TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/03206 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HWBB

JUGEMENT du 06/11/2025

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Madame [F] [G] épouse [U]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— PAUTONNIER ET ASSOCIES

— Mme [G] ép. [U]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représentée par le cabinet PAUTONNIER ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [G] épouse [U]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé à effet du 29 novembre 2022, la SA TROIS MOULINS HABITAT a loué à Mme [F] [G] épouse [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 788,15 € hors charges outre 162,82 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date à effet du 12 décembre 2022, la SA TROIS MOULINS HABITAT a également loué à Mme [F] [G] épouse [U] un emplacement de stationnement situé [Adresse 12] (n°9119), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 15,35 € hors charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10/01/2023 à effet du 10 janvier 2023, la SA TROIS MOULINS HABITAT a également loué à Mme [F] [G] épouse [U] un second emplacement de stationnement situé [Adresse 12] (n°9005), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 26,48 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4 545,54 € au titre des loyers et charges échus, au 18 mars 2024, mois de février 2024 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 21 août 2023 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [F] [G] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de totale 5 478,84 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois au 27 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4 545,54 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 13 juin 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 10 décembre 2024, renvoyée au 4 février 2025. A cette date, le dossier a été plaidé et le délibéré a été fixé au 25 avril 2025. A cette date, la réouverture des débats a été ordonnée afin de faire le point sur la procédure de surendettement.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, la SA TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 18 441,88 €, au titre des loyers et charges échus au 1er septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.

Citée par acte délivré à sa personne, Mme [F] [G] épouse [U] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais expose que ses droits doivent être réévalués, en raison de ses problèmes de santé, une demande de dossier MDPH va être déposée. Elle précise percevoir des revenus mensuels à hauteur de 1 000,00€ par mois, avoir 3 enfants à charge et soutient qu’un de ses fils a récemment quitté le logement. Elle indique qu’elle ne bénéficie pas de ressources suffisantes pour s’acquitter du loyer comptant. Elle ajoute vouloir se maintenir dans les lieux.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 14 août 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 21 août 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er septembre 2025, la dette locative de Mme [F] [G] épouse [U] s’élève à la somme de 18 411,40 € (soit la somme de 18 441,88 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 30,48 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et les emplacements de stationnement, terme du mois d’août 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 mars 2024 pour la somme de 4 545,54 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats à effet du 29/11/2022 et du 12 décembre 2022 et en date du 10 janvier 2023 unissant les parties stipulent respectivement en leurs articles 12, 14 et 14 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 23 mai 2024.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris.

L’expulsion de Mme [F] [G] épouse [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [F] [G] épouse [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

— Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, Mme [F] [G] épouse [U] a déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement de Seine-et-Marne le 11 juillet 2024, ainsi qu’il en résulte du courrier émanant de la Commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne, daté du 28 mai 2025.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 22 mars 2024. Elle est donc sans effet sur l’acquisition des clauses résolutoires.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [G] épouse [U] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA TROIS MOULINS HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [F] [G] épouse [U] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 18 411,40 € (décompte arrêté au 1er septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 4 545,54 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 29/11/2022 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [F] [G] épouse [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 mai 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 12 décembre 2022 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [F] [G] épouse [U], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°9119, situé [Adresse 13], sont réunies à la date du 23 mai 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2023 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [F] [G] épouse [U], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°9005, situé [Adresse 13], sont réunies à la date du 23 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [G] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [G] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA TROIS MOULINS HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [F] [G] épouse [U] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la SA TROIS MOULINS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [G] épouse [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,