TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01886 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSKT

JUGEMENT

DU : 04 Septembre 2025

Société ESSONNE HABITAT

C/

M. [W] [H]

Mme [N] [H]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 04 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante

représentée par Mme [F], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Monsieur [W] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À :ESSONNE HABITAT + CCC

CCC PREF

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail égaré, la société [Adresse 9], aux droits de laquelle vient la société ESSONNE HABITAT, a donné en location à Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 573,11 €, outre provision sur charges de 223,80 €.

Le 25 juillet 2024, la société ESSONNE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] un commandement de payer les loyers échus pour un montant en principal de 661,38 € selon décompte arrêté au 18 juillet 2024.

La société ESSONNE HABITAT a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 6 décembre 2023, informé la Caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

La société ESSONNE HABITAT a attrait, par assignations délivrées le 12 novembre 2024 à étude, Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société ESSONNE HABITAT sollicite de voir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives

ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] ainsi que de tout ocupant de leur chef du logement au besoin avec le concours de la force publique ;

autoriser la société ESSONNE HABITAT à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, sur place ou de les déménager dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] ;

condamner solidairement Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] au paiement de la somme de 1 284,73 € pour les loyers et charges dus au 6 novembre 2024, avec intérêts à compter du commandement ;

condamner solidairement Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

condamner solidairement Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] au paiement de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024 et de l’assignation du 12 novembre 2024 ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Le 13 novembre 2024, la société ESSONNE HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 juin 2025.

Lors de l’audience, la société ESSONNE HABITAT, représentée par Madame [K] [F], munie d’un pouvoir, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6 018,06 €.

Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris, le dernier paiement remontant au 13 novembre 2024, et déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

La demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H].

Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] ne sont ni comparants, ni représentés malgré leur convocation régulière.

Le diagnostice social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] ont indiqué que la dette serait soldée avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l’existence d’un bail verbal

Aux termes de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « le contrat de location est établi par écrit ».

Il est cependant admis que ces dispositions n’excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l’ensemble des exigences de cette même loi.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT indique avoir égaré le bail initial, conclu par la société [Adresse 9], aux droits de laquelle elle vient, mais verse aux débats des avis d’échéances qu’elle a adressés aux locataires entre mars et mai 2025 ainsi que l’attestation notariée du 17 décembre 2018 selon laquelle elle a acquis la propriété de l’immeuble au sein duquel le logement est loué par Monsieur et Madame [H].

De plus, il résulte du décompte produit par la société ESSONNE HABITAT que des paiements interviennent de la part de ces derniers au titre du loyer et des charges.

Enfin, la société ESSONNE HABITAT produit un courrier adressé en lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux défendeurs, revenu avec la mention « pli avisé non réclamé », ce dont il résulte que leur nom figure bien sur la boite aux lettres. De la même manière, l’assignation dans le cadre de la présente instance et le commandement de payer ont été délivrés à étude, le commissaire de justice indiquant que le domicile du destinataire est certain en raison de la présence de son nom sur la boite aux lettres.

Il résulte de ces éléments qu’un bail verbal a été conclu entre les parties.

En conséquence, l’existence d’un bail verbal est établie.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 220 du code civil, les époux sont solidairement obligés pour les dettes contractées pendant leur mariage qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants, même en l’absence de clause de solidarité insérée au bail.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 4 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 018,06 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 77,47 €.

Malgré l’absence des défendeurs, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ces derniers que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard des défendeurs, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ESSONNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme précitée d’un montant total de 77,47 € au 4 juin 2025.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 5 940,59 € actualisée au 4 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ESSONNE HABITAT justifie avoir, le 6 décembre 2023, informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur le prononce de la résiliation et l’expulsion

Selon les articles 1217 et 1227 dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, le créancier d’une obligation peut demander en justice une résiliation judiciaire en cas d’inexécution contractuelle.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle pesant sur le locataire. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 4 juin 2025 que le dernier paiement de la part de Monsieur et Madame [H] remonte au 13 novembre 2024, pour un montant de 400,00 € et le précédent au 20 septembre 2024 pour un montant de 300,00 €.

Ainsi, les paiements sont très irréguliers et la dette s’accroit depuis de nombreux mois.

Ces éléments caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail, qui justifient la résiliation du contrat à compter du présent jugement.

Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société ESSONNE HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation dans le contrat de bail, la solidarité conventionnelle ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés.

Toutefois, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux et la condamnation

Or, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Civ. 3, 5 décembre 1984, pourvoi n° 82-16.212) de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 12 novembre 2024, mais pas celui du commandement de payer du 25 juillet 2024, qui n’était pas nécessaire en l’absence de demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, seule une simple mise en demeure s’avérant utile.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] seront condamnés in solidum à payer à la la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société ESSONNE HABITAT ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la société [Adresse 9], aux droits de laquelle vient la société ESSONNE HABITAT, et Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H], concernant les locaux situés [Adresse 4] à compter de ce jour ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 5 940,59 € (cinq mille neuf cent quarante euros et cinquante-neuf centimes) actualisée au 4 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] à payer à la société ESSONNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du 4 septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 250,00 € (deux cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [H] et Madame [N] [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût de l’assignation du 12 novembre 2024 mais pas le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE