TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [U] [Z]

Monsieur [E] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anne-Elisabeth DEZARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09032 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7L7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 05 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [H] [B]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-Elisabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0244

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 janvier 2026 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09032 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7L7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2016, Madame [H] [B] a consenti à Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuellement de 1728 euros outre 122 euros de provisions sur charges.

Se plaignant d’impayés de loyers et de charges, Madame [H] [B] a, par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, fait assigner Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation du bail liant les parties,l’expulsion immédiate des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,leur condamnation solidaire à lui payer les loyers et charges impayés au 20 mai 2025, soit la somme de 10505,45 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,leur condamnation solidaire au paiement de 500 euros de dommages et intérêts,leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 26 juin 2023 et 16 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2025.

Madame [H] [B] a été représentée par son conseil à l’audience et a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, développés oralement, sauf à indiquer que les locataires avaient apuré leur dette locative avant l’audience. Elle a toutefois maintenu ses demandes an précisant que les loyers sont payés épisodiquement depuis 2023 et qu’elle a dû faire délivrer en conséquence deux commandements de payer.

Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice, Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] n’ont pas comparu ni ne se sont faits représenter ni enfin n’ont fait connaître les motifs de leur absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action et la validité du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 19 septembre 2025, soit au plus de six semaines avant l’audience du 31 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, étant un bailleur privé, Madame [H] [B] n’était pas tenue de saisir la CCAPEX.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Madame [H] [B] que le solde est continuellement débiteur depuis l’échéance de décembre 2024, soit il y a près d’une année, à l’exception seulement des mois de juillet et octobre 2025. La dette locative a ainsi atteint la somme de 14801,93 euros au 1er juillet 2025. En outre, il sera relevé que sur la période comprise entre juin 2016 et décembre 2024, les loyers étaient payés le plus souvent en retard, parfois de 15 jours à un mois, alors que le contrat de bail stipule que le loyer est payable « mensuellement à échoir », le « 1er de chaque mois ». Absents à l’audience, Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] n’apportent par définition aucune explication sur les raisons de ses paiements irréguliers et en retard, alors que Madame [H] [B] et un bailleur privé, non pas un organisme de crédit.

En ces conditions, la violation des obligations contractuelles est avérée et elle est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour justifier de la résiliation du bail à compter du présent jugement.

Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] devenant sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement

Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [H] [B] produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] ont apuré leur dette locative au 25 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse. Il sera rappelé qu’ils restent redevables de loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail.

En outre, Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, Madame [H] [B] n’apporte aucun élément pour étayer tant du préjudice matériel que du préjudice moral qu’elle allègue, alors que Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] sont condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation.

La demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Madame [H] [B] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant Madame [H] [B] et Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], aux torts exclusifs des locataires ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Madame [H] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] sont tenus solidairement au paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] à verser à Madame [H] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit actuellement 2128,82 euros en octobre 2025), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] à verser à Madame [H] [B] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection

Décision du 05 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09032 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7L7