TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [D] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Catherine TRONCQUEE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03676 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJRC

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la, dont le siège social est sis SAS Cabinet SAINT [Adresse 2] – [Adresse 3]

représenté par M^e Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 4] (BRÉSIL)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 février 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 18 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03676 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJRC

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [C] est propriétaire du lot n°93 dans l’immeuble situé [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 19 janvier 2016 du tribunal d’instance du 6ème arrondissement de Paris, M. [D] [C] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble la somme de 3849,93 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 décembre 2014, 23,92 euros au titre des frais nécessaires et 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Cabinet SAINT GERMAIN, a assigné M. [D] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3258,04 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2890,92 euros à compter du 5 décembre 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  768 euros au titre des frais nécessaires,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais de traduction de l’assignation et de tout autre frais de traduction.

A l’audience du 28 novembre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assigné à autorité compétente, M. [D] [C] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a notamment produit :

le relevé de propriété, Décision du 18 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03676 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJRC

un relevé de compte pour la période du 1er janvier 2017 au 1er mai 2025, selon décompte arrêté au 27 mai 2025les appels de fonds, la répartition des charges des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024-le relevé général des dépenses des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024les procès-verbaux d’assemblée générale des 9 mai 2016, 21 mars 2017, 28 avril 2019, 2 septembre 2020, 3 novembre 2021, 26 janvier 2023, 19 juin 2023, 18 septembre 202418 juin 2022, 12 juin 2023, 10 juin 2024, 10 septembre 2024, 28 avril 2025, le jugement du 19 janvier 2016.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie. M. [D] [C] est en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3258,04 euros au titre des charges de copropriété, travaux et provisions impayés pour la période allant du 1er janvier 2017 au 1er mai 2025 selon décompte arrêté au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 à compter de l’assignation et non de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 5 décembre 2023 dont la date de distribution ou de première présentation est inconnue.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 768 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure de 9 novembre 2018, 22 février 2019, 10 février 2020, 16 juin 2020, 14 août 2020, 15 décembre 2020, 22 avril et 4 juin 2021, 21 juillet 2021, 29 octobre 2021, 25 octobre 2022. La mise en demeure du 5 décembre 2018 n’est pas produite. Par ailleurs le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de sorte que les frais de transmission du dossier seront écartés. Il est en revanche justifié de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception par avocat du 5 décembre 2023 (180 euros).

M. [D] [C] est en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [D] [C] ne règle pas les charges de copropriété et travaux. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat des copropriétaires est contraint d’assigner en justice afin d’obtenir le paiement de sa créance. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 800 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile M. [D] [C] qui succombe à la cause sera condamné aux dépens, sans qu’il ne soit nécessaire de lister les frais en relevant.

M. [D] [C] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire,

CONDAMNE M. [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] les sommes suivantes :

3258,04 euros au titre des charges de copropriété et travaux et provisions impayés pour la période allant du 1er janvier 2017 au 1er mai 2025, selon décompte arrêté au 27 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 ; 180 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, 800 euros à titre de dommages-intérêts ;ORDONNE la capitalisation dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [D] [C] aux dépens ;

CONDAMNE M. [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La Présidente