de l’ASL du Domaine [Adresse 1] selon lesquelles l’enclavement a été causé par l’auteur des consorts [K].

Par conséquent, il est justifié que le désenclavement ne peut être pratiqué sur une des « parcelles divisées » au sens de l’article 684 du code civil.

Au contraire, la Commune de [Localité 1] a donné un avis favorable à la demande de certificat d’urbanisme en vue du lotissement de la parcelle CX[Cadastre 1] en deux lots supportant deux logements individuels selon le projet déposé le 13 décembre 2023 par les consorts [K], avec un projet de voie d’accès par les parcelles de l’ASL du Domaine [Adresse 1].

D’autre part, l’expert judiciaire a indiqué que le passage par le Nord Est de la parcelle CX[Cadastre 1] impacterait les parcelles CX [Cadastre 17], CX [Cadastre 18], CX [Cadastre 20] et CX [Cadastre 21] et ne se ferait qu’au prix de travaux très coûteux, dont la création d’une route de plus de 100 mètres, et d’un aménagement dangereux et instable en fonction de l’usage de la route.

Enfin, l’expert judiciaire a indiqué que le désenclavement par les parcelles appartenant à l’ASL du Domaine [Adresse 1] ne supposait que la création d’une voie sur les parcelles CX[Cadastre 4] et CX[Cadastre 5] à usage actuel d’espaces verts communs des membres de l’ASL.

De même, l’expert judiciaire suggère que la voirie et les réseaux de la parcelle CX [Cadastre 1] soient raccordés à ceux de l’ASL.

Il ajoute que la mairie demande que le projet de construction comprenne une rétention pour un débit de fuite des eaux pluviales égal à l’écoulement naturel actuel, par ruissellement sur la parcelle CX[Cadastre 19] ou au niveau d’un mur en pierre de la parcelle

L’ASL du Domaine [Adresse 1] rétorque que l’aire racinaire d’un arbre remarquable empêche d’aménager un accès sur la parcelle CX [Cadastre 5].

Il ressort du dossier présenté à la commune de [Localité 1] par les consorts [K], qui a donné lieu au certificat positif d’urbanisme du 12 février 2024, que la Commune a approuvé un projet de passage se faisant uniquement via la parcelle CX [Cadastre 4] appartenant à l’ASL du Domaine [Adresse 1].

A contrario, les projets concurrents des consorts [K] qui ont été soumis à la Commune à la même période et qui envisageaient la création d’une voie d’accès à la voirie publique par les parcelles CX[Cadastre 5] et CX [Cadastre 4] de l’ASL du Domaine [Adresse 1] ont été rejetés en raison de la présence d’un chêne pédonculaire remarquable, avec une aire aérienne et souterraine de 8 mètres minimum à protéger.

Dans cette instance, la Commune de [Localité 1] réitère son avis favorable à la création d’une servitude de passage uniquement par la parcelle CX[Cadastre 4] de l’ASL du Domaine [Adresse 1].

Ce projet des consorts [K] constitue un élément nouveau qui remet en cause l’analyse de l’expert judiciaire sur la faisabilité de la création d’un accès sur la voirie de l’ASL du Domaine [Adresse 1] menant à la voie publique par le biais des parcelles CX [Cadastre 4] et CX [Cadastre 5].

En effet, la contrainte liée à l’aire racinaire de l’arbre situé au sud-est de la parcelle CX[Cadastre 1] pose les questions de l’emprise de la servitude de passage sur les parcelles appartenant à l’ASL du Domaine [Adresse 1], laquelle déterminera une partie de l’indemnisation due par le fonds dominant au fonds servant, de l’assiette de la servitude, puisque les cheminements proposés par l’expert judiciaire doivent être modifiés, et de la faisabilité du projet au regard des contraintes de sécurité et de largeur d’accès pour les services de secours définies par le PLU.

Par ailleurs, le refus de la Commune de [Localité 1] de tout projet des consorts [K] ayant proposé une voie d’accès à leur fonds CX[Cadastre 1] par le biais d’un passage par la parcelle CX [Cadastre 5], fait obstacle à une partie de leur demande principale concernant les parcelles appelées à devenir fonds servants de la servitude de passage.

Vus les articles 143 et 144 du code de procédure civile, à défaut d’éléments suffisants à ce stade de la procédure pour statuer sur la demande des consorts [K] visant à établir une servitude de passage passant par les parcelles de l’ASL du Domaine [Adresse 1] et sur l’indemnisation de l’ASL du Domaine [Adresse 1], il convient de surseoir à statuer sur les demandes des consorts [K] et d’ordonner un complément d’expertise afin que l’expert donne un avis technique complémentaire à celui résultant de son rapport du 29 septembre 2022, en ayant en main le projet de construction finalisé des demandeurs. ( rechercher s’il existe un parcours suffisant entre la parcelle CX[Cadastre 1] et la parcelle CX[Cadastre 4] pour assurer la desserte complète de la parcelle au regard du projet de construction de deux logements individuels ; préciser l’emprise de cette servitude sur la parcelle CX [Cadastre 4] mais également sur l’ensemble de la voirie de l’ASL du Domaine [Adresse 1] menant à la voie publique ; préciser l’assiette d’immobilisation au sol liée au fait exclusif de la servitude ; préciser le montant de la dépréciation du fonds servant, donner un avis sur le montant de l’indemnité correspondant aux dommages occasionnés).

Il est conforme à la bonne administration de la justice que les consorts [K], demandeurs à la constitution d’une servitude de passage au profit de leur parcelle CX [Cadastre 1] supportent provisoirement les frais de ce complément d’expertise.

Les dépens sont réservés.

* * *

*

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique par jugement mixte rendu par mise à disposition au greffe de ce Tribunal le 12 mars 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement au 8 janvier 2026,

DIT que la parcelle cadastrée CX [Cadastre 1] à [Localité 1] est enclavée ;

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [J] [H], géomètre expert, du 29 septembre 2022,

ORDONNE un complément d’expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder Monsieur [J] [H], géomètre expert, expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de Rennes, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— compléter son rapport du 29 septembre 2022 rendu en exécution de l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Saint Nazaire statuant en référé dans l’instance 21/00236,

— rechercher les différents parcours réalisables depuis cette parcelle jusqu’à la voie publique permettant d’assurer un passage suffisant pour assurer la desserte complète de cette parcelle et le raccordement aux réseaux souterrains et aériens d’eau, électricité et autres fluides le cas échéant, au regard des caractéristiques du projet des consorts [K] ayant reçu une autorisation d’urbanisme le 12 février 2024, dont le numéro est CU 44 131 23 D4957,

— préciser l’emprise de ces servitudes éventuelles et préciser leurs conditions d’utilisation,

— préciser les conséquences objectives des servitudes envisagées sur le ou les fond(s) servant(s) par rapport à l’emprise elle-même, à la propriété et aux activités envisagées par les consorts [K],

— préciser l’assiette d’immobilisation au sol liée au fait exclusif de la servitude,

— évaluer le montant de la dépréciation du fonds servant en indiquant :

— s’il existe un effet sur l’aménagement paysager,

— s’il existe des conséquences sur l’usage actuel du fonds servant,

— s’il existe des conséquences sur la constructibilité du fonds servant,

— s’il existe une augmentation de la pollution du fait de la servitude,

— s’il existe d’autres conséquences environnementales,

— donner un avis sur le montant de l’indemnité correspondant au(x) dommage(s) occasionné(s) sur le fonds servant,

— fournir, dans son rapport tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

— se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission notamment les contrats passés pour la réalisation de l’extension, les PV de réception, les devis, les factures,

— se rendre sur les lieux, les parties dûment convoquées,

— examiner l’immeuble, vérifier et décrire les désordres dont il est atteint, en particulier ceux mentionnés dans les conclusions d’incident, en rechercher l’origine, les causes et les conséquences,

— rechercher si les désordres proviennent soit d’une non conformité aux règles de l’art ou aux documents contractuels, soit d’une exécution défectueuse, soit d’un vice du matériau,

— préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— déterminer et chiffrer les travaux propres à réparer les désordres matériels subis par les demandeurs,

— formuler toutes observations sur les préjudices subis par les demandeurs à l’expertise,

— procéder, s’il l’estime utile, à l’audition de tout sachant ou témoin ;

DIT que l’expert informera le juge de l’acceptation de cette mission ;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

AUTORISE l’expert à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties et de solliciter une nouvelle provision ;

DIT que l’expert adressera un pré-rapport aux conseils des parties qui, dans les quatre semaines de la réception, lui feront connaître leurs observations auxquelles il devra répondre dans son rapport définitif ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport (en double exemplaire, les annexes pouvant figurer sur CD rom) et sa demande de rémunération au greffe du Tribunal dans les huit mois de l’avis de consignation adressé par la régie (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que Messieurs [M] [K], [V] [K] et [W] [K] devront verser entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du Tribunal la somme de 3.000 euros à titre de consignation à valoir sur la rémunération de l’expert dans les deux mois suivant l’avis de consignation envoyé par le greffe de ce Tribunal ;

DIT qu’à défaut la désignation de l’expert sera caduque ;

RENVOIE le litige à l’audience de mise en état physique du 15 juin 2026 pour vérifier la consignation ;

DIT qu’en cas de consignation dans le délai ou après relevé de forclusion par le juge en charge du contrôle de l’expertise, il est d’ores et déjà sursis à statuer sur les demandes au fond dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et que l’instance reprendra alors à l’initiative de la partie la plus diligente par voie de conclusions ;

DIT que lors de la première réunion ou au plus tard lors de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une façon aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

A l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Invite également l’expert à adresser ses courriers au greffe et au magistrat en charge du suivi des expertises (sauf dépôt du rapport) par voie dématérialisée à l’adresse structurelle suivante: [Courriel 1] ;

RAPPELLE que l’expert s’il n’est pas inscrit sur une liste d’experts judiciaires préalablement a sa mission devra prêter serment par écrit d’accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en son honneur et conscience ;

RÉSERVE les dépens.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Amélie COUDRAY