REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/04166 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KI2A

MINUTE N°24/00353

JUGEMENT

DU 27 Décembre 2024

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR c/ [E]

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Teresa MONTERO, Magistrat à titre temporaire siégeant en qualité de juge des contentieux de la protection

assisté lors des débats par Madame FANNY RINAUDO, directrice des services de greffe judiciaire,

et lors du prononcé par Monsieur JACQUOT Alexandre, greffier, qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 27 Décembre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE:

VAR HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR

Activité :

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON, substitué par M^e WELLAND

DEFENDEUR:

Monsieur [N] [E]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE

1 copie exécutoire à ;

— M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

— [N] [E]

1 copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 3 mai 1985, l’Office public de l’Habitat du Var, VAR a consenti un bail non-meublé à usage d’habitation ayant pour objet la location d’un appartement type IV situé [Adresse 6] pour une durée de trois ans, prenant effet au 3 mai 1985, renouvelable par tacite reconduction, successivement à Monsieur [E] [L] puis à Madame [E] [T] par avenant du 08 mars 2010. Le montant initial du loyer hors charges s’élève mensuellement à la somme de 348,74 euros hors charges.

Le locataire exclusif Madame [E] [T] est décédée le 21 novembre 2023.

Par courrier du 12 décembre 2023, son fils Monsieur [N] [E] demandait le transfert de bail à son profit, lequel était refusé par le bailleur en l’absence de la réunion des conditions requises et plus précisément de l’absence de cohabitation du demandeur avec le titulaire du bail depuis un an au moment du décès, le logement étant également surdimentionné pour Monsieur [N] [E].

Ne quittant pas le logement, par acte de commissaire de Justice signifié le 26 février 2024, par dépôt en l’étude, l’Office public de l’Habitat du Var, VAR HABITAT a assigné Monsieur [N] [E] à comparaitre devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan à l’audience du 4 septembre 2024 aux fins d’expulsion.

Il expose que :

madame [T] [E] est décédée le 21 novembre 2023, date à laquelle le bail a été résilié de plein droit en l’absence de transfert de bail dans les conditions légales,à cette date Monsieur [N] [E] se maintenait dans les lieux et sollicitait le transfert du bail à son profit,s’est maintenue dans le bien en dépit de la sommation de quitter les lieux qui lui a été signifiée le 26 février 2024, le défendeur étant informé à cette occasion qu’à défaut une action en expulsion serait engagée à son encontre.

Il demande à la Juridiction de Céans de :

constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre des lieux querellés depuis le 21 novembre 2023,ordonner son expulsion, de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,condamner Monsieur [N] [E] à lui payer :une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions figurant dans le bail consenti à Madame [T] [E] charges en sus soit 348,74 euros à compter du 21 novembre 2023 jusqu’à la libération des lieux et ce avec intérêts au taux légal,la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux signifiée le 26 février 2024.

Les parties ont été convoquées par le Greffe de la présente Juridiction à l’audience du 4 septembre 2024. L’affaire n’étant pas en état a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 30 octobre 2024.

Le demandeur était représenté par son conseil et le défendeur était présent.

L’Office public de l’Habitat du Var, VAR HABITAT était représenté à l’audience par son conseil. Il maintient ses prétentions initiales. Par un exposé exhaustif des moyens et des demandes des parties, le tribunal se réfère expressément aux débats, aux conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience le 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 27 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 469 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.

***

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 14 de la loi 8-462 du 6 juillet 1989 énonce que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la même loi dispose que :

« I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

II. – Les dispositions des articles 3, 3-1, 8,8-1,9 à 20, du premier alinéa de l’article 22 et de l’article 24 ne sont pas applicables aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

III. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 leur sont applicables.

L’article 16, le I de l’article 17-1, l’article 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 353-14 du code de la construction et de l’habitation.

Les articles 25-3 à 25-11 de la présente loi ne sont pas applicables aux logements appartenant à une société d’économie mixte et qui sont régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

IV.-Les dispositions des cinq premiers alinéas de l’article 23 ne sont pas applicables aux logements dont les conditions sont réglementées en contrepartie de primes ou prêts spéciaux à la construction consentis par le Crédit foncier de France ou la Caisse centrale de coopération économique.

V.-Les articles 10, 15, à l’exception des treizième à vingt-troisième alinéas du I, 17 et 17-2 ne sont pas applicables aux logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales.

VI.-Les loyers fixés en application des articles 17, 17-1 et 17-2 ou négociés en application des articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ne peuvent ni excéder, pour les logements ayant fait l’objet de conventions passées en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, les loyers plafonds applicables à ces logements, ni déroger, pour les logements ayant fait l’objet de primes ou de prêts spéciaux à la construction du Crédit foncier de France ou de la Caisse centrale de coopération économique, aux règles applicables à ces logements.

Les accords conclus en application des articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ne peuvent conduire à déroger, pour les logements dont le loyer est fixé en application du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée, aux règles de fixation de ce loyer ni, pour les logements gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré, aux règles de fixation et d’évolution des loyers prévues à l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation.

VII.-Les dispositions des articles 17 à 20 ne sont pas applicables aux logements auxquels s’appliquent les dispositions de l’article L. 472-1-3 du code de la construction et de l’habitation.

Les dispositions de l’article 17, du I de l’article 17-1, des articles 17-2 et 18 et du 1° de l’article 20 ne sont pas applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements régis par un cahier des charges en application du chapitre V du titre IV du livre IV du code de la construction et de l’habitation.

VIII.-Les 4°, 7°, 8°, 9° et dernier alinéa de l’article 3, les articles 3-1, 8, 10 à 11-1, 15, 17, 17-2, 18, les sixième à dernier alinéas de l’article 23 et le II de l’article 17-1 ne sont pas applicables aux logements des résidences universitaires définies à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation et régies par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du même code. Toutefois, les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

Les articles 3-1, 8, 10 à 11-1 et les sixième à dernier alinéas de l’article 23 ne sont pas applicables aux logements des résidences universitaires définies audit article L. 631-12.

Les charges locatives accessoires au loyer principal des logements des résidences universitaires peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. »

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

L’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution rappelle que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article 412-1 du même code dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait

Aux termes des dispositions de l’article L 412-6 du dit code, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Conformément aux dispositions des articles L 131-1 du code procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’astreinte relevant du pouvoir discrétionnaire du juge ce dernier n’est pas tenu de provoquer au préalable les observations des parties.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats:

le contrat de location qu’il a consenti le 3 mai 1985 a Monsieur [E] [L] puis exclusivement à Madame [T] [E] par avenant du 08 mars 2010 portant sur un appartement type IV situé [Adresse 6] pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction et prenant effet exclusivement auprès de Madame [E] [T] dont le montant initial du loyer hors charges s’élève mensuellement à la somme de 371,01 euros.la sommation de déguerpir signifiée au défendeur le 26 février 2024,l’acte de décès de Madame [T] [E] survenu le 21 novembre 2023.

Monsieur [N] [E] ne justifie pas qu’il vivait au sein du bien querellé avec la locataire depuis au moins un an avant le décès de cette dernière ni qu’il remplit les conditions financières d’attribution d’un logement social.

Il est ainsi établi que le défendeur ne remplit pas les conditions pour bénéficier d’un maintien dans les lieux au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence il y a lieu de constater que Monsieur [N] [E] est occupant sans droit ni titre du logement type IV situé [Adresse 6], depuis le 21 novembre 2023, date du décès du titulaire du contrat de bail conclu le 3 mai 1985 et par avenant le 8 mars 2010.

La mesure d’expulsion sollicitée par le bailleur social apparaissant être la seule de nature à le restaurer dans ses droits de propriétaire, il convient de l’ordonner à défaut pour Monsieur [N] [E] de libérer volontairement les lieux querellés dans un délai de 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles.

Par ailleurs, le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Vu l’article 1240 du code civil,

Il résulte de ce texte qu’une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

L’indemnité d’occupation a une nature à la fois compensatoire de la perte de loyers et indemnitaire du préjudice du propriétaire qui n’a pas la libre disposition de son bien.

Il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 348,74 euros par mois correspondant au montant du dernier loyer exigible, charges comprises, au jour du décès de Madame [T] [E].

Cette indemnité sera due par le défendeur à compter de la résiliation du contrat de bail intervenue le 21 novembre 2023 par l’effet du décès du locataire et jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant. En revanche, la demande tendant à assortir cette indemnité d’intérêts au taux légal est rejetée.

L’Office public de l’Habitat du Var, VAR HABITAT est débouté pour le surplus de ses prétentions.

Sur les frais accessoires:

Monsieur [N] [E] succombant il y a lieu de la condamner aux entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux signifiée le 26 février 2024 conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, après avoir mis en délibéré, statuant par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort:

CONSTATE que Monsieur [N] [E] est occupant sans droit ni titre de l’appartement type IV situé [Adresse 6] depuis le 21 novembre 2023, date du décès du titulaire du contrat de bail conclu le 3 mai 1985 et avenant du contrat du 8 mars 2010,

ORDONNE son expulsion du logement ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 2 mois suivant la signification d’une sommation de quitter les lieux, conformément aux articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution auxquelles il n’y a pas lieu de déroger/

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de trois cent quarante huit euros et 74 centimes (348,74 euros),

CONDAMNE Monsieur [N] [E] au paiement de ladite indemnité à compter du 21 novembre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tous occupants,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [N] [E] au paiement de la somme de quatre cents euros (400 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE le demandeur pour le surplus de ses prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [N] [E] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût de la sommation et du constat d’huissier des 26 février 2024 et 29 mars 2024.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 décembre 2024.

La Greffière Le Juge