TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/07729 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-3SIW

Minute : 1300/25

Monsieur [E] [K]

S.A. SEYNA

Représentant : Maître [P], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 0922

C/

Madame [R] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

MME [W]

Le 24 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [E] [K], demeurant [Adresse 6],

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 5],

Représentés par Maître Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS substituant Maître Marion LACOME D’ESTALENX, du même Cabinet

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [R] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique à effet au 7 novembre 2022, M. [E] [K] a donné à bail à divers colocataires un logement situé [Adresse 4].

Par avenant sous signature électronique signé le 15 octobre 2024, Mme [R] [W] a été désignée en qualité de colocataire n°1 de la chambre n°1 au titre du contrat de bail précité, moyennent le paiement d’un loyer hors charges de 475 €. La provision pour charges mensuelle a été fixée à 100 €.

Par acte sous signature électronique en date du 11 octobre 2024, M. [E] [K] a souscrit une assurance en garantie des loyers impayés au titre du contrat précité auprès de la société Seyna.

Des difficultés de paiement étant survenues, M. [E] [K] a sollicité des paiements de la part de la société Seyna.

Par exploit de commissaire de justice en date 19 février 2025 M. [E] [K] a fait signifier à Mme [R] [W] un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 150,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, M. [E] [K] et la société Seyna ont fait assigner Mme [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 octobre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion de la locataire.

M. [E] [K] et la société Seyna, comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? à défaut de départ volontaire, ordonner l’expulsion de Mme [R] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi par les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement Mme [R] [W] à payer :

? la somme de 2 300,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté, échéance d’avril 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et selon la répartition suivante :

o la somme de 1 150,00 € à M. [E] [K] :

o la somme de 1 150,00 € à la société Seyna subrogée dans les droits de M. [E] [K] à hauteur de ce montant ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coûNOt du commandement.

Mme [R] [W], assignée en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [R] [W] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de la dette

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 7 novembre 2022, modifié par avenant du 14 octobre 2024, que Mme [R] [W] doit payer un loyer d’un montant de 475 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 100 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [R] [W] restait devoir la somme de 2 300,00 euros, terme d’avril 2025 inclus.

En conséquence, y a lieu de condamner Mme [R] [W] au paiement d’une somme de 2 300,00 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date de l’assignation.

Sur la répartition du montant entre les créanciers

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

En l’espèce, M. [E] [K], en qualité de bailleur est par nature le créancier principal de cette somme.

Toutefois, par quittances subrogatives du 06 janvier et du 27 janvier 2025, M. [E] [K] reconnaît avoir reçu de la part de la société Seyna la somme globale de 1 150,00 €.

Il est stipulé que ces sommes sont représentatives des sommes dues par la locataire au titre d’un contrat de bail ayant pour objet le logement susmentionné. En contrepartie de ces sommes, M. [E] [K] subroge la société Seyna dans l’ensemble de ses droits, actions et sûretés contre Mme [R] [W]

En conséquence, il y a lieu de dire que le débiteur doit la somme de 1 150,00 euros à la société Seyna, en qualité de créancier subrogé, et une somme de 1 150,00 euros à M. [E] [K].

o Sur l’absence d’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

En l’espèce, le bail à effet au 7 novembre 2022, modifié par avenant signé le 14 octobre 2024, contient telle une clause résolutoire en son article 8 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 19 février 2025 pour la somme en principal de 1150,00 €.

Cependant, force est de constater qu’à cette date, M. [E] [K] avait déjà délivré plusieurs quittances subrogatives pour un montant global de 1 150,00 € sur la dette locative.

Au jour de la délivrance du commandement de payer, M. [E] [K] n’avait plus qualité pour délivrer un commandement de payer les redevances impayées, ayant été totalement désintéressé par la caution qu’il avait subrogée dans ses droits propres.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de constat des effets de la clause résolutoire.

o Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre les parties est démontrée.

Il est établi que la dette locative globale s’élève au jour de l’assignation à la somme de 2 300 euros, soit quatre termes de loyer courant. Cela constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il convient donc de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, modifié par avenant au 30 avril 2025, à l’égard de la défenderesse. L’expulsion de Mme [R] [W] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [R] [W] dans la chambre 1 après la résiliation du contrat de bail intervenue le 30 avril 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date à effet au 7 novembre 2022, modifié par avenant du 14 octobre 2024.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [R] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er mai 2025, échéance du mois de mai 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

La défenderesse, qui succombe, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 19 février 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 7 novembre 2022, modifié par avenant du 14 octobre 2024, conclu entre M. [E] [K] et Mme [R] [W] concernant l’immeuble situé [Adresse 4] sont réunies ;

PRONONCE la résiliation judiciaire, à l’égard de Mme [R] [W] exclusivement, du contrat de bail à effet au 7 novembre 2022, modifié par avenant du 14 octobre 2024, désignant cette dernière comme colocataire n°1 de la chambre n°1 de l’immeuble situé [Adresse 4], au 30 avril 2025 ;

RAPPELLE que le contrat de bail à effet au 7 novembre 2022 portant sur l’immeuble situé [Adresse 4] continue de produire ses effets entre les autres parties ;

CONDAMNE Mme [R] [W] à verser la somme de 2 300,00 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au terme de avril 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date de l’assignation, avec répartition de la façon suivante :

o à M. [E] [K] la somme de 1 150,00 €,

o à la société Seyna la somme de 1 150,00€ ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [R] [W] en qualité de colocataire n°1 de la chambre n°1, ainsi que de tout occupant de son chef, les autres colocataires de l’immeuble pourvus d’un titre contractuel stipulé à leur nom n’étant pas des occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [R] [W] à compter de la résiliation du bail à son égard et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à son égard, soit la somme de 575 euros à ce jour ;

CONDAMNE Mme [R] [W] à payer à M. [E] [K] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025, échéance du mois de mai 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [R] [W] à payer à M. [E] [K] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9] le 20 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION