TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [W]

Madame [E] [U] épouse [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06241 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIB2

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT,

[Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [W],

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [E] [U] épouse [W],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06241 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIB2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2003, la société COOPERATION ET FAMILLE a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 479 euros et d’une provision pour charges de 249,66 euros.

La société 1001 VIES HABITAT est par la suite venue aux droits de la bailleresse.

Par actes de commissaire de justice du 7 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10621,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] le 11 février 2025.

Par actes de commissaire de justice du 23 juin 2025, la société 1001 VIES HABITAT a assigné M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 juin 2025, ordonner l’expulsion sans délai de M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9621,40 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025, 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 19 novembre 2025, la société 1001 VIES HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 12 novembre 2025, s’élève désormais à 10787,10 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle expose que la somme qui aurait été accordée par le FSL ne figure pas au décompte. Elle soutient que M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] n’ont pas retourné le plan d’apurement signé.

M. [Y] [W] expose qu’une aide du FSL leur a été accordée d’un montant de 9621,40 euros et qu’un plan d’apurement du reliquat d’environ 1000 euros a été accordé par le bailleur à hauteur de 50 euros par mois depuis le mois de septembre 2025. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [E] [U] épouse [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée en ce sens à l’audience, la bailleresse a produit en cours de délibéré une note et un décompte actualisé par lesquels elle confirme que l’aide du FSL ne lui a pas été versée.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10621,40 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 juin 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte arrêté au 12 novembre 2025 que le paiement du loyer courant a repris.

Par ailleurs, M. [Y] [W] justifie que le 24 juillet 2025, la commission du FSL leur a accordé la somme de 9621,40 euros, somme à actualiser avant le versement de l’aide (courrier du 24 juillet 2025) et qu’un ordre de virement a été notifié le 4 septembre 2025 à l’agent comptable du FSL afin de solder leur dette. Or, comme le soutient la bailleresse, cette somme ne figure pas à son décompte et elle a confirmé en cours de délibéré ne pas avoir perçu de somme au titre du FSL. Il convient néanmoins de retenir le principe de ce paiement, puisqu’il a été ordonné. Compte tenu du montant du reliquat qui perdurerait et dans l’attente que les locataires éclaircissent leur situation, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement, la demande de suppression du délai préalable à l’expulsion sera rejetée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 novembre 2025, M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] lui devaient la somme de 10787,10 euros, soustraction faite des frais de procédure. La preuve du paiement par le FSL n’est pas rapportée. M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] seront en conséquence solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 sur la somme de 10621,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société 1001 VIES HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] , qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 octobre 2003 entre la société COPPERATION ET FAMILLE, aux droits de laquelle est venue la société 1001 VIES HABITAT, d’une part, et M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 8 juin 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 10787,10 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 sur la somme de 10621,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 juin 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] seront solidairement condamnés à verser à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [W] et Mme [E] [U] épouse [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 avril 2025,

DÉBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge