TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01439 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KUP

Minute : 25/00698

S.A. LOGIREP

Représentant : Me [T], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [S] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Romain DELAVAY, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 17 Octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 août 2019, Logirep a donné à bail à M. [S] [G] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 360,48 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 107,44 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Logirep a fait signifier à M. [S] [G], par exploit de commissaire de justice du 10 décembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 918,36 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, Logirep a fait assigner M. [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Logirep, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [S] [G] de l’intégralité de ses demandes et de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

ordonner l’expulsion de M. [S] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [S] [G] à payer :

la somme provisionnelle de 8 579,34 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 15 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer, du commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de l’assignation ;

ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 28 août 2019 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [S] [G] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [S] [G], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 50,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que M. [S] [G] a une femme et un enfant à charge mais qui résident en Belgique, qu’il est sans ressources.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 28 octobre 2025, Logirep a fait parvenir un décompte actualisé de la dette, ne faisant état d’aucun paiement intervenu depuis l’audience.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 28 août 2019 que M. [S] [G] doit payer un loyer d’un montant de 360,48 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 107,44 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 540,24 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [S] [G] restait devoir la somme de 8 579,34 € euros à la date du 28 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 185,55 € (13 × 0,80 + 45,23 + 72,22 + 57,70 € de frais de recouvrement de loyer), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 8 393,79 €, arrêtée au 15 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [G] au paiement d’une somme provisionnelle de 8 393,79 €, arrêtée au 28 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 914,36 € à compter du 10 décembre 2024, sur la somme de 1 213,60 € à compter du 8 avril 2025 et sur le surplus à compter du 20 novembre 2025, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et le refus d’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 28 août 2019 contient telle une clause résolutoire en son article 12 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 10 décembre 2024 pour la somme en principal de 2 918,36 €.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 février 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

M. [S] [G] propose de régler 50,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il apparaît que M. [S] [G] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Il ne peut donc prétendre, ni à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion de M. [S] [G] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [S] [G] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 11 février 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 28 août 2019.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [G] au paiement d’une somme provisionnelle d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er novembre 2025, terme d’octobre 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 11 février 2025 au 31 octobre 2025, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût d’un seul commandement, le commandement de payer en date du 10 décembre 2024 et de l’assignation en date du 8 avril 2025. Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance, non nécessaire à la présente procédure, ne sera pas compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DES A PRÉSENT, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2019 entre Logirep et M. [S] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 11 février 2025 ;

CONDAMNE M. [S] [G] à verser à Logirep la somme provisionnelle de 8 393,79 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 15 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 914,36 € à compter du 10 décembre 2024, sur la somme de 1 213,60 € à compter du 8 avril 2025 et sur le surplus à compter du 20 novembre 2025, date de l’ordonnance ;

DEBOUTE M. [S] [G] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [S] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [S] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [S] [G] à payer à Logirep l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2025, terme d’octobre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [S] [G] à payer à Logirep une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 10] le 20 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION