N° RG 25/01853 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMHU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 25/01853

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMHU

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Fabrice JEHEL

— Mme [Z]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [F]

né le 26 mai 1938 à [Localité 9] (67)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Fabrice JEHEL, substitué par M^e Flavien JONDOT, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 59

DEFENDEURS :

Madame [N] [G]

née le 07 septembre 1982 à [Localité 9] (67)

demeurant [Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [B] [D], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 8 juillet 2022 ayant pris effet le même jour, M. [K] [F] représenté par l’agence [F] Immobilier a donné à bail à Mme [N] [G] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation, 1er étage gauche, une cave lot n° 8 et un grenier lot n° 34 sis [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 541 € outre une provision mensuelle pour charges de 205 €.

Par acte du 4 juillet 2022, M. [R] [G] s’est constitué caution des engagements de Mme [N] [G]. M. [R] [G] est décédé.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [F] a mis en demeure le 30 juillet 2024 (plis avisé et non réclamé) Mme [N] [G] de payer la somme en principal de 1 332,20 € et de produire une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs.

Le conseil de M. [K] [F] a mis en demeure le 13 septembre 2024 (plis avisé et non réclamé) Mme [N] [G] de payer la somme en principal de 1 535,20 €

Puis il a fait assigner à l’audience du 21 mars 2025, Mme [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier du fait de la carence de la locataire, le bailleur indiquant lui avoir proposé un plan d’apurement mais n’être parvenu à entrer en contact.

M. [K] [F], représenté par son conseil, exposant que la caution est décédée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— condamner Mme [N] [G] à libérer le logement ;

— supprimer le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— l’autoriser à se faire assister du concours de la force publique pour procéder au besoin à son expulsion ;

— condamner Mme [N] [G] au paiement de la somme de 4 071,67 € outres les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2025 ;

— la condamner, en deniers et quittances, à lui payer la somme de 859,49 € au titre des loyers et avances sur charges courants du 1er février 2025 jusqu’au jour du prononcé de la résiliation ;

— la condamner à lui régler la somme mensuelle de 859,49 € à titre d’indemnité d’occupation du prononcé de la résiliation jusqu’à la parfaite libération des lieux et restitution des clés ;

— la condamner aux dépens ;

— la condamner à lui payer une somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constater que le jugement à intervenir est exécutoire par provision sans caution en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

A l’audience, il expose que la dette locative a encore augmenté.

Mme [N] [G], bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est faite représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 5 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par le décompte produit aux débats que la locataire n’a pas réglé la totalité de son loyer au cours des mois de mars à mai 2024, a laissé le mois de juillet 2024 impayé, n’a pas réglé les décomptes de charges et ne paie plus le loyer depuis le mois de novembre 2024 accumulant fin mars 2025 une dette locative de 5 776,65 €.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen fondé sur le défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs alors que le bailleur n’a pas procédé selon les dispositions de l’article 8 du contrat de location ou 7g de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [N] [G] sera condamnée à libérer le logement, à défaut il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause notamment le choix du bailleur de se limiter à des envois postaux non réclamés et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

2.2. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à la date du présent jugement . A compter du 22 mai 2025, Mme [N] [G] sera occupante sans droit ni titre.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments produits, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, sa révision sera prévue.

Il y a lieu de condamner Mme [N] [G] au paiement de cette indemnité à compter du 22 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [K] [F] produit un décompte démontrant que Mme [N] [G] reste lui devoir la somme de 4 071,67 € au quittancement du mois de janvier 2025.

Qu’ainsi la créance au 31 janvier 2025 est fondée à hauteur de la demande soit 4 071,67 €.

Mme [N] [G], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4 071,67 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3.1. Sur la condamnation au paiement des loyers entre le 1er février 2025 et la date de résiliation du bail

Mme [N] [G], non comparante, ne justifie pas par définition de paiement ultérieur au décompte.

Elle sera donc condamnée en deniers et quittance au prorata temporis au paiement de la somme mensuelle de 859,49 € au titre du loyer et des avances sur charges dus jusqu’à la résiliation.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, ni la reprise du loyer courant ni la capacité financière ne sont établis.

Il n’y a donc pas lieu à délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [N] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location du 8 juillet 2022 ayant pris effet le même jour entre M. [K] [F], bailleur et Mme [N] [G], locataire, portant sur un logement à usage d’habitation, 1er étage gauche, une cave lot n° 8 et un grenier lot n° 34 sis [Adresse 7], à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [G] de libérer l’appartement et ses annexes et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, elle pourra, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire l’objet d’une expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer à M. [K] [F] la somme de 4 071,67 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté à la date du 31 janvier 2025 – quittancement de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer en deniers et quittances au prorata temporis à M. [K] [F] la somme de la somme mensuelle de 859,49 € au titre du loyer et des avances sur charges dus entre le 1er février 2025 et le 21 mai 2025, date de la résiliation du bail ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à M. [K] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, provisions, régularisation et décompte définitif, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 22 mai 2025 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clé. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due ;

CONDAMNE Mme [N] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à régler à M. [K] [F] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN