TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [N] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07440 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATOU

N° MINUTE :

6/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSE

Madame [N] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07440 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATOU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 1982, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [X] et son épouse Mme [N] [E] sur des locaux situés au [Adresse 4], devenu [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer trimestriel de 2.485,08 francs.

Par avenant du 30 juin 1993, le nom de Mme [N] [E], divorcée de M. [Z] [X] suivant jugement du 18 décembre 1991 du tribunal de grande instance de Paris, a été substitué au nom de M. et Mme [Z] [X] à compter du 1er août 1993.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a fait délivrer à Mme [N] [E] un commandement de payer la somme principale de 6.326,95 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [N] [E] le 13 mars 2025.

Par assignation du 13 août 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-7.578,85 € à titre de provision sur l’arriéré locatif, suivant décompte arrêté au terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

-250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de l’exécution éventuelle.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 14 août 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a maintenu l’intégralité de ses demandes et précisé que la dette locative s’élevait désormais à 8.085,47 €, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il a indiqué que le paiement du loyer courant avait repris et qu’il était d’accord pour que des délais de paiement soient accordés à Mme [N] [E].

Mme [N] [E], citée à étude le 13 août 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6.326,95 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé et des déclarations du bailleur à l’audience que Mme [N] [E] a repris le paiement de son loyer et qu’elle est en situation de régler sa dette locative. Le bailleur demande en outre lui-même que des délais de paiement soient accordés à la locataire.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [N] [E] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de la locataire.

Sur la dette locative

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2025, Mme [N] [E] lui devait la somme de 7.390,75 €, soustraction faite des frais de procédure (7.578,85 € – 188,10 € (Fr ctx rec 04/25 du 18/04/2025)).

Mme [N] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer, à hauteur de 6.326,95 € et à compter du 13 août 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [N] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation qui se substitue au loyer est due, afin de préserver les intérêts du bailleur, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, Mme [N] [E] sera condamnée à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 12 mars 2025 et de l’assignation du 13 août 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DISONS que la demande de résiliation de bail de l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH est recevable,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 21 octobre 1982 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH et Mme [N] [E] concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 13 mai 2025,

CONDAMNONS Mme [N] [E] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 7.390,75 € à titre de provision sur l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 à hauteur de 6.326,95 € et à compter du 13 août 2025 pour le surplus,

AUTORISONS Mme [N] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 205 €, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [E],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS en revanche, que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [N] [E] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Mme [N] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 mars 2025 et de l’assignation du 13 août 2025,

CONDAMNONS Mme [N] [E] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

le greffier la Présidente