TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [G] [X] ; Monsieur [B] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06048 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGDL

N° MINUTE :

3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 02 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [G] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 février 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 02 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06048 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGDL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 août 2022, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [X] et M. [B] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] (1er étage, porte G, une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 512,46 euros et d’une provision pour charges de 116,24 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 094,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [X] et M. [B] [Y] le 14 avril 2025.

Par assignations du 19 juin 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [X] et M. [B] [Y], statuer sur le sort et la séquestration des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 426,28 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 14 novembre 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 5 novembre 2025, s’élève désormais à 5 904,29 euros, terme du mois d’octobre inclus. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La société bailleresse expose que les locataires auraient versé 700 euros quelques jours avant l’audience mais que la somme n’apparait pas sur le décompte. Concernant l’octroi de délais de paiement, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) s’en remet à l’appréciation du juge.

M. [B] [Y], qui comparait à l’audience, demande l’octroi d’un échéancier afin d’apurer la dette locative et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il expose avoir rencontré des difficultés financières suite à des problèmes de santé et possède désormais les moyens de régler sa dette. M. [B] [Y] dit avoir payé deux loyers et procédé à un versement de 700 euros. Le locataire indique avoir réaliser une demande de FSL.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [G] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré aux fins d’établir la réalité des règlements effectués par les locataires. Par note en délibéré autorisée en date du 21 novembre 2025, le conseil de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) produit un décompte arrêté au 19 novembre 2025, terme du mois d’octobre inclus, aux termes duquel il apparait un virement en date du 17 novembre 2025 émanant de Mme [G] [X] et M. [B] [Y] d’un montant de 735,02 euros réglant le dernier loyer. La société bailleresse indique que la dette locative s’élève à ce jour à la somme de 5 169,27 euros.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [B] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 259,80 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juin 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard au versement réalisé par le locataire avant l’audience équivalent au montant du loyer, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [G] [X] et M. [B] [Y] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 144 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [G] [X] et M. [B] [Y] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte, par note en délibéré, démontrant qu’à la date du 19 novembre 2025, Mme [G] [X] et M. [B] [Y] lui devaient la somme de 5 169,27 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Ce document n’ayant pas été débattu contradictoirement, et Mme [G] [X] n’ayant pas comparu à l’audience du 14 novembre 2025, il sera retenu le montant visé dans l’acte introductif d’instance, soit la somme de 3 426,28 euros.

Mme [G] [X] et M. [B] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [X] et M. [B] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges locatives.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [X] et M. [B] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 août 2022 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et Mme [G] [X] et M. [B] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (1er étage, porte G, une cave) est résilié depuis le 12 juin 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [X] et M. [B] [Y] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 3 426,28 euros (trois mille quatre cent vingt-six euros et vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus,

AUTORISE Mme [G] [X] et M. [B] [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 95 euros (quatre-vingt-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [X] et M. [B] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [X] et M. [B] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [G] [X] et M. [B] [Y] seront solidairement condamnés à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [X] et M. [B] [Y] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [X] et M. [B] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 avril 2025 et celui des assignations du 19 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge