TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [R]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03333 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAD4H

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 30 janvier 2026

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS MY SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [D] [E] [W] épouse [R]

demeurant C/O Mr [R] [J] – [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 30 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03333 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAD4H

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [D] [E] [W] épouse [R] est propriétaire du lot n°17 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le cabinet MY SYNDIC, a assigné Madame [D] [E] [W] épouse [R] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :

—  2 990,57 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés (échéance du 1er trimestre 2025 incluse),

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

À l’audience du 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Assignée à étude, Madame [D] [E] [W] épouse [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [D] [E] [W] épouse [R],

— l’extrait du compte copropriétaire de Madame [D] [E] [W] épouse [R] arrêté au 20 mars 2025 à la somme de 2 990,57 euros (en ce inclus 150 euros de frais de recouvrement)

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 septembre 2022, 11 juillet 2023 et 1er juillet 2024 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des travaux et opérations suivants : régularisation du paiement des condamnations (assemblée générale du 1er juillet 2024, résolution n°12), réalisation d’un plancher technique dans les combles de l’escalier A pour la maintenance de la VMC (même assemblée générale, résolution n°21), mesures conservatoires sur les pieds de chute des gaines de ventilation et les autres éléments fuyards (même assemblée générale, résolution n°15), travaux de remise en état du système de ventilation (même assemblée générale, résolution n°18), travaux de dévoiement de la ventilation (même assemblée générale, résolution n°19), création d’une ligne de vie (même assemblée générale, résolution n°20),

— les différents appels de fonds adressés à Madame [D] [E] [W] épouse [R] pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025,

— la mise en demeure de payer par avocat du 24 juin 2024 (sans l’accusé de réception),

— la note d’honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires du 24 septembre 2024,

— le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit que la somme de 150 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne produit pas aux débats les décomptes annuels de régularisation de travaux et de charges d’un montant respectif de 153,56 euros et 23,16 euros facturés le 1er juillet 2024 et ne justifie donc pas du caractère certain, liquide et exigible de ces sommes.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [D] [E] [W] épouse [R] à payer la somme de 2 663,85 euros (2 990,57 euros – 150 euros – 153,56 euros – 23,16 euros) à titre d’arriéré de charges arrêtées au 1er janvier 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats les mises en demeure facturées les 2 avril 2024, 23 mai 2024, 18 novembre 2024 et 12 février 2025 et si une mise en demeure par avocat, datée du 24 juin 2024, est produite, son accusé de réception n’est pas communiqué. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de l’assignation sera donc rejetée, soit la somme de 150 euros (30 euros x 5).

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Madame [D] [E] [W] épouse [R] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation pour la somme due au titre des charges courantes impayées sera fixé au 2 juin 2025.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important, sans rapport avec la réalité du préjudice subi, puisque supérieur à sa créance principale, le syndicat des copropriétaires a pu contourner l’obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu’imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d’avocat.

Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais d’assignation qu’il a exposés, seul étant mis à charge de Madame [D] [E] [W] épouse [R] les frais de la signification de la présente décision et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [E] [W] épouse [R] à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet MY SYNDIC, les sommes suivantes :

—  2 663,85 euros à titre d’arriéré de charges arrêtées au 20 mars 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus,

—  200 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 2 juin 2025 pour la somme due au titre des charges courantes impayées,

CONDAMNE Madame [D] [E] [W] épouse [R] aux frais de signification de la présente décision,

LAISSE à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de délivrance de l’assignation,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,