Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 23/00533 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75QIA

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Mai 2025

[Y] [T]

C/

[U] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 22 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [Y] [T]

née le 15 Mars 1991 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier DESLOOVER, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR

M. [U] [Z]

né le 02 Décembre 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Avril 2025

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 MAI 2025, date indiquée à l’issue des débats par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2020, Mme [Y] [T] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [Z] sur une maison à usage d’habitation située au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé le 1er décembre 2020 par Mme [P] [C], es qualité de gestionnaire du bien immobilier de Mme [Y] [T].

Par courrier recommandé du 31 janvier 2022, M. [U] [Z] a donné congé à son bailleur pour le 9 mars 2022.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 8 mars 2022 par Mme [P] [C].

Par courrier recommandé du 2 mai 2022, Mme [P] [C], pour le compte de sa cliente, Mme [Y] [T], a mis en demeure M. [U] [Z] d’avoir à lui payer la somme totale de 5067,37 euros, correspondant à un arriéré locatif à hauteur de 1297,99 euros, des dégradations locatives à hauteur de 4619,38 euros, et déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 850 euros.

Ce courrier étant revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », Mme [P] [C], pour le compte de sa cliente, Mme [Y] [T], a de nouveau mis en demeure M. [U] [Z] d’avoir à lui payer la somme totale de 5067,37 euros, par courrier recommandé du 14 juin 2022, revenu cette fois avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par assignation délivrée le 15 juin 2023, Mme [Y] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5067,37 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2022, au titre des rappels de loyers dus et autres réparations locatives,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juillet 2023, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et finalement évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

Lors de l’audience, Mme [Y] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en déposant son dossier de plaidoirie, sans observation orale.

M. [U] [Z], représenté par son conseil, dépose également son dossier de plaidoirie, sans observation orale. Au titre de ses dernières écritures, il sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [Y] [T]. Il demande par ailleurs au juge de « prendre acte » de ce qu’il reconnait devoir la somme de 1297,99 euros au titre des loyers et charges impayés. Il sollicite enfin la condamnation de Mme [Y] [T] à lui payer la somme de 850 euros majoré de 10% mensuel depuis le 8 avril 2022 au titre du dépôt de garantie.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un exposé plus ample de leurs moyens et prétentions respectifs.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Par ailleurs, il est rappelé que la formulation selon laquelle une partie demande à la juridiction de « prendre acte » ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [Y] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 mars 2022, M. [U] [Z] lui devait la somme de 1297,99 euros.

M. [U] [Z] ne conteste pas devoir cette somme.

Dès lors, il sera condamné à la payer à Mme [Y] [T], sous réserve de compensation entre les créances réciproques des parties.

Sur les dégradations locatives

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

L’article 1731 du même code précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Par ailleurs l’article 7, c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Sur le fondement de ces dispositions, la cour de cassation rappelle que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations prévues au bail. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie ont été dressés contradictoirement par Mme [P] [C], respectivement les 1er décembre 2020 et 8 mars 2022.

S’agissant de la somme de 4619,38 euros demandée au titre des réparations locatives, elles correspondent, selon les devis produits aux débats, à des travaux de menuiserie sur une porte fenêtre et un vitrage (à hauteur de 3669,29 euros), la peinture du garage (à hauteur de 925,65 euros), et le remplacement du filtre à charbon de la hotte (à hauteur de 24,44 euros).

Il incombe au bailleur de prouver l’existence de ces dégradations.

Il convient à cet effet de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie afin de déterminer la nature des désordres allégués, d’établir s’ils ont été causés par autre chose que la seule vétusté, et d’en évaluer le coût de réparation.

S’agissant du garage

L’état des lieux d’entrée indique : « les murs et plafonds sont peints en blanc en bon état »

L’état des lieux de sortie indique : « une grosse reprise de peinture d'1m x 1m sur le mur vers le cellier. Reprise peinture granuleuse et taches noires visibles à travers »

Le devis produit aux débats par la demanderesse fait état de la « reprise des murs et plafonds » du garage.

Force est de constater que les travaux de peinture visés dans le devis excèdent ce qui est imputable au locataire, à savoir la reprise de la peinture sur une surface d’un mètre carré telle que mentionnée dans l’état des lieux de sortie.

Dès lors, ce devis à hauteur de 925,65 euros, tendant à la reprise des peintures du garage dans sa totalité, ne peut utilement fonder la créance de la demanderesse.

Le tribunal n’ayant pas d’information sur la surface du garage, il convient de considérer que si la remise en peinture du garage dans sa totalité représente un coût de 925,65 euros, la remise en peinture d’un mètre carré représente un coût de 100 euros.

M. [U] [Z] sera donc condamné à payer à Mme [Y] [T] la somme de 100 euros, sous réserve de compensation entre les créances réciproques des parties.

S’agissant des travaux de menuiserie sur une porte fenêtre et un vitrage

Il ressort de la lecture de l’état des lieux d’entrée que le logement comporte deux portes-fenêtres : l’une dans le garage, et l’autre dans la pièce de vie, ainsi que de nombreuses portes vitrées et baies vitrées.

Or, force est de constater que la demanderesse ne précise pas, dans son acte introductif d’instance, la porte-fenêtre et le vitrage pour lesquels elle allègue un préjudice.

Le devis produit aux débats ne permet pas plus d’identifier la porte-fenêtre et le vitrage dont la demanderesse entend obtenir réparation.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie mentionne, s’agissant de la porte-fenêtre du garage, « multiples griffures de chien sur les menuiseries extérieures et la vitre face extérieure côté poignée », et, s’agissant de la porte-fenêtre de la pièce de vie, « menuiseries et vitres à nettoyer », de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’identifier la porte-fenêtre litigieuse.

En l’absence enfin de précision orale à l’audience, il convient de constater que Mme [Y] [T] échoue dans la démonstration des faits nécessaires au succès de sa prétention.

Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

S’agissant du remplacement du filtre à charbon de la hotte

L’état des lieux d’entrée indique : « une hotte de marque HOTPOINT ARISTON. Les deux lumières fonctionnent. La hotte est en parfait état et trois grilles en parfait état, propres ».

L’état des lieux de sortie ne comporte aucune annotation au sujet de cette hotte.

Dès lors, la demande de Mme [Y] [T] tendant à être indemnisée pour le remplacement d’un filtre doit être rejetée.

Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle tendant au paiement du dépôt de garantie majoré

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Au regard de ces dispositions, il convient de préciser que la finalité du dépôt de garantie étant de garantir l’exécution de ses obligations par le locataire, le propriétaire est en droit de le retenir s’il est créancier d’arriérés locatifs ou dégradations locatives. A cet égard, la cour de cassation considère qu’il n’est pas nécessaire que le bailleur produise, pour justifier sa demande, des factures de travaux acquittées par lui (Cass, civ 3ème, 16 septembre 2008).

Par ailleurs, le bailleur n’est pas fondé à retenir le dépôt de garantie lorsque la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie ne fait apparaître aucune dégradation. A contrario, si la comparaison révèle des dégradations, le bailleur est fondé à le retenir.

En l’espèce, il est constant que M. [U] [Z] a payé un dépôt de garantie à hauteur de 850 euros lors de son entrée dans les lieux.

Par ailleurs, au regard de l’arriéré locatif non contesté par M. [U] [Z] et des dégradations – certes mineures – ressortissant de l’état des lieux de sortie, Mme [Y] [T] était fondée à le retenir.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à majoration.

Mme [Y] [T] sera donc condamnée à payer à M. [U] [Z] la somme de 850 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie.

*

**

Au regard de ce qui précède, et après compensation entre les créances réciproques des parties, M. [U] [Z] sera condamné à payer la somme de 547,99 euros (1297,99 + 100 – 850), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil (le caractère excessivement et anormalement long de la procédure découlant des renvois successifs sollicités par les parties interdisant de faire courir les intérêts à compter d’une date antérieure).

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu des circonstances de l’espèce et de la nature du litige, l’équité commande d’écarter toute condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, comte tenu notamment de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à Mme [Y] [T] la somme de 547,99 euros (cinq cent quarante-sept euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [Z] aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge,