TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e ROSANO

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BILLEBAULT

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/09777 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2CXW

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 27 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [J] [L] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1209

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA AGENCE CENTRALE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 12]

représenté par Maître Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0727

S.A.S. STARES FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 9]

défaillante

Décision du 27 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/09777 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CXW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 12 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [K], est propriétaire des lots 5, 7 et 14 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] ([Adresse 10]) soumis au statut de la copropriété, et dont le syndic était la SAS STARES jusqu’au 5 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2023, Mme [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SAS STARES devant le tribunal judiciaire de Paris, et demande de :

« – ANNULER la résolution n°21 de l’assemblée générale du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], À [Adresse 14] ([Adresse 10]) du 4 avril 2023 ;

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], à [Adresse 14] [Localité 1] et la société STARES à rectifier son compte individuel de charge à partir du 29 juillet 2021 ;

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], à [Adresse 14] [Localité 1] et la société STARES à payer à Mme [K] les sommes versées indument par cette dernière ;

— CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], à [Adresse 14] [Localité 1] et la société STARES aux entiers dépens ;

— CONDAMNER, in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] à [Localité 15] et la société STARES à verser à Mme [J] [K] la somme de DEUX MILLE QUATRE CENTS EUROS (2 400 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ».

Décision du 27 Janvier 2026

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Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 11 juin 2024, et au visa de l’article 1315 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« – DEBOUTER Madame [K] de sa demande d’annulation de la résolution 21 de l’assemblée générale du 4 avril 2023.

— DEBOUTER Madame [K] de sa demande de rectification du compte de charges à compter du 21 juin 2017.

— DEBOUTER Madame [K] de sa demande de remboursement des sommes prétendument indument versées.

— DEBOUTER de Madame [K] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 16]

— CONDAMNER Madame [J] [K] à verser Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 16] représenté par le cabinet FONCIA AGENCE CENTRALE la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie ROSANO, Avocat à la Cour, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La SAS STARES bien que régulièrement citée ne s’est pas constituée de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 22 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 12 novembre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur l’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 4 avril 2023

Selon l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du 2e alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Aux termes des dispositions de l’article 17-1 du même décret, l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Décision du 27 Janvier 2026

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Il est constant que les actions ouvertes contre toute décision d’assemblée générale au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impliquent que la question soumise aux copropriétaires est sanctionnée par un vote, de sorte qu’une résolution non sanctionnée par un vote ne constitue pas une décision d’assemblée générale et ne peut pas être contestée par les copropriétaires.

En l’espèce, Mme [K] sollicite l’annulation de la résolution n°21 expliquant que le procès-verbal n’indique ni le résultat du vote, ni les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant de sorte que les votes et résultat sont inconnus.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande expliquant que la résolution litigieuse n’a pas fait l’objet d’un vote et ne peut être annulée.

La résolution n°21 de l’assemblée générale en date du 4 avril 2023 est rédigée comme suit :

« 21-Création d’un lot 29 issu de la loge

Clé de répartition : CHARGES COMMUNES GENERALES (1012)

Après délibérations, l’assemblée générale approuve la demande de création du lot n°29 (issu des parties communes).

La base des quotes-parts de parties communes générales change et s’exprime désormais 1029emes.

La désignation de ce lot comprend, pour chacun d’entre eux, l’indication des « parties privatives » affectées à l’usage exclusif et particulier de son propriétaire et des quotes parts indivises de « parties communes » de l’ensemble immobilier, telles que ces parties sont définies.

LOT VINGT-NEUF (29)

Au rez-de-chaussée, à gauche dans le hall, un logement comprenant: deux pièces, cuisine et salle de bains avec WC

Et les SEIZE / MILLE VINGT HUITIEMES de la propriété du sol et des parties communes générales 16/1 028èmes Lot issu des parties communes que définies au règlement de copropriété.

Ainsi que le tout est résumé dans le tableau récapitulatif ci-après et tel que lesdits lots figurent aux deux plans de modification ci-annexé. »

A la lecture de ce procès-verbal, il apparait qu’aucun élément ne permet de considérer de manière certaine qu’un vote s’est tenu de manière effective, s’agissant de la résolution n°21, faute de mention quant aux votes qui se seraient exprimés et au nombre de voix pour ou contre la résolution n°21, mais également quant aux abstentions et aux défaillances. Aucune mention n’est par ailleurs portée quant au résultat final des votes, à l’inverse des autres résolutions votées lors de la même assemblée générale, et dans lesquelles il est fait état de ce que ces autres résolutions ont été rejetées ou adoptées.

Dès lors, faute de telles mentions, et dans la mesure où aucun élément ne permet de reconstituer le sens du vote au sens de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, d’autant que le résultat du vote n’est lui-même pas identifié, il convient de considérer que la résolution n°21 n’est pas clairement sanctionnée par un vote. Elle ne constitue donc pas une décision d’assemblée générale et ne peut pas être contestée par les copropriétaires.

Ainsi, la demande Mme [K] relative à l’annulation de la résolution n°21 sera rejetée.

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2- Sur les charges de copropriété

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Conformément aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de participer, à hauteur de sa quote-part correspondante, au règlement des charges, qui sont exigibles à partir du moment du moment où les comptes du syndicat ont été approuvés, dès lors que la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes et répartition des charges de copropriété n’a pas été contesté dans le délai de forclusion de deux mois fixée par l’article 42 de la même loi, et tant que la nullité de la décision d’approbation des comptes n’a pas été judiciairement prononcée.

En l’espèce, Mme [K] demande sans précision que son compte individuel soit rectifié et que les sommes qu’elle a indument réglées lui soient versées dans la mesure où au fur et à mesure des assemblées générales successives, le nombre de tantièmes est passé de 1002 à 1004 suite à l’assemblée générale du 21 juin 2017, puis de 1004 à 1012 tantièmes suite à l’assemblée générale du 29 juillet 2021, sans pour autant que les appels de charges ne prennent en compte ces modifications, la base de calcul étant ainsi erronée.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande indiquant que la demande de rectification n’est pas précise et que le montant du remboursement souhaité n’est pas mentionné ; qu’elle produit des appels de fonds depuis 2022 sans explication ; et que les comptes de copropriété ont tous été approuvés sans recours de sorte que la régularité financière et comptable du syndicat des copropriétaires ne peut plus être contestée et que les copropriétaires sont redevables de leur quote-part de charges.

Force est de relever qu’au regard des prétentions expressément formulées par Mme [K] dénuées de précision, s’agissant tant de la somme non chiffrée dont il est demandé le remboursement, que de la demande de rectification dont il n’est pas mentionné la teneur, le juge étant lié par les demandes des parties, il ne peut être statué sur ces demandes qui ne sont pas conformes aux termes de l’article 4 du code de procédure civile.

En conséquence, il convient de débouter Mme [K] de sa demande sur ce point.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K], succombant, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Valérie ROSANO, avocat à la cour, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [J] [K] de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE Mme [J] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Valérie ROSANO;

CONDAMNE Mme [J] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]) la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 27 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente