TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07436 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATMI

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [H] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07436 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATMI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 juin 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420,93 euros et d’une provision pour charges de 230 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.038,93 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [S] le 26 mars 2025.

Par assignation du 7 juillet 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [S], voir statuer sur le sort des ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et à titre subsidiaire fixer cette indemnité à 2 fois le montant du loyer soit 869,28 euros,

—  1.706,23 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2025 avec intérêts au taux légal,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 5 décembre 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2025, s’élève désormais à 3.961,76 euros. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tout en soulignant que la dette est en augmentation. Elle soutient que le fait que le commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre un délai de 6 semaines pour payer alors que la clause résolutoire insérée au bail stipule un délai de 2 mois ne cause pas de grief à la locataire. Compte tenu de la possibilité d’un FSL dans ce dossier, la bailleresse accepte l’échéancier proposé par Mme [H] [S] et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Mme [H] [S] expose que l’origine de cette dette réside dans le fait qu’elle s’est trouvée en situation administrative irrégulière dans l’attente de son titre de séjour, cette affaire est réglée aujourd’hui ; elle souhaite se maintenir dans les lieux où elle vit avec son fils de 15 ans ; elle perçoit l’AAH soit 900 euros par mois environ, elle travaille 3 ou 4 heures comme agent d’entretien mais elle espère pouvoir travailler plus. Elle va déposer un dossier de FSL et propose, dans cette attentent, de commercer à régler 50 euros par mois en plus du loyer courant.

Mme [H] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [H] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 25 mars 2025 et que la somme de 1.038,93 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – ne permettent pas d’écarter l’hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable à la locataire, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. Cependant, le décompte produit par le bailleur fait apparaitre qu’aucun versement n’est intervenu dans le délai entre les 6 semaines et les deux mois ; bien au contraire les prélèvements seront systématiquement rejetés pour les échéances de 2025 postérieures ; de telle sorte qu’il apparait que s’il est posé par erreur dans le commandement un délai de six semaines et non de deux mois au profit du locataire pour apurer sa dette locative, correspondant au délai applicable au présent litige antérieur à la loi du 27 juillet 2023, il sera relevé que la locataire n’avait pas réglé la dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois. Bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, il n’existe pas de grief qui puisse entraîner une nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mai 2025.

2. Sur la demande de délais de paiement.

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en si-tuation d’impayés, dans la limite de trois années, et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ces délais.

Il résulte également de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la locataire justifie de difficultés financières réelles mais temporaires, tout en démon-trant sa volonté de régulariser sa dette locative notamment en déposant un dossier FSL (Fond de Solidarité Logement).

Il apparaît par ailleurs que le locataire est actuellement en mesure de re-prendre le paiement du loyer courant et de s’acquitter de sa dette selon un échéancier adapté à ses capacités financières soit 50 euros par mois en plus du loyer courant, dans l’attente du versement du FSL.

Dans ces conditions, et afin de concilier le droit du bailleur au paiement des loyers avec le droit du locataire au maintien dans les lieux, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Il convient dès lors d’accorder au locataire un délai de vingt-quatre mois pour apurer sa dette locative, selon l’échéancier qu’il y a lieu de fixé, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 novembre 2025, Mme [H] [S] lui devait la somme de 3.961,76 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [H] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [H] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de doubler le montant de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires, à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 juin 2024 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d’une part, et Mme [H] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] est résilié depuis le 26 mai 2025,

CONDAMNE Mme [H] [S] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 3.961,76 euros (trois mille neuf cent soixante et un euros et soixante-seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2025,

AUTORISE Mme [H] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [H] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [H] [S] sera condamnée à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) pour le surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [H] [S] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2025 et celui de l’assignation du 7 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge