TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/00840 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBE6A

N° MINUTE : 26/00122

JUGEMENT

DU 16 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

à :

Madame [M] [O], demeurant [Adresse 2][Adresse 3] [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Marie FOUCTEAU, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(Aide juridictionnelle totale n° 2025-001650 en date du 22/04/2025)

DÉBATS : A l’audience publique du 26 Janvier 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à M^e Françoise LAW-YEN

CCC à M^e Marie FOUCTEAU + AFM

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 29 juin 2021, la Société Immobilière du Département de la Réunion (ci-après la SIDR) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [O] [M] un logement situé dans le groupe d’habitations "[Adresse 5]" sis [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 488,45 euros, hors charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SIDR a fait signifier le 23 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de six semaines, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 05 février 2025, la SIDR a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [M],obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation ainsi qu’au entiers dépens et frais d’expulsion,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 28 avril 2025 et le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une et de l’autre des parties.

L’affaire a été évoquée en dernier lieu à l’audience du 26 janvier 2026 lors de laquelle suivant ses conclusions (1) notifiées le 22 août 2025, et soutenues oralement, le conseil de la SIDR a demandé de :

Rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée par Mme [O] [M],Juger la SIDR recevable et bien fondée dans son action,Faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [M],Obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 614 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant de 626,81 euros (à compter du 23 janvier 2024, date d’effet de la clause résolutoire) et, en plus des dépens et coût de l’expulsion s’il y a lieu, de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Dire que la SIDR n’est plus tenue à l’obligation de délivrance d’un logement conforme depuis la résiliation du bail survenue le 24 janvier 2024,Juger que la preuve d’un préjudice de jouissance indemnisable n’est pas rapportée ni établie en l’absence de preuve du caractère inhabitable du logement anciennement louée,Débouter Mme [O] [M] de l’intégralité de ses demandes conventionnelles, fins et conclusions,Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

* À titre subsidiaire :

Si par extraordinaire, il était jugé que les effets de la clause résolutoire ne sont pas acquis, prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges à leurs termes et allouer à la SIDR les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif,Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion de la locataire pourra avoir lieu,Rappeler que ces délais et les modalités de paiement accordés n’affecteront pas l’exécution du contrat de location et ne suspendront pas le paiement du loyer et des charges courants,

Si par extraordinaire, la présente juridiction entendait reconnaitre l’existence d’un préjudice de jouissance et octroyer à ce titre des dommages et intérêts, REDUIRE à de plus justes proportions leur montant, compte tenu du caractère excessif des sommes réclaméesEn cas d’éventuelles condamnations mises à la charge de la SIDR, ORDONNER la compensation à due concurrence avec la créance de loyers, indemnités et charges ci-avant réclamée.

La SIDR précise que le montant de la dette locative s’élève désormais à la somme de 2 932,13 euros à la date du 21 août 2025.

Suivant ses conclusions en défense, notifiées le 23 juin 2025, Mme [O] [M], également représentée, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

À titre liminaire,

DECLARER irrecevable l’ensemble des demandes de la SIDR,

À titre principal,

DIRE recevable et bien fondée l’ensemble des demandes de Mme [O] [M],DEBOUTER la [Localité 1] de ses demandes autres et/ou contraires,En conséquence,

JUGER qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail et à expulsion,SUSPENDRE, et à défaut, REDUIRE le paiement des loyers à la charge de Mme [O] [M] à compter de février 2024,CONDAMNER la [Localité 1] à payer à Mme [O] [M] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,ORDONNER l’éventuelle compensation judiciaire des sommes dues,ACCORDER à Mme [O] [M] un délai de grâce de deux ans pour se libérer de sa dette.

En toute hypothèse,

CONDAMNER la [Localité 1] aux entiers dépens,CONDAMNER la SIDR à payer directement à Maître [G] [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique,ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures visées par le greffe et développées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, Mme [O] [M] soulève in limine litis une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action, soutenant que la SIDR ne justifie pas de la notification de l’assignation introductive d’instance au représentant de l’État.

Il convient toutefois de constater que la SIDR justifie de cette notification par voie dématérialisée le 17 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la contestation formée par Mme [O] [M] de ce chef sera rejetée.

Par ailleurs, l’article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 février 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 I de la même loi, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 29 juin 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 23 novembre 2023, pour la somme en principal de 622,58 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 janvier 2024.

SUR L’EXCEPTION D’INEXECUTION

Pour faire obstacle aux demandes du bailleur en résiliation du bail et en paiement des loyers, ou à tout le moins en vue d’obtenir une réduction du loyer, Mme [O] [M] oppose à la SIDR une exception d’inexécution fondée sur l’insalubrité du logement loué.

La SIDR répond que le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’à la condition de rapporter la preuve du caractère non seulement indécent mais encore totalement inhabitable des lieux loués. Estimant que Mme [O] [M] ne produit aucun élément de preuve de l’insalubrité alléguée, la SIDR soutient que cette exception d’inexécution ne peut être admise.

En vertu de l’article 6 de loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer à ce dernier la jouissance paisible, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Cette exception d’inexécution ne peut être mise en œuvre par le preneur que si le logement est totalement inhabitable (Civ. 3e, 29 février 2024, pourvoi n° 20-17.542).

La preuve de l’inexécution de l’obligation de la partie adverse est à la charge de celui qui se prévaut de l’exception d’inexécution (Civ. 3e, 22 mars 2018, pourvoi n° 17-17.194).

En l’espèce, Mme [O] [M] produit plusieurs courriels envoyés au bailleur entre mars et décembre 2024 en se plaignant d’une fuite d’eau affectant le chauffe-eau électrique ainsi que deux photos en noir et blanc d’un sol carrelé présentant manifestement des traces d’humidité. Toutefois, il ne résulte pas de ces pièces que Mme [O] [M] est dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux loués dans lesquels elle se maintient – du reste – jusqu’à ce jour.

Dans ces conditions, Mme [O] [M] ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution et l’expulsion de cette dernière sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement.

En outre, le décompte versé aux débats arrêté au 21 août 2025 faisant mention d’un dernier paiement de 306 euros en date du 18 décembre 2024 et la locataire ne justifiant d’aucun nouveau règlement depuis cette date, la demande de délais de paiement de Mme [O] [M] sera par conséquent rejetée, en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui conditionne l’octroi de délais à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire notamment.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SIDR produit un décompte démontrant que Mme [O] [M] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (317,74 euros), la somme de 2 614,39 euros à la date du 21 août 2025 (date d’arrêté des comptes) ; cette somme incluant l’arriéré locatif arrêté au 04 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et l’indemnité d’occupation due depuis cette date en contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et en compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

Mme [O] [M] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2 614,39 euros à la [Localité 1], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 04 janvier 2024, Mme [O] [M] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle – égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié – soit 626,81 euros, payable donc à compter du 22 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l’Insee.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERETS AU TITRE D’UN TROUBLE DE JOUISSANCE

Mme [O] [M] se plaint de l’existence d’une fuite d’eau importante affectant le chauffe-eau électrique depuis le mois de février 2024 et d’une surconsommation résultant de ses factures. Elle fait valoir une inertie du bailleur face à ses nombreuses sollicitations pour remédier aux désordres dénoncés. De plus, elle soutient que l’état du logement est délétère pour sa santé et celle de ses enfants.

La SIDR s’oppose aux affirmations de Mme [O] [M] et soutient qu’elle a répondu et traité les réclamations de cette dernière. Elle expose qu’elle a fait appel à un professionnel à trois reprises (en avril 2024, juin 2024, et juillet 2025) en vue de procéder à des travaux de réparation, déclarant qu’elle n’était toutefois plus tenue à son obligation de délivrance d’un logement décent depuis la résiliation de plein droit du bail intervenue en janvier 2024. Elle estime donc que Mme [O] [M], qui s’est maintenue dans les lieux nonobstant la résiliation du bail, ne saurait prétendre avoir subi un trouble de jouissance justifiant une indemnisation.

Le locataire occupant un logement indécent peut en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 exiger du bailleur sa mise en conformité ou agir en dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance causé.

La charge de la preuve du caractère indécent du logement incombe au locataire.

En l’espèce, l’article 8 du bail d’habitation conclu entre les parties dispose, s’agissant des obligations des parties, que le bailleur est tenu aux obligations définies à l’article 6 de la loi du 06 juillet 1089 précité.

Mme [O] [M] produit plusieurs courriels adressés à la SIDR à compter du 21 mars 2024 relatifs à une fuite d’eau affectant son chauffe-eau depuis le mois de février 2024, tel qu’il en résulte également de ses écritures.

Au contraire des déclarations de Mme [O] [M], il ressort des pièces communiquées par la SIDR que cette dernière a pris note, le 02 avril 2024, de la réclamation de la locataire et que des mesures ont été mises en œuvre par elle afin de procéder à la réparation des désordres :

le 17 avril 2024 pour la recherche de fuite à l’intérieur du logement et la réparation de la fuite sur alimentation (dépose vanne d’arrêt générale, réparation alimentation, repose vanne d’arrêt) ;et le 11 juin 2024 pour le remplacement du groupe de sécurité et du réducteur de pression.

Mais il ressort avant tout que, la clause résolutoire ayant été acquise à la date du 04 janvier 2024, date à laquelle le bail a donc cessé de produire ses effets, le bailleur était délié de l’ensemble de ses obligations contractuelles à compter de cette date.

Dès lors, la demande de réparation du trouble de jouissance de Mme [O] [M] au titre de l’indécence du logement sera rejetée.

En l’absence de condamnation de la SIDR à une indemnité au titre du préjudice de jouissance, il n’y pas lieu de statuer sur les demandes de compensation judiciaire.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En vertu de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire est ainsi de droit et n’a pas lieu, en l’espèce, d’être écartée.

Mme [O] [M], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle.

S’agissant des frais d’expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il sera rappelé que cette matière est régie par le Code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l’exécution d’une décision de justice sont à la charge du débiteur. Il n’y a donc pas lieu de prévoir de dispositions en ce sens dans le présent dispositif.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SIDR, dûment représentée par son représentant légal ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2021 entre la SIDR, dûment représentée par son représentant au bail, et Mme [O] [M] concernant le logement situé dans le groupe d’habitations « LES CITRONIERS » sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 04 janvier 2024 ;

— REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Mme [O] [M] ;

— DEBOUTE Mme [O] [M] de sa demande de délais de paiement ;

— ORDONNE en conséquence à Mme [O] [M] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut pour Mme [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SIDR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Mme [O] [M] à payer à la SIDR, dûment représentée par son représentant légal, la somme de 2 614,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 622,58 euros et à compter de l’assignation du 05 février 2025 pour le surplus ;

— CONDAMNE Mme [O] [M] à payer à la SIDR, dûment représentée par son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 22 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, soit 626,81 euros, cette indemnité étant révisable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat au bail ;

— DEBOUTE Mme [O] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un trouble de jouissance ;

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [O] [M] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,