TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître CORDELIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître HELLOCO

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01004 – N° Portalis 352J-W-B7I-C365H

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [E] [L],

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître HELLOCO, avocat au barreau d’ARGENTAN

DÉFENDERESSE

S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître CORDELIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01004 – N° Portalis 352J-W-B7I-C365H

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [L] est propriétaire de trois lots 2130, 2339 et 12 263 au sein d’un immeuble « TOUR SAPPORO » soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 3].

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 1981, Madame [E] [L] a mandaté la [Adresse 6] pour la gestion de son ensemble immobilier, situé au [Adresse 2]. La société IMMO DE FRANCE est venue aux droits de la [Adresse 6].

Le syndic de copropriété de l’immeuble initialement NEXITY LAMY a été remplacé par ATRIUM GESTION pour les lots 2130 et 2339, NEXITY LAMY poursuivant son contrat pour les parkings et le lot n°12 263.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2022, le syndic de copropriété a assigné Madame [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité de [Localité 5] en paiement des charges de copropriété impayées.

Puis par acte du 28 juillet 2023, le nouveau syndic de copropriété, ATRIUM GESTION venant aux droits de la société NEXITY LAMY a assigné Madame [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité de [Localité 5] en paiement des charges de copropriété impayées.

Madame [E] [L], informée de cette procédure, procédait au paiement des sommes dues par virement bancaire entrainant le désistement d’instance du syndic de copropriété.

Considérant que le mandataire a commis des fautes et négligences contractuelles, par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, Madame [E] [L] a fait assigner la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Dire Madame [E] [L] recevable et bien-fondée en ses demandes ; Dire la société IMMO DE FRANCE intégralement responsable des préjudices subis par Madame [E] [L] et, en conséquence, la condamner aux sommes suivantes à titre de dommages et intérêts : 1 546,48 euros au titre du préjudice matériel subi par Madame [L] qui a réglé le montant des frais résultant de l’article 10-1 du 10 juillet 1965 ; 800 euros au titre du préjudice financier et matériel subi par Madame [L] ; 1 000 euros au titre du préjudice moral ; 3 251 euros au titre du remboursement du prix versé par Madame [L] à la société IMMO DE FRANCE pour les années 2021 et 2022 ; Dire que la société IMMO DE FRANCE sera tenue de rembourser l’intégralité des sommes facturées à Madame [L] au titre de l’année 2023 ; Décision du 08 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01004 – N° Portalis 352J-W-B7I-C365H

Dire que les sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la date d’introduction de la demande initiale en justice ; Condamner la société IMMO DE FRANCE à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; Dire ne pas y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 avril 2024 puis a fait l’objet de plusieurs renvois pour être examinée au fond le 15 octobre 2025.

A l’audience du 15 octobre 2025, Madame [E] [L], représentée par son conseil, par conclusions écrites n°2 soutenues oralement a actualisé les sommes sollicitées à titre de dommages et intérêts à la somme de 5 021 euros au titre du remboursement des frais de gestion versés par Madame [L] à la société IMMO DE FRANCE pour les années 2021, 2022 et 2023.

Elle a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance pour le surplus.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la société IMMO DE FRANCE a repris la gestion de son bien immobilier à la suite du cabinet [Adresse 6] et que le gestionnaire de bien a failli aux obligations liées à son mandat de gestion. Considérant qu’une faute a été commise par la défenderesse, elle sollicite le remboursement de l’intégralité des frais relatifs au mandat de gestion.

A l’audience, elle précise qu’elle est âgée de 98 ans. Elle souligne qu’en dépit de plusieurs relances, le gestionnaire du bien immobilier n’a pas honoré les charges de copropriété, entrainant un préjudice financier à la mandataire, Madame [E] [L]. Elle sollicite le remboursement de l’intégralité des frais de gestion.

La SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE France, représentée par son conseil, par conclusions écrites en défense n°2 soutenues oralement, sollicite de :

Déclarer Madame [L] irrecevable, et en tout cas, mal fondée en son action contre IMMO DE FRANCE ; L’en débouter ; Condamner Madame [L] à régler à la société à la société IMMO DE FRANCE la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du CPC ; Condamner Madame [L] aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses prétentions, elle conteste les écritures de Madame [E] [L], considérant qu’elle s’est acquittée des charges de copropriété et qu’elle n’a en conséquence commis aucune faute au titre de son mandat. Elle soutient que l’absence de paiement intégral résulte de la limitation des paiements aux seuls appels en cours.

A l’audience, elle fait valoir que Madame [L] a commis une faute en n’approvisionnant pas son compte. Elle précise que le mandat souscrit par la demanderesse est un mandat de gestion classique. Elle considère que les préjudices invoqués ne sont pas justifiés.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts

Sur la responsabilité contractuelle

Concernant les obligations du mandataire, l’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

L’Article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’Article 1993 souligne que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En cas d’inexécution totale ou partielle d’une obligation contractuelle, l’article 1217 du code civil stipule que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En outre, 1231-1 du code civil permet en cas de préjudice, de condamner le débiteur, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’administrateur de biens, est tenu contractuellement à l’égard de son mandant d’une obligation de conseil et de diligences à l’occasion des opérations réalisées par son entremise. En l’absence de dispositions spécifiques de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la responsabilité civile de l’agence immobilière suit les règles du droit commun de la responsabilité contractuelle (article 1147 du code civil devenu article 1231-1) et du mandat (articles 1991 et 1992 du code civil).

La charge de la preuve d’une faute du gestionnaire de biens incombe au mandant, étant rappelé toutefois qu’il appartient au mandataire de rendre compte de sa gestion en application de l’article 1993 du code civil.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un mandat à titre onéreux d’administration de biens n° 1355 a été signé le 24 septembre 1981, entre Madame [E] [L] et le cabinet [Adresse 6], concernant les biens suivants :

Lot n°2339 portant sur un appartement de 2 pièces au 11ème étage ; Lot n° 2130 composé d’une cave ; Lot n° 12 263 composé d’un parking en sous-sol n°516 ;

Il est constant que la société IMMO DE FRANCE est venue aux droits du CABINET [Adresse 6] dans les mêmes termes du contrat.

Ce mandat porte notamment sur la recherche de locataires, la location du bien, la perception des loyers et charges, la représentation du mandant devant toutes les administrations publiques ou privées. Le contrat a été signé pour une durée d’une année, renouvelable par tacite reconduction et contre une rémunération de 8% sur toutes les sommes encaissées.

Le mandat ne vise pas expressément le paiement des charges de copropriété mais la société IMMO DE FRANCE ne conteste pas que le paiement de ces charges entre dans son mandat de gestion.

Madame [E] [L] verse aux débats deux assignations, une première du 14 novembre 2022 à l’initiative du cabinet NEXITY LAMY et une seconde du 28 juillet 2023 émanant de la SAS ATRIUM GESTION, syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR SAPPORO faisant état d’impayés de charges de copropriété de Madame [E] [L] et ce depuis avril 2021.

La demanderesse joint la décision de désistement d’instance du 24 novembre 2023 du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] à l’initiative du syndic le cabinet NEXITY LAMY.

Il convient de souligner que l’assignation en date du 14 novembre 2023 porte mention comme défendeur de Madame [E] [L] élisant domicile chez son administrateur de biens, la SA IMMO DE FRANCE PROCIVIS SERVICES GERANCE.

L’assignation fait état de charges de copropriété partiellement impayées entre le 1er juillet 2021 et le 20 décembre 2022 pour la somme de 3 882,50 euros. L’assignation sollicite également 680,68 euros au titre des frais de recouvrement avancés par le syndic de copropriété pour recouvrer la créance.

La demanderesse produit également les appels de fonds concernant l’ensemble immobilier objet du présent litige, appels adressés à la SA IMMO DE FRANCE qui laissent apparaitre des paiements partiels des charges de copropriété, alors qu’il relevait de sa responsabilité de régler les charges de copropriété dudit bien.

La SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE soutient que le compte de Madame [E] [L] était insuffisamment approvisionné ne permettant pas le paiement de l’intégralité des charges de copropriété.

Toutefois, en dépit des 5 mises en demeure et 6 lettres de rappel du syndic de copropriété (duplicatas joints par la demanderesse), la défenderesse ne produit aucun élément confirmant ses écritures et ne verse aucun courrier ou élément alertant Madame [E] [L] de l’insuffisance d’approvisionnement de ses comptes, pouvant ainsi caractériser la faute de Madame [E] [L], une situation de force majeure ou le fait d’un tiers.

Elle ne transmet pas plus d’élément ou diligence qu’elle aurait effectuée suite à l’assignation initiée par le cabinet NEXITY LAMY, puis celle délivrée par ATRIUM GESTION.

Elle n’apporte par ailleurs aucune explication ni pièce de nature à renverser la présomption de faute ayant un lien de causalité avec le préjudice invoqué par Madame [E] [L], à savoir les deux assignations en justice et les demandes formées à ce titre.

La faute de la SAS IMMO DE FRANCE, par son silence et sa négligence, est ainsi caractérisée et sa responsabilité contractuelle sera donc engagée.

Suite à ces négligences, Madame [E] [L] s’est retrouvée à payer directement non seulement les charges de copropriété impayées, mais également les termes de l’assignation comprenant les frais de recouvrement.

Sur les préjudices

Sur le montant du préjudice, il n’est pas contesté que Madame [E] [L] a réglé directement au syndic de copropriété la somme de 8 729,10 euros comprenant la somme de 7 182,62 euros au titre des charges de copropriété dues ainsi que la somme de 1 546,48 euros au titre des frais de recouvrement facturés par le syndicat des copropriétaires, en raison de l’inaction de la société de gestion immobilière.

Il convient donc de condamner la SAS IMMO DE FRANCE ILE DE France à verser à Madame [W] [B] [L] la somme de 1 546,48 euros.

Madame [W] [B] [L] sera toutefois déboutée de sa demande indemnitaire sur la somme de 800 euros au titre de son préjudice matériel et financier, ce dernier n’étant pas justifié.

Concernant sa demande au titre du préjudice moral, Madame [W], [B] [L] est âgée de 98 ans et avait souscrit un mandat de gestion immobilière pour ne pas avoir à gérer les tracas liés à cette gestion. Elle s’est retrouvée assignée à deux reprises par voie de commissaire de justice, ce qui a entrainé angoisse et tracas, selon l’attestation de témoin de son fils Monsieur [T] [L] en date du 26 septembre 2023 jointe.

En conséquence, la SAS IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE sera condamnée à verser à Madame [E] [L] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur le remboursement des frais de gestion sur les années 2021, 2022 et 2023 pour un montant total de 5 021 euros, s’il apparait que la SAS IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE a commis des négligences caractérisant une faute de gestion, il apparait également qu’elle a correctement exécuté certains actes compris dans le mandat, notamment la réception des loyers, les déclarations de revenus, de sorte qu’il convient de ramener la demande indemnitaire à de plus justes proportions.

Il s’ensuit que la SAS IMMO DE FRANCE IDE DE France sera condamnée à verser à ce titre à Madame [W] [B] [L] la somme de 2 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante sur le principe de sa responsabilité, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE à verser à Madame [E] [L] la somme de 1 546,48 euros au titre de dommages et intérêts en reparation de son prejudice matériel;

CONDAMNE la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE à verser à Madame [E] [L] la somme de 500 euros au titre de son prejudice moral;

CONDAMNE la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE à verser à Madame [E] [L] la somme de 2 500 euros au titre des sommes versées par Madame [E] [L] au titre des frais de gestion;

REJETTE la demande indemnitaire de Madame [E] [L], au titre du préjudice financier et matériel de 800 euros, faute d’apporter la preuve du montant de son préjudice ;

CONDAMNE la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE à verser à Madame [E] [L] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation du 21 décembre 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 8 janvier 2026 par la Présidente et la Greffière susnommés.

La greffière La présidente