TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [W] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie FAURE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09679 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEQS

N° MINUTE :

10

JUGEMENT

rendu le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

Association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1190

DÉFENDERESSE

Madame [W] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection, Cécile DUCLOS, auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant au délibéré avec voix consultative, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Cécile DUCLOS, auditrice de justice, sous le contrôle de Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09679 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEQS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 9 octobre 2024 prenant effet le 1er novembre 2024, l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la date de prise d’effet du contrat de 670,02 euros, provisions sur les charges locatives récupérables comprises.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2680,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [Z] par voie électronique le 14 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 7 juillet 2025, l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT a fait assigner Mme [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [W] [Z] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4020,12 euros au titre de l’arriéré locatif outre les loyers et charges ou indemnité d’occupation dus au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal,

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2025, lors de laquelle l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 7454,90 euros arrêté au 14 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Elle précise que la locataire a cessé tout règlement depuis le mois de décembre 2024 et que la dette ne cesse de s’accroître.

Mme [W] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 octobre 2024 prenant effet le 1er novembre 2024 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 11 avril 2025, pour la somme en principal de 2680,08 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juin 2025.

Mme [W] [Z], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément sur sa situation ni aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux et ne sollicite ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [W] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 novembre 2025, Mme [W] [Z] lui devait la somme de 7454,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus.

Mme [W] [Z], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil.

Mme [W] [Z] sera par ailleurs condamnée à verser à l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de novembre 2025 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner Mme [W] [Z] au paiement de la somme de 300 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 9 octobre 2024 prenant effet le 1er novembre 2024 entre l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT d’une part, et Mme [W] [Z] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3], à [Localité 5] est résilié depuis le 12 juin 2025 ;

ORDONNE à Mme [W] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer à l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT la somme de 7454,90 euros (sept mille quatre cent cinquante-quatre euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 14 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer à l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer à l’association OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT – FAC HABITAT, la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection