N° RG 24/10471 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFRD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 7]

11ème civ. S1

N° RG 24/10471

N° Portalis DB2E-W-B7I-NFRD

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Jean WEYL

— Mme [I]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°305 918 732

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean WEYL, substitué par M^e Léa MOUREY, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [B] [I]

née le 03 Décembre 1982 à [Localité 10] (25)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 8]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrats du 12 décembre 2023 avec effet au même jour pour une durée d’un an tacitement reconduit, la S.A. NEOLIA a donné à bail à Mme [B] [I] un logement à usage d’habitation n° 5278198 3ème étage porte 198 et ses accessoires, sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 1 055,38 € outre une provision sur charges de 225,53 € et un parking extérieur n° 5278090 sis [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel charges comprises de 24,17 €.

Des loyers étant demeurés impayés la S.A. NEOLIA a fait signifier à Mme [B] [I] un commandement de payer pour un montant en principal de 4 408,34 € et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et visant la clause résolutoire le 2 juillet 2024

Elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 3 juillet 2024.

Puis elle a fait assigner Mme [B] [I] à l’audience du 17 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024 pour constater ou obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A. NEOLIA, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation au 2 septembre 2024 des contrats de location ;

subsidiairement la prononcer ;

En conséquence,

— constater que Mme [B] [I] est occupant sans droit ni titre de l’appartement et de l’emplacement de stationnement ;

— ordonner l’expulsion de Mme [B] [I] et de tous occupants de son chef ;

— la condamner à lui payer la somme de 5 035,54 € avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— la condamner subsidiairement en deniers et quittances au paiement du loyer et des charges du 1er octobre 2024 jusqu’au jugement à intervenir ;

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait été maintenu, à dater du 1er octobre 2024, subsidiairement du jugement à intervenir jusqu’à la libération des lieux loués ;

— la condamner à lui payer la somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure y compris ceux du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ;

— constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

Elle expose que l’attestation d’assurance n’a pas été produite. Elle actualise sa créance à la somme de 5 976,13 € et précise ne percevoir que 850 € par mois de la locataire outre les APL. Elle s’oppose à tous délais.

Elle constate que les charges d’eau chaude sont importantes alors qu’aucune fuite n’a été détectée.

Mme [B] [I] a comparu. Elle indique avoir une assurance dont elle peut produire l’attestation.

Elle indique avoir un problème avec l’eau chaude, les sommes demandées sont importantes. Elle ne conteste pas la dette et veut payer, elle précise qu’elle a toujours payé le loyer courant. A cet égard, elle va demander un prêt bancaire. Elle propose de régler 166 € par mois sur 36 mois.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 3 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 5 du code de procédure civile, « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable le locataire est obligé «De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 12 décembre 2023 contient une clause résolutoire « Titre 7, Résiliation du contrat La résiliation pour défaut de paiement» laquelle traite également du défaut d’assurance, page 11 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2024. Il ressort des débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne le défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et de six semaines, seuls deux paiements de 750 € étant intervenus dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 août 2024 en ce qui concerne le défaut d’assurance, à défaut au 13 août 2024 à minuit en ce qui concerne le défaut de paiement.

Toutefois, la demanderesse dans le dispositif de ses conclusions demandant qu’il soit constater la résiliation au 2 septembre 2024, il ne pourra être fait droit à sa demande alors qu’elle applique un délai de deux mois qui ne ressort ni des dispositions contractuelles ou légales.

En conséquence, elle sera déboutée de cette prétention.

3. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DES CONTRATS DE LOCATION :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par le décompte produit aux débats que la locataire depuis son entrée dans les lieux n’a jamais été à jour du paiement de ses loyers et charges résiduelles, prestations sociales déduites, accumulant ainsi un impayé de 5 976,13 €.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement.

A défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [B] [I] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

3.1. Sur l’indemnité d’occupation

Mme [B] [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi. Les intérêts légaux seront liquidés à compter de la présente décision pour les indemnités d’occupation échues antérieurement.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. NEOLIA produit un décompte arrêté à la date du 13 janvier 2025, quittancement du mois de décembre 2024 inclus, établissant que Mme [B] [I] reste lui devoir à cette date la somme de 5 976,13 €. Toutefois à l’examen du décompte y figurent des frais de procédure qui doivent être expurgés pour un montant total de 276,71 €.

Mme [B] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 5 699,42 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera en outre condamnée au paiement des loyers et charges en deniers et quittances du mois de janvier 2025 à la date du présent jugement.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Compte tenu de ces éléments, alors qu’il est établi que la locataire ne parvient pas à assurer le paiement de ses loyers et charges courants, que son offre ne permettra pas d’apurer sa dette locative sur deux ans en application de l’article 1353-1 du code civil et qu’elle ne verse aux débats aucun élément sur l’éventualité d’un concours financier qui pourrait lui être apporté, il n’y a pas lieu à accorder de délai de paiement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [B] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [B] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A. NEOLIA de sa demande de constatation de la résiliation au 2 septembre 2024 ;

PRONONCE la résiliation des contrats de location du 12 décembre 2023 avec effet au même jour entre la S.A. NEOLIA et Mme [B] [I] concernant un logement à usage d’habitation n° 5278198 3ème étage porte 198 et ses accessoires, sis [Adresse 2] et un parking extérieur n° 5278090 sis [Adresse 6] à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [B] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, S.A. NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [B] [I] à payer à S.A. NEOLIA en deniers et quittances une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires ; les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [B] [I] à verser à la S.A. NEOLIA au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 5 699,42 € (décompte arrêté à la date du 13 janvier 2025 – quittancement de décembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [B] [I] à payer en deniers et quittances à la S.A. NEOLIA les loyers et charges du mois de janvier 2025 à la date du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement ;

CONDAMNE Mme [B] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [B] [I] à verser à la S.A. NEOLIA la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN