TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric AUDINEAU, M^e Nawel FERHAT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/06990 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3P6L

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 mai 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] et [Adresse 3], Représentée par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 2] dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Nawel FERHAT, avocat au barreau de LYON,

Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Nawel FERHAT, avocat au barreau de LYON,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 février 2026

Délibéré initialement prévu au 07 mai 2026, prorogé au 15 mai 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/06990 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3P6L

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [S] et Mme [Y] [B] sont propriétaires des lots n° 1542, 2566 et 2690 qu’ils donnent en location au sein de la [Adresse 6] sise [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division modifié , géré par le syndicat des copropriétaire (ci-après le SDC) représenté par le syndic ATRIUM GESTION [Localité 2]

Etonnée de l’excessive consommation d’eau attachée à son lot suite au changement des compteurs de la copropriété, Mme [B] est entrée en contact avec le syndic en juillet 2021, lequel l’a renvoyée à une consommation d’eau excessive de son locataire, sauf à faire vérifier le fonctionnement du compteur en usine à ses frais.

M. [E] [S] et Mme [Y] [B] n’ont ensuite déféré que partiellement aux appels provisionnels de charges et de travaux, malgré des relances et mises en demeure de 2021 à 2022 , notamment les mises en demeure du 20 mai 2022 pour la somme de 2911, 19 €, du 12 septembre 2022 pour la somme de 6000, 61 € et du 13 décembre 2022 pour la somme de 6331, 18 €, pour le détail desquels il est renvoyé aux écritures du requérant, aboutissant au solde débiteur total de 7785, 64 € réclamé par le Syndicat.

Par courrier du 26 novembre 2021, les défendeurs ont mis en demeure le SDC d’avoir à justifier des pièces et faire intervenir un technicien.

Par acte extrajudiciaire du 7 août 2023, le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 6] (ci-après le SDC) représenté par le syndic ATRIUM GESTION [Localité 1] 17 a assigné M. [E] [S] et Mme [Y] [B] devant le tribunal de proximité près le tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 8 janvier 2025, le tribunal de proximité près le tribunal judiciaire de Paris a :

— Déclaré M. [E] [S] et Mme [Y] [B] irrecevables en leur demande d’irrecevabilité pour défaut du droit d’agir ;

— Fait sommation au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 3], représenté par le syndic ATRIUM GESTION [Localité 2], de communiquer à M. [E] [S] et Mme [Y] [B] l’intégralité des relevés, factures et lettres adressées au concessionnaire et/ou au fournisseur, ainsi que toute autre pièce en leur possession permettant de comprendre la consommation excessive d’eau mise à leur charge ,

et dans l’attente des conclusions des parties relativement à l’analyse de ces éléments,

— Ordonné le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes principales et reconventionnelles dans l’attente ;

— Dit que la durée du sursis à statuer est fixée à six mois, à compter du prononcé de la présente décision, sauf aux parties à demander sa prorogation ;

— Dit qu’à l’expiration du temps fixé, l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, si notification lui est faite de ce que l’affaire est en état compte tenu de la sommation ci-dessus ;

— Rappelé que la décision de sursis peut être frappée d’appel sur autorisation du premier président de la cour d’appel s’il est justifié d’un motif grave et légitime, ce dernier statuant selon la procédure accélérée au fond,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Les états de consommation établis par la société PROXISERVE ont été produits par le SDC par courrier officiel du 10 juin 2025 et du 31 octobre 2025 suite à la décision judiciaire précitée.

Dans leurs conclusions de demande de réinscription au rôle, M. [E] [S] et Mme [Y] [B] demandent de :

— déclarer irrecevable la demande formulée par le SDC pour défaut d’intérêt à agir en l’absence de décision d’assemblée générale ;

— rejeter tous les moyens du SDC, la créance n’étant pas certaine, liquide et exigible, ainsi que sa demande au titre de la résistance abusive, des frais de procédure et de la capitalisation des intérêts et sans exécution provisoire,

— condamner le SDC à leur rembourser la somme de 1477 €,

— condamner le SDC à leur payer la somme de 6000 € au titre du préjudice subi,

— ordonner la compensation des éventuelles créances réciproques qui seraient dues,

Subsidiairement,

— rejeter tous les moyens du SDC,

— juger qu’ils ont subi un préjudice du fait de la défaillance du SDC qui n’a procédé à aucune diligence pour connaitre les raisons de l’augmentation exponentielle des relevés de compteur d’eau,

— mettre purement et simplement à la charge du SDC le solde des charges dues au titre des années 2019, 2020 et 2021, les montant réclamés n’étant pas justifiés,

— en conséquence,

— rejeter tous les moyens du SDC,

A titre infiniment subsidiaire,

— leur accorder 24 mois de délais, les sommes représentant plus d’une année de charges de copropriété,

— rejeter la demande d’exécution provisoire incompatibles avec la nature de l’affaire.

En tout état de cause, condamner le SDC à leur payer la somme de 7000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

M. [E] [S] et Mme [Y] [B] relatent que les compteurs d’eau ont été remplacés en 2019 par la copropriété avant qu’ils ne reçoivent un rappel de charges d’eau de 4904, 95 €, pour un total facturé de 9144, 92 € entre 2020 et 2022, passant, pour une surface de 28 m2 et un locataire, de 100 m3 de consommation en 2017 à 338 m3 en 2020.

Ils invoquent comme fin de non recevoir l’absence d’habilitation d’agir en justice par l’AG des copropriétaires, dans la mesure où la présente action ressort d’une mise en responsabilité des défendeurs leur imputant la surconsommation d’eau, et non d’une action en recouvrement de créance de charge certaine, liquide et exigible et sans exécution provisoire.

M. [E] [S] et Mme [Y] [B] indiquent payer leurs charges de copropriété ne seraient les honoraire d’avocat que le SDC leur impute, ce qui fait obstacle à tout reproche de résistance abusive, d’autant qu’ils n’ont cessé de demander des explications quant au chiffrage excessif de leur consommation d’eau.

Ils versent aux débats leur tableau de suivi de paiement de leurs charges,reproduisant la comptabilité de la copropriété et montrant qu’ils ont payé la somme de 8404, 85 € depuis 2020 pour un total appelé de 6009,71 €, le point bloquant n’étant que sur les rappels de charges relative à l’eau de 6443, 33 € et aux frais de procédure.

M. [E] [S] et Mme [Y] [B] rappellent que la société PROXISERVE est intervenue à moins deux reprises à l’initiative du SDC pour « reposer des compteurs d’eau dans le bon sens » en janvier 2020, rappelant les termes d’un CR du conseil syndical qui relatait des manquements de cette société et les défectuosités de certains compteurs et des télérelevés qui ont perduré jusqu’en 2023.

Pour conclure à une créance de charges incertaine, ils présentent les relevés qu’ils ont faits d’eux mêmes, montrant un pic de 328 m3 en 2020, de 300 en 2022 et de 52 en 2023, qualifié de retour à la normale, sans que les défendeurs aient agi et alors que la société PROXISERVE ne cessait d’intervenir dans la copropriété.

Ils en veulent pour preuve les solde des charges pour les années 2019 à 2021 comparés aux années précédentes, allant du double au quintuple sans explication et sans effort du gestionnaire pour justifier de l’exactitude des charges et élucider la problème.

M. [E] [S] et Mme [Y] [B] concluent donc à un manque de diligences du syndic pour trouver une solution amiable et éviter une facturation excessive sur la base de ses obligations issues de l’article L 1224-12-4 du code des collectivités territoriales, en tant que titulaire du contrat collectif de fourniture d’eau. Ils estiment faute de diligence avoir perdu une chance de pouvoir faire supporter cet excédent d’eau à leur locataire du fait de l’absence de justificatif d’une surconsommation effective, raison pour laquelle ils veulent faire supporter à la copropriété ce montant et ce qui justifient leur demande subsidiaire d’étalement des paiements.

Ils indiquent avoir payés les frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, d’ailleurs exorbitants par rapport au montant du litige, alors qu’ils avaient demandé au SDC un règlement amiable du litige.

Ils rappellent que la somme réclamée représente plus d’une année de charges, ce qui justifie un étalement sur 24 mois.

Dans ses conclusions n° 2, le SDC demande au visa des articles 10 et 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et des articles 200, 1231-6 et 7 et 1343-2 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner solidairement ou à tout le moins in solidum M. [E] [S] et Mme [Y] [B] à lui payer la somme de 7785, 64 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées (y compris 1477 € de frais de l’article 10-1 et 223,59 € de frais de sommation de payer relevant des dépens) arrêtées au 21 juillet 2023,

augmenté des intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2022 pour la somme de 2911, 19 €, du 12 septembre 2022 pour la somme de 6000, 61 € , du 13 décembre 2022 pour la somme de 6331, 18 € et pour le surplus à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

— condamner M. [E] [S] et Mme [Y] [B] à lui payer la somme de 800 € au titre de leur résistance abusive,

— condamner M. [E] [S] et Mme [Y] [B] à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer, les frais de l’assignation, de signification et d’exécution du jugement à intervenir ainsi que l’émolument de recouvrement de l’huissier selon l’article 444-32 A du code de commerce.

Le SDC détaille les relevés annuels de consommation d’eau froide et d’eau chaude pour les années 2020 à 2024 ainsi que pour l’année 2019 qu’il a communiqué par courrier officiel du 10 juin 2025 et du 31 octobre 2025 suite à la décision judiciaire précitée. Il reproche aux défendeurs de n’avoir pas analysé ces pièces afin de faire la preuve d’une défectuosité du compteur d’eau.

Concernant la régularisation substantielle subie par les défendeurs de 2020 à 2022 au titre de leur consommation individuelle d’eau, le SDC rappelle que le lot litigieux est loué à un tiers seul responsable de sa consommation et que les résolutions d’approbation des comptes afférents aux consommation (dont les index de consommation sont dûment listés) sont devenues définitives.

Se réclamant d’un solde débiteur total de 7785, 64 € représentant notamment les charges de copropriété arrêtées au 21 juillet 2023, le SDC verse aux débats les appels de fonds et délibérations votées en AG annuelle de l’exercice 2020 à l’exercice 2022, validant les comptes de la copropriété et arrêtant son budget prévisionnel de l’année suivante, en ce compris des appels de fonds exceptionnels pour travaux divers et indemnités de retraite des gardiens, effectués au cours de cette période, dont il rappelle les résolutions.

Le SDC rappelle que le règlement de copropriété du 27 juin 1975 prévoit la solidarité pour le paiement des charges au cas d’indivision de lot, ce qui est le cas des défendeurs.

Il expose les frais de relance exposés par la copropriété pour un montant de 1477 € afin de recouvrer amiablement sa créance.

Le SDC rejette le tableau de suivi de paiement produit par les défendeurs face à la comptabilité établie par le syndic qu’ils fixent à hauteur de 6443,33 € et dont ils dénoncent les incohérences sans pour autant indiquer le montant de charges d’eau qu’ils contestent devoir. Il indique que les paiements effectués par les défendeurs ne correspondent jamais au montant des appels de fonds émis.

Au vu du montant important d’augmentation de charges d’eau pour l’année 2020, le syndic indique , pour preuve de ses diligences, avoir proposé à la défenderesse d’étalonner à ses frais son compteur via la société PROXISERVE (aux frais des défendeurs, comme le préconise le règlement de copropriété) sans que ceux-ci y aient procédé – les consommation d’eau étant ensuite revenues à la normale.

Le SDC estime donc que les défendeurs ne démontrent donc pas, à l’encontre de la présomption d’exactitude des relevés du compteur, que le compteur individuel équipant leur logement ait dysfonctionné ainsi qu’ils le subodoraient ; la consommation pouvant d’ailleurs provenir d’une fuite que le locataire aurait finalement maîtrisée.

Le SDC estime ne pas être concerné par le reproche adverse fondé sur l’article L 1224-12-4 III bis du code des collectivités territoriales, confondant leur consommation avec celle de la copropriété.

Il rappelle, pour s’opposer aux délais de paiement de 24 mois réclamés, que les défendeurs sont débiteurs des sommes réclamées depuis juin 2021, poids supporté par les autres copropriétaires, tandis que les charges ne sont payées que sporadiquement depuis lors et qu’ils ne justifient pas des ressources et charges indicateurs de possibles délais de paiement.

A l’audience du 25 février 2026, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures ;

Il a déclaré s’en rapporter pour ce qui est de l’irrecevabilité et qu’il appartenait aux défendeurs de démontrer les incohérences reprochées.

M. [E] [S] et Mme [Y] [B] , par l’entremise de leur conseil, ont repris leurs écritures

La décision a été mise en délibéré et prorogé au 15 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la fin de non recevoir

Les demandeurs seront renvoyés à la lecture du jugement en date du 8 janvier 2025 ayant autorité de la chose jugée, la question ayant été tranchée dans les motifs et dans le dispositif.

II. Sur la demande en paiement des charges et frais de recouvrement

Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de par-ticiper aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC produit les pièces justifiant que M. [E] [S] et Mme [Y] [B] sont propriétaires indivis des lots n° 1542, 2566 et 2690 au sein de la [Adresse 6] sise [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété.

De fait, les défendeurs sont tenus au paiement de leur quote-part de charges de copropriété, quitte à les récupérer en partie sur leur locataire.

Le SDC réclame ainsi, pour la période depuis le 15 juin 2021 jusqu 'au 21 juillet 2023 (relevé de compte en pièce 12) , un solde débiteur total de 7785, 64 € représentant notamment les charges de copropriété arrêtées au 21 juillet 2023 (6085, 05 €), les frais de procédure (1477 €) ainsi que 223, 50 € de dépens.

Il ressort du « tableau de suivi » de paiement des charges des défendeurs (pièce 5) , reproduisant la comptabilité de la copropriété et comparé au relevé de compte en pièce 12 du demandeur, que M. [E] [S] et Mme [Y] [B] ont versé 4999, 29 € au titre des charges réclamées depuis le 15 juin 2021.

Il ressort donc de la comparaison de ces deux états que M. [E] [S] et Mme [Y] [B] ont omis de verser 6085, 05 € au titre de leurs charges générales, dont toutes ne concernent pas les facturations d’eau contestées, mais également d’autres postes, pour autant qu’il soit possible de déterminer lesquels, puisqu’à quelques exceptions près concernant des appels spécifiques, les propriétaires ne règlent pas les appels de fonds bimensuels selon le montant qui leur est facturé mais procèdent imperturbablement chaque mois par des règlements conjoints de 80 et 100 € sur lesquels ils n’apportent aucune explication, mode de paiement toutefois toléré par le syndic.

Pour autant, font partie de ces charges générales les facturations d’eau qu’ils contestent, et notamment la somme de 3386, 07 € (solde charges courantes du 01/01/2020 au 31/12/2020) et le solde « charges courantes 2021 » de 3057, 26 €.

Il en résulte une somme de 6443, 33 € qui outrepasse la somme de 6085, 05 €, solde réclamé par le SDC au titre de ses charges.

Si le SDC, face à ces paiements inadaptés aux appels de fonds, n’a d’autre solution que faire masse de toutes les sommes qu’il a facturées à M. [E] [S] et Mme [Y] [B], ces derniers recentrent le débat sur la seule problématique des rappels de charges relatifs à l’eau et cette somme de 6443, 33 € qu’ils estiment excessives, outre les frais de procédure à leur encontre.

Cette somme contestée dépassant celle dont le syndicat se prétend créancier, il y a lieu dans un premier temps de recentrer la demande de paiement du SDC sur les sommes de 3386, 07 € (29/06/2021) et 3057, 26 € (08/07/2022), soit 6443, 33 €, ce qui implique de prendre en considération la problématique des compteurs d’eau qu’opposent M. [E] [S] et Mme [Y] [B].

Mme [B] en effet s’est étonnée auprès du syndic dès juillet 2021 de l’excessive consommation d’eau attachée à son lot suite au changement des compteurs de la copropriété en 2019. Les pièces versées aux débats montrent qu’elle a tenté d’obtenir des éclaircissements sur cette brusque hausse sans commune mesure avec ce qui précédait.

Les défendeurs relatent en effet qu’après que les compteurs d’eau aient été remplacés en 2019, ils ont reçu un rappel de charges d’eau de 4904, 95 €, passant, pour une surface de 28 m2 , de 100 m3 de consommation en 2017 à 338 m3 en 2020, soit l’équivalent de quinze douches par jour.

Plus précisément, ils dénoncent la situation suivante :

Eau chaude (2 compteurs): consommation de 24 m3 sur 9 mois , passée à 27 m3 sur trois mois, et 12 m3 sur 9 mois à 12 m3 en trois mois.

Eau froide (2 compteurs): consommation de 46 m3 en 9 mois, passée à à 29 m3 en 3 mois, et 20 m3 en 9 mois, passée à 17 m3 en 3 mois.

Le SDC ne nie d’ailleurs pas la « régularisation substantielle » opérée auprès de M. [E] [S] et Mme [Y] [B] dans le cadre de la régularisation en 2021 des charges d’eau de 2020 et de la régularisation en 2022 des charges d’eau de 2021.

Bien qu’une présomption simple de régularité soit attachée aux relevés des compteurs individuels des copropriétaires, la preuve de leur inexactitude, s’agissant d’un fait juridique au sens de l’article 1358 du code civil, peut être rapportée par tous moyens.

Il n’est donc pas besoin pour le débiteur récalcitrant de chiffrer le montant qu’il estime devoir en réalité, d’autant que ce dernier ne maîtrise en aucune façon la mesure de ses consommations.

Or, il ressort des pièces aux débats :

— un remplacement général par la société PROXISERVE des compteurs d’eau froide dans la copropriété à l’initiative du SDC à partir de 2019,

— mais un remplacement pour le moins problématique, comme le démontrent les comptes rendus d’assemblée générale du conseil syndical faisant état des manquements de la société PROXISERVE, des défectuosités de certains compteurs, de télérelevés inefficients, le tout ayant perduré jusqu’en 2023, ainsi que des frais d’intervention, ayant fait l’objet d’un avoir, pour « reposer des compteurs d’eau dans le bon sens » en janvier 2020,

— enfin, un « retour à la normale » inexpliqué des relevés concernant les défendeurs dès 2023, ces derniers démontrant que PROXISERVE n’a cessé d’intervenir depuis 2020 en différents points de la résidence et a donc eu tout loisir de remédier au problème à leur insu, là où le SDC ne démontre pas que les défendeurs auraient eux-mêmes fait procéder à une réparation de fuite ou à une éviction de locataire en surconsommation, ce qui éliminerait la thèse du compteur défectueux.

— d’après les relevés de consommation d’eau fournis pour 2020 :

les index d’eau froide augmentent de 29 à 147 et de 17 à 101, soit respectivement 118 et 184 m3

les index d’eau chaude augmentent de 27 à 111 et de 12 à 64, soit respectivement 84 et 52 m3,

— d’après les relevés de consommation d’eau fournis pour 2021 :

les index d’eau froide augmentent de 147 à 265 et de 101 à 161, soit respectivement 118 et 60 m3

les index d’eau chaude augmentent de 64 à 98 et de 111 à 199, soit respectivement 34 et 88 m3,

— d’après les mêmes relevés, un autre studio répertorié 2678 (Mme [C] [I]), a également subi de fortes variations d’index de relevés (260 en 2020, 117 en 2021, non répertorié en 2022) à l’instar du lot des défendeurs, ce qui fragilise l’hypothèse d’une surconsommation isolée de l’appartement litigieux issue du comportement du locataire ou d’une fuite négligée sur un élément d’équipement.

— Enfin, le SDC n’a que partiellement répondu aux attentes du tribunal quant à la communication outre des relevés bel, et bien fournis, des « factures et lettres adressées au concessionnaire et/ou au fournisseur, ainsi que toute autre pièce en leur possession » , lesquels n’avait d’autre but que d’éclairer le tribunal sur les différentes pistes possibles de ces index de consommation d’eau excessive mise à leur charge de Mme [B]. Ces pièces ne sont donc pas pertinentes pour apprécier la régularité des mesures et le bien-fondé des facturations.

En résumé, non seulement la forte présomption de fiabilité bénéficiant à tout compteur certifié conforme est en l’espèce sérieusement ébranlée par les dysfonctionnements et les errances de la société PROXISERVE attestés par les assemblées (tous éléments constants), mais encore la chronologie de consommation, atteignant un pic de 2019 à 2023 puis revenant au niveau qui était celui, antérieurement mesuré, d’un appartement de 28 m2 abritant continuellement la même personne (un autre appartement étant concerné par la hausse des index, ce qui ne peut alors expliquer une fuite isolée du logement litigieux) démontre une problématique de mesure qui rend dès lors la facturation d’eau froide et d’eau chaude non certaine dans son étendue.

Tout cela était en effet de nature à laisser penser les défendeurs que les compteurs étaient en cause et non forcément le comportement du locataire en place, auquel les renvoyait lapidairement la société ATRIUM GESTION [Localité 1] [Localité 3].

Certes, la possibilité a été offerte aux demandeurs de faire vérifier le fonctionnement du compteur en usine à leurs frais, ainsi que le SDC les renvoie très justement à l’article 10 du règlement de copropriété stipulant le caractère privé de cette dépense de vérification. Il revenait aux défendeurs de se procurer un tel élément de preuve. Cependant les éléments précitées démontrent l’existence d’ un problème plus général embrassante tout l’opération d’implémentation des nouveaux compteurs.

Dès lors, le reliquat de créance de charges courantes exposé par le SDC, qui recoupe en réalité les factures de rappel de charges d’eau, n’est pas démontré comme étant une créance certaine, liquide et exigible. Il ne peut donc être fait droit à la demande de paiement de cette créance.

Il ne revient pas pour autant au tribunal de décider de « mettre purement et simplement » à la charge du SDC le solde des charges d’eau litigieuses pour 2019 à 2021 et de le condamner en conséquence, cette demande étant dépourvue de base légale, son objet étant en tout état de cause l’aboutissement logique et factuel du débouté de la copropriété.

Il sera donc soustrait de la somme de 6085,05 € correspondant au total des charges impayées (pièce 12) la somme litigieuse de 6443, 33 € précitée, ce aboutissant à un solde créditeur de 358,28 €.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En conséquence de ce qui précède, la créance liée aux consommations d’eau étant douteuse en son montant, il n’est pas démontré que les frais de recouvrement accessoires à cette créance correspondent aux exigences de l’article 10-1 précité de la loi de 1965, tout au moins en ce qui concerne les appels de fonds litigieux.

Il faut cependant constater en pièce 12 que les règlements des défendeurs ne correspondaient pas aux appels de fonds qui leur étaient déférés, même hors consommation d’eau. Etait ainsi attendue a minima au titre de l’appel de fonds du 3 e trimestre 2021 la somme de 3965,07 – 3386,07 (appel de fond litigieux) = 579 € avant le 15 juillet. Pourtant, les défendeurs n’ont payé au total de 210,37 € + 49,28 € = 259,65 € au 15 juillet et 446, 71 € au 30 juillet.

Ce paiement tardif, partiel et éclaté a eu pour effet de dérégler la trésorerie de la copropriété, dont la bonne tenue exige de se conformer aux demandes de provision et non de payer 80 à 200 € chaque mois selon son bon vouloir.

Il sera donc fait droit aux honoraires du syndic hors contentieux, soit les mises en demeure et relances de mai à septembre 2022, soit 61+ 18 + 61 = 140 €, les autres sommes concernant essentiellement la mise en branle du contentieux des factures d’eau.

Le prix du commandement de payer sera également soustrait sans pouvoir être intégré dans les dépens, le SDC succombant dans sa plus large part (223,59 €).

Il en résulte donc pour les défendeurs un solde créditeur de 358,28 € – 140 € = 218,28 €.

Le SDC sera condamné à leur payer cette somme.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, il sera renvoyé au développement précédent concernant les frais de recouvrement des charges hors facturations d’eau litigieuses, lesquels sont justifiés par des paiements successifs des défendeurs ne cadrant en rien avec les appels de fonds, même si on met à part les sommes qu’ils contestaient.

La résistance au paiement est ainsi démontrée au fil de ces paiements (pièce 12), laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette inexécution contractuelle fragmentée de 2021 à 2022.

Pour autant, compte tenu du montant des impayés finalement dus, compte tenu de la grandeur du lot concerné proportionnellement à la taille de la copropriété mais aussi du paiement ponctuel malgré tout de certaines provisions pour charges et travaux il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 100 € à ce titre.

IV. Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande indemnitaire

En application de l’article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts en cas de malice, mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol.

C’est ainsi qu’il convient de requalifier la demande de M. [E] [S] et Mme [Y] [B], conformément à l’article 12 du code de procédure civile, lesquels demandent réparation de s’être vus réclamer depuis plus de 5 ans « des sommes imputées de manière complètement arbitraire », les amenant à « dépenser une énergie folle » pour récupérer les documents du SDC qui en avaient fait rétention.

En l’espèce, bien qu’il ait été fait droit à leurs demandes, M. [E] [S] et Mme [Y] [B] ne qualifient pas le ou les préjudices dont ils s’estiment affectés, ni ne justifient précisément d’aucun préjudice qui serait distinct des frais exposés pour assurer leur défense, lesquels seront évoqués ci-après au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A ce titre, on rappellera que le tribunal a considéré que le SDC ne rapportait pas la preuve de la certitude du montant de sa créance, ce qui est tout différent de considérer que sa créance serait purement et simplement infondée.

Par conséquent, M. [E] [S] et Mme [Y] [B] seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre de la procédure abusive.

Etant donné les faibles créances réciproques en présence, la compensation ne sera pas ordonnée.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Partie succombante sur l’essentiel, il reviendra au SDC de supporter la charge des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Partie tenue aux dépens, le SDC sera condamné à payer à M. [E] [S] et Mme [Y] [B] une somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles, compte tenu de la longueur de la procédure et en l’absence de factures ou de convention d’honoraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique après réinscription au rôle, par jugement contradictoire et en premier ressort

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 3] de sa demande au titre des charges de copropriété et de frais de recouvrement arrêtés au 31/12/2022, en ce qu’elles concernent les arriérés de charges d’eau chaude et d’eau froide, du fait de l’incertitude de sa créance,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 3] à payer à M. [E] [S] et Mme [Y] [B] la somme de 218, 28 € correspondant à leur solde créditeur après imputation des différentes sommes litigieuses,

CONDAMNE solidairement M. [E] [S] et Mme [Y] [B] à payer , à titre de dommages -intérêts, la somme de 100 € au Syndicat des copropriétaires la [Adresse 10] [Adresse 11] sise [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 3], avec intérêt aux taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 11] sise [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 3] aux dépens,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7], [Adresse 12] et [Adresse 3] à payer à M. [E] [S] et Mme [Y] [B] la somme de 3500 € au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge