TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/13355 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2X6Z

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. ISLAND

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Christine SARAZIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0286

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Marion LOPEZ-CARRENO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0007

Maître [R] [C]

Notaire associé de la SCP [S] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0025

Maître [Z] [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0090

Décision du 11 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/13355 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2X6Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 05 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 11 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Par acte authentique en date du 29 septembre 2022, la SCI ISLAND a consenti au bénéfice de M. [W] [M] une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n°21 de la copropriété sise [Adresse 5], à Paris (75011), moyennant le prix de 825 000 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 31 janvier 2023 à 16 heures.

Cette promesse a été reçue par Maître [R] [C], avec le concours de Maître [Z] [O], notaires.

Aux termes de la promesse, il était stipulé une indemnité d’immobilisation de 82 500 euros, dont le versement devait intervenir en deux temps :

— un premier versement de 41 250 euros devait intervenir au plus tard le 10 octobre 2022,

— un second versement de 41 250 euros devait intervenir au plus tard « dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

Par acte en date des 27 et 29 septembre 2023, la SCI ISLAND a fait assigner M. [W] [M] ainsi que les deux notaires devant le tribunal de céans pour solliciter la condamnation du bénéficiaire et des notaires au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, et la condamnation des notaires au paiement de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, la société ISLAND demande au tribunal de :

« Vu la promesse de vente du 29 septembre 2022,

Vu les articles 1103, 1240 et 1344-1 du Code civil,

(…)

A titre principal,

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [M], Maître [Z] [O] et Maître [R] [C] à verser à la SCI ISLAND la somme de 82.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023,

Subsidiairement,

CONDAMNER Monsieur [W] [M] à verser à la SCI ISLAND la somme de 82.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023,

CONDAMNER solidairement Maître [Z] [O] et Maître [R] [C] à garantir la SCI ISLAND contre l’insolvabilité de Monsieur [M] au titre du versement de la somme de 82.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023,

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Maître [Z] [O] et Maître [R] [C] à verser à la SCI ISLAND la somme de 90.000 euros à titre de dommages-intérêts pour perte de chance,

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [M], Maître [Z] [O] et Maître [R] [C] à verser à la SCI ISLAND la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [W] [M], Maître [Z] [O] et Maître [R] [C] aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mai 2025, M. [W] [M] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du code civil

(…)

A titre principal :

— DEBOUTER la SCI ISLAND de sa demande de paiement de la somme de 82.500 €,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait qu’une indemnité d’immobilisation était due par Monsieur [W] [M] :

— REDUIRE le montant de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 1.500 € ou à tout le moins à hauteur de 15.000 €,

En tout état de cause :

— CONDAMNER Maître [R] [C] à garantir Monsieur [W] [M] de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

— CONDAMNER solidairement la SCI ISLAND et Maître [C] à payer à Monsieur [W] [M] la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER solidairement la SCI ISLAND et Maître [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marion LOPEZ CARRENO. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 mai 2025, Maître [R] [C] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil ;

(…)

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

(…)

— RECEVOIR ET DECLARER bien-fondé Maître [C], Notaire associé de la SCP [S] [F] en ses présentes écritures ;

— JUGER que Maître [C], Notaire associé de la SCP [S] [F] n’a pas commis de manquement de nature à engager sa responsabilité professionnelle ;

En conséquence,

— DEBOUTER la SCI ISLAND de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [C], Notaire associé de la SCP [S] [F] ;

— DEBOUTER Monsieur [W] [M] de sa demande de garantie dirigée à l’encontre de Maître [C], Notaire associé de la SCP [S] [F] ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI ISLAND et/ou toute autre partie succombant à verser à Maître [C], Notaire associé de la SCP [S] [F] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mars 2025, Maître [Z] [O] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code civil,

(…)

JUGER que seul le comportement de Monsieur [M] est à l’origine de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation.

JUGER que Maître [O] ne saurait être tenu aux engagements contractuels librement convenus entre les parties.

JUGER qu’il n’est justifié par la SCI ISLAND d’aucun préjudice indemnisable par Maître [O].

JUGER que la SCI ISLAND ne justifie aucunement du lien de causalité entre la faute commise par le notaire et les préjudices allégués.

En conséquence,

DEBOUTER la SCI ISLAND de ses demandes formées à l’encontre de Maître [O].

A titre subsidiaire, JUGER que la somme à laquelle Maître [O] pourrait être solidairement tenu ne saurait excéder 41.250 euros, correspondant au 5 % de l’indemnité d’immobilisation prévue.

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI ISLAND, ou qui mieux le devra, au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025.

A l’audience du 5 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au

11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait, pour celles d’entre elles qui ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La SCI ISLAND demande au tribunal de condamner M. [W] [M] à lui verser l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente dès lors qu’il n’a pas levé l’option dans le délai imparti.

M. [W] [M] s’oppose à cette demande, faisant valoir que la promesse unilatérale de vente est rétroactivement caduque depuis le 10 octobre 2022, dès lors qu’il n’a pas versé la moitié de la somme prévue au titre de l’indemnité d’immobilisation à cette date tel que prévu au contrat et que ce n’est qu’en raison du défaut d’information du notaire de cette absence de versement que la promettante ne s’est pas prévalue de la caducité de l’acte, cette dernière ayant précisé dans un mail du 16 mars 2023 qu’elle aurait repris sa liberté si elle avait été informée du défaut de consignation au 10 octobre 2022.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de la promesse du 29 septembre 2022, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 82 500 euros et prévu que cette somme devait être versée par le bénéficiaire, pour une première moitié, au plus tard le 10 octobre 2022, « à peine de caducité des présentes si bon semble au Promettant ».

Il résulte de cette même clause, en page 9 de la promesse unilatérale de vente, que cette somme « sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

En l’espèce, il est constant que la vente ne s’est pas réalisée du fait du bénéficiaire, qui indique avoir renoncé à la vente, ce alors qu’il n’est pas contesté que les conditions suspensives de droit commun prévues au contrat étaient réalisées.

Par conséquent, conformément à la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation sera versée à la SCI promettante et lui restera acquise à titre d’indemnité faute par le bénéficiaire d’avoir levé l’option dans les délais.

A cet égard, M. [W] [M] ne peut se prévaloir de son défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation pour échapper à ses obligations contractuelles, ni exciper de ce que la société promettante se serait très certainement prévalue de la caducité de la promesse si elle en avait été informée, dès lors que seule la SCI ISLAND peut, si bon lui semble, invoquer ce défaut de paiement et la caducité de la promesse, conformément aux stipulations contractuelles rappelées ci-avant.

De même, il ne peut, pour se libérer de son obligation contractuelle de paiement de l’indemnité d’immobilisation, se prévaloir de la faute reprochée aux notaires par la SCI ISLAND tirée du défaut d’information quant à l’absence de consignation de la somme de 41 500 euros à la date du 10 octobre 2022, la SCI ISLAND ne se prévalant pas, en tout état de cause, de la caducité de la promesse.

Par ailleurs, il n’est pas nécessaire que la SCI ISLAND fasse la démonstration d’une faute de la part de M. [W] [M], ou même de l’existence d’un préjudice spécifique, l’indemnité d’immobilisation, forfaitairement fixée au contrat, étant due en application des termes clairs de la promesse unilatérale de vente en l’absence de levée d’option.

En outre, il importe peu que le montant de l’indemnité due paraisse excessive à M. [W] [M] au regard de la durée réelle d’immobilisation du bien objet de la promesse, les termes de la promesse s’imposant aux parties et l’indemnité d’immobilisation stipulée ayant pour objet d’indemniser forfaitairement l’immobilisation du bien pendant la promesse et l’exclusivité accordée au bénéficiaire.

Enfin, la clause fixant le montant de l’indemnité d’immobilisation ne saurait être qualifiée de clause pénale, dès lors que son montant, fixé à 10% du prix de vente, tout comme la durée de validité de la promesse sont habituelles dans ce type de contrat et ne sont pas de nature à priver le bénéficiaire de sa liberté d’acquérir. Elle n’a pas non plus pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de son obligation mais uniquement d’indemniser forfaitairement l’immobilisation du bien pendant la promesse et donc l’exclusivité accordée au bénéficiaire.

Dès lors, à défaut de constituer une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, l’indemnité d’immobilisation n’est pas susceptible de réduction par le juge.

M. [W] [M] sera donc condamné à payer à la SCI ISLAND, la somme de 82 500 euros.

Si la société promettante réclame la condamnation aux intérêts au taux légal à compter de l’envoi de la mise en demeure le 20 juin 2023, le tribunal constate qu’elle ne produit pas l’accusé de réception assortissant cette lettre permettant de justifier de l’effectivité de l’envoi et de sa présentation au bénéficiaire.

En conséquence, les intérêts au taux légal seront dus à compter de l’assignation en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la responsabilité des notaires

Sur les demandes indemnitaires au titre de l’indemnité d’immobilisation

La SCI ISLAND réclame la condamnation solidaire de Maître [R] [C] et Maître [Z] [O] au paiement, à titre principal, de l’indemnité d’immobilisation avec M. [W] [M], puis subsidiairement, à la garantir de l’insolvabilité de ce dernier.

Elle fait valoir qu’en ne l’informant pas du défaut de versement par le bénéficiaire de la somme de 41 500 euros avant le 10 octobre 2022 au titre de l’indemnité d’immobilisation, Maître [R] [C] a manqué à son devoir de conseil mais également à son devoir d’assurer l’efficacité juridique de la promesse. Elle estime que la négligence fautive du notaire instrumentaire dans le suivi de l’exécution de la promesse l’expose au risque d’insolvabilité de M. [W] [M].

Elle formule le même grief à l’égard de Maître [Z] [O], qui en sa qualité de notaire assistant le bénéficiaire aurait, selon elle, dû assurer un suivi diligent de l’exécution de l’acte.

Maître [R] [C] conclut au rejet des demandes formées à son encontre, estimant qu’aucun lien de causalité direct et certain n’est démontré entre la faute qui lui est reprochée et l’absence de versement par M. [W] [M] de l’indemnité d’immobilisation, soulignant au demeurant qu’il n’est pas justifié de l’insolvabilité éventuelle du bénéficiaire qui reste seul débiteur de l’indemnité d’immobilisation en application de la promesse unilatérale de vente.

Maître [Z] [O], qui ne conteste pas n’avoir pas été en mesure de s’assurer du versement par le bénéficiaire de la première tranche d’indemnité d’immobilisation due dans le délai fixé au contrat, conteste en revanche l’absence de préjudice indemnisable en lien de causalité avec la faute qui lui est ainsi reprochée, dès lors que, d’une part, l’indemnité d’immobilisation constitue une obligation personnelle et contractuelle à la charge exclusive du bénéficiaire à laquelle le notaire ne serait être tenu en l’absence de démonstration d’un préjudice spécifique résultant de sa faute, et que, d’autre part, la preuve de l’insolvabilité de M. [W] [M] n’est pas rapportée.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

En application de ses dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice certain et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En outre, il en résulte que commet une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle, le notaire qui manque à son obligation d’assurer l’efficacité des actes auxquels il prête son concours et qui ne procède pas aux vérifications et informations nécessaires pour permettre aux parties d’exercer leurs droits.

Si le paiement de l’indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire ne constitue pas en lui-même un préjudice indemnisable au titre de la responsabilité civile du notaire, dès lors qu’il trouve son origine dans les stipulations contractuelles de la promesse unilatérale de vente litigieuse, le notaire peut néanmoins être condamné à « garantir », c’est-à-dire en fait à payer in solidum avec le bénéficiaire le montant de cette indemnité s’il est établi que le bénéficiaire est insolvable et si le notaire a commis une faute à l’origine de l’obligation de paiement de cette indemnité.

Il en va ainsi dans l’hypothèse où le notaire, en n’informant pas le promettant de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation dans le délai stipulé à la promesse de vente, a privé le promettant de la chance d’invoquer la caducité de l’acte et ainsi de se libérer rapidement, sans que l’indemnité d’immobilisation ne soit due.

En l’espèce, il n’est pas démontré, d’une part, l’existence d’un lien de causalité entre le manquement reproché aux notaires et l’absence de paiement de l’indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire, ni d’autre part, que M. [W] [M] serait insolvable, la SCI ISLAND évoquant seulement être exposée au risque d’insolvabilité du bénéficiaire.

Dès lors, la SCI ISLAND ne pourra qu’être déboutée de ses demandes, tant principale que subsidiaire, de condamnation de Maître [R] [C] et de Maître [Z] [O] au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes indemnitaires au titre de la perte de chance de vendre dans de meilleures conditions

La SCI ISLAND réclame la condamnation in solidum de Maître [R] [C] et Maître [Z] [O] à l’indemniser de la perte de chance de ne pas avoir vendu son bien dans de meilleures conditions, préjudice qu’elle évalue à la somme de 90 000 euros. Elle fait valoir que les notaires, en ne l’informant pas du défaut de versement par le bénéficiaire de la première tranche de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse, ne lui ont pas permis de se prévaloir de la caducité de l’acte et de remettre rapidement en vente le bien, objet de la promesse. Elle précise qu’elle n’a pu vendre son bien au mois de septembre 2023 qu’au prix de 735 000 euros, soit 90 000 euros de moins que le prix convenu dans la promesse conclue avec M. [W] [M] compte tenu de l’évolution à la hausse des taux d’intérêts et du resserrement brutal du marché immobilier durant cette période.

Maître [R] [C] s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’il n’y a aucune certitude qu’informée de l’absence de versement de la première tranche de l’indemnité d’immobilisation, la société promettante se serait prévalue de la caducité, ce alors que le prix de vente convenu à la promesse était surestimé par rapport au prix du marché et que les conditions de la vente, et l’absence de conditions suspensives de prêt, étaient avantageuses pour elle. Elle souligne en outre que la SCI ISLAND a pu vendre le bien quelques mois plus tard au prix de 735 000 euros au locataire du bien, avec une commission d’agence à la charge de l’acquéreur de 44 100 euros, qui aurait pu être, selon elle, dispensable, de sorte que le bien aurait pu être vendu à la somme de 779 100 euros, outre le montant des loyers qu’elle a continué à percevoir durant la période pour un montant total de 16 800 euros et qui convient de déduire de l’indemnité réclamée. Elle soutient, enfin, que la baisse du prix de vente tient certainement également au fait que le syndic a informé la SCI ISLAND au mois de février 2023 de l’annexion par la copropriété d’une partie du local vendu et de la modification du lot, ce qui en toute hypothèse, aurait certainement conduit M. [W] [M] à se désengager, de sorte que le préjudice de perte de chance allégué n’est pas démontré.

Maître [Z] [O] conclut au rejet de cette demande indemnitaire, sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1353 du code civil, faisant valoir que la SCI ISLAND ne justifie pas du préjudice qu’elle invoque, en particulier du fait que le bien aurait pu être revendu au même prix que celui prévu à la promesse unilatérale de vente du 29 septembre 2022 si elle s’était désengagée de la promesse au mois d’octobre 2022, rappelant qu’il lui appartient de prouver tant le principe que le quantum du préjudice qu’elle allègue. Il souligne en outre qu’il n’est pas certain que la promettante se serait prévalue de la caducité de la promesse si elle avait été informée du défaut de versement de la première tranche de l’indemnité d’immobilisation.

Enfin, il soutient qu’il n’appartient pas au notaire de supporter les conséquences financières de l’évolution du marché, celui-ci ne pouvant dès lors être responsable du fait que la SCI ISLAND a finalement vendu son bien au mois de septembre 2023 au prix de 735 000 euros.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En outre, il est constant que le notaire est tenu d’une obligation d’efficacité des actes qu’il instrumente et d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de ses clients.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, il est constant que la première tranche de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 29 septembre 2022 n’a pas été versée par le bénéficiaire au notaire rédacteur de l’acte, Maître [R] [C], à la date stipulée au contrat et que celui-ci n’a pas informé la SCI ISLAND de cette carence.

L’obligation de conseil et d’information du notaire se poursuivant pendant la durée d’exécution de la promesse unilatérale de vente, Me [R] [C] a commis une faute en n’informant pas la promettante de l’absence de versement de la première tranche de l’indemnité d’immobilisation en son étude dans le délai contractuellement imparti, alors que la SCI ISLAND aurait pu, si elle avaient disposé de cette information, se prévaloir de la caducité de la promesse unilatérale de vente dès le mois d’octobre 2022.

Toutefois, les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir la réalité du préjudice de perte de chance de vendre le bien au même prix ou dans de meilleures conditions allégué par la SCI ISLAND alors que, d’une part, aucun élément ne permet d’affirmer avec certitude qu’informée de la carence du bénéficiaire dans le versement de la première tranche de l’indemnité d’immobilisation au 10 octobre 2022, la SCI ISLAND se serait prévalue de la caducité de la promesse compte tenu notamment du fait que celle-ci était conclue sans condition suspensive d’obtention d’un prêt, ce qui constitue une condition favorable au promettant. À cet égard, le fait qu’elle ait affirmé dans un courriel du 16 mars 2023 qu’elle n’aurait pas manqué de se prévaloir de la caducité de l’acte si elle avait été informée n’est pas suffisant pour l’établir.

D’autre part, la SCI ISLAND ne justifie par aucune pièce versée aux débats avoir reçu d’autres offres au même prix lors de la mise en vente de son bien durant l’été 2022 ou avant la signature de la promesse au mois de septembre 2022. Elle ne verse en outre aucun élément relatif au prix de biens immobiliers comparables dans le même secteur à la même période, éléments de nature à caractériser la perte de chance alléguée.

Il s’ensuit que la SCI ISLAND ne démontre pas la réalité du préjudice de perte de chance qu’elle allègue. Elle sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées contre Maître [R] [C] de ce chef.

Par ailleurs, à supposer même que l’on puisse retenir une faute à l’encontre de Maître [O], en sa qualité de notaire assistant le bénéficiaire, en s’abstenant d’informer la promettante de la carence du bénéficiaire dans le versement de l’indemnité d’immobilisation, la SCI ISLAND sera pour les mêmes raisons et en tout état de cause déboutée de sa demande indemnitaire dirigée à son encontre, faute pour elle d’établir la réalité du préjudice de perte de chance alléguée.

Sur l’appel en garantie formé par M. [W] [M] à l’encontre de Maître [R] [C]

Sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, M. [W] [M] sollicite la condamnation de Maître [R] [C] à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, estimant que sans la faute commise par ce dernier en n’informant pas la société promettante de son absence de versement de l’indemnité d’immobilisation, cette dernière se serait prévalue de la caducité de la promesse, de sorte qu’il n’aurait pas été contraint de s’acquitter de l’indemnité d’immobilisation.

Maître [R] [C] ne développe pas de moyens distincts de ceux développés en réponse aux demandes de la SCI ISLAND.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 29 septembre 2022 stipule que la SCI promettante peut, « si bon lui semble », décider de la caducité de l’acte en l’absence de versement par le bénéficiaire de la somme de 41 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation au plus tard le 10 octobre 2022. En outre, il est constant qu’en cas de caducité de la promesse unilatérale de vente, aucune indemnité d’immobilisation n’est due.

Toutefois, ainsi qu’il a déjà été rappelé, seule la SCI promettante pouvait, aux termes de la promesse, se prévaloir de la caducité, et par suite, du manquement du notaire à son obligation de l’informer du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation.

Dès lors, la condamnation de M. [W] [M] au versement de l’indemnité d’immobilisation ne résulte pas de la faute de Maître [R] [C] mais de sa seule carence à lever l’option ou à réaliser la vente dans le délai imparti par la promesse unilatérale de vente.

M. [W] [M] sera donc débouté de sa demande en garantie formée à l’encontre de Maître [R] [C].

Sur les demandes accessoires

M. [W] [M], partie succombante, sera condamné aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité justifie de condamner M. [W] [M] à payer à la SCI ISLAND la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter toutes les autres demandes de ce chef.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Condamne M. [W] [M] à payer à la SCI ISLAND la somme de 82500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente du 29 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Rejette la demande de la SCI ISLAND de condamnation solidaire au paiement de la somme de 82 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation dirigée contre Maître [R] [C] et Maître [Z] [O], avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2023 ;

Rejette la demande de la SCI ISLAND tendant à la condamnation solidaire de Maître [R] [C] et Maître [Z] [O] à la garantir contre l’insolvabilité de M. [W] [M] au titre du versement de la somme de 82 500 euros , avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2023 ;

Rejette la demande de la SCI ISLAND en paiement de dommages et intérêts dirigée contre Maître [R] [C] et Maître [Z] [O] à hauteur de 90 000 euros au titre de la perte de chance ;

Rejette la demande de M. [W] [M] tendant à la condamnation de Maître [R] [C] à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

Condamne M. [W] [M] aux dépens ;

Condamne M. [W] [M] à payer à la SCI ISLAND la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 mars 2026

La Greffière La Présidente