TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e NORMAND (E1452)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 25/00736

N° Portalis 352J-W-B7I-C6OGJ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

26 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LES DEUX LIONS (RCS de [Localité 5] n°450 947 494)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN – CESSAC Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1452

DÉFENDERESSE

S.A.S. SAS NOVOA MARIA (RCS de [Localité 5] n°925 019 853)

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillant

Décision du 04 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 25/00736 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OGJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des déabts et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 26 novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2024, la société civile immobilière LES DEUX LIONS (désignée ci-après la société LES DEUX LIONS), a donné à bail commercial dérogatoire à la société par actions simplifiées SAS NOVOA MARIA (désignée ci-après la société NOVOA MARIA), des locaux dépendant du centre commercial dénommé L’Heure Tranquille sis à [Adresse 6], (emplacement 0/K12), pour une durée de six mois du 15 juillet 2024 au 15 janvier 2025, l’exercice de l’activité de « vente de glaces libanaises et sous enseigne BACHTA » et un loyer de base mensuel de 2 000 euros hors taxes et charges outre un forfait mensuel du fonds marketing de 100 euros hors taxes et charges.

La société NOVOA MARIA ne s’est jamais installée dans les locaux considérés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 décembre 2024, la société LES DEUX LIONS a assigné la société NOVOA MARIA à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter sa condamnation à lui payer la somme de 14 400 euros à titre de pénalités contractuelles avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’assignation outre les entiers dépens et la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes, la société LES DEUX LIONS expose que malgré ses relances la société NOVOA MARIA n’a jamais pris possession du local. Sur le fondement de l’article 1103 du code civil et des articles 2 et 13 du contrat de bail, elle soutient être fondée à solliciter en conséquence sa condamnation au paiement d’une pénalité représentant la totalité du loyer forfaitaire annuel, soit une somme de 2 400 euros TTC pour un bail d’une durée de six mois, soit une somme totale de 14 400 euros.

La société NOVOA MARIA, régulièrement assignée selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 02 avril 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience qui s’est tenue à juge unique le 26 novembre 2025 et mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIFS

1 – Sur la demande de condamnation de la société NOVOA MARIA au paiement des pénalités contractuelles

Selon l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

L’article 1231-5 du code civil dispose en outre que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’article 1344 du même code dispose que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, l’article 2 du contrat de bail commercial stipule que « la date de livraison de l’Emplacement sera notifiée au Preneur par le Bailleur par tous moyens, au plus tard quarante-huit heures avant le jour pour lequel la Livraison de l’Emplacement est fixée. »

L’article 13 dudit contrat précise en outre que « le présent Bail est définitif par la seule signature des Parties, telle qu’apposée au bas des présentes et il emporte réservation ferme et définitive de l’Emplacement, objet des présentes par le Preneur.

En conséquence et sans préjudice de tous autres dommages et intérêts dont le Bailleur pourrait justifier, toute annulation d’une réservation ferme et définitive de l’Emplacement par le Preneur pour quelque cause et à quelque titre que ce soit sera soumise aux conditions d’annulation suivantes, ce que le Preneur accepte expressément.

Toute annulation d’une réservation ferme et définitive de l’Emplacement par le Preneur pour quelque cause et à quelque titre que ce soit est soumise aux conditions d’annulation suivantes, ce que le Preneur accepte expressément :

— si l’annulation est effectuée dans un délai supérieur à deux mois précédant la date de prise d’effet du Bail Dérogatoire, le Preneur sera redevable d’une indemnité forfaitaire d’un montant HT égal à 50% du Loyer forfaitaire annuel tel que précisé à l’article 4.1 des présentes ;

— si l’annulation est effectuée dans un délai compris entre deux et un mois précédant la date de prise d’effet du Bail Dérogatoire, le Preneur sera redevable d’une indemnité forfaitaire d’un montant HT égal à 75% du Loyer forfaitaire annuel tel que précisé à l’article 4.1 des présentes ;

— si l’annulation est effectuée dans un délai inférieur à un mois précédant la date de prise d’effet du Bail Dérogatoire, le Preneur sera redevable de la totalité du Loyer forfaitaire annuel tel que précisé à l’article 4.1 des présentes. ».

Il ressort des explications de la société LES DEUX LIONS ainsi que des pièces produites que par un e-mail du 14 juin 2024, elle a informé la société NOVOA MARIA de la possibilité de s’installer dans les locaux loués le 14 juillet 2024 à la fermeture du centre commercial ou le 15 juillet 2024 avant son ouverture.

La société LES DEUX LIONS a ainsi rempli son obligation résultant de l’article 2 du contrat de bail sur la notification de la date de livraison de l’emplacement loué à la société NOVOA MARIA.

Il est également démontré qu’entre le 22 juillet et le 08 août 2024 et par cinq e-mails, la société NOVOA MARIA a été interpellée par la société LES DEUX LIONS en raison de son absence d’installation dans les locaux. Il est en outre indiqué dans un e-mail du 22 juillet 2024 qu’un report d’installation avait été convenu au 20 juillet 2024. La société LES DEUX LIONS soutient que la société NOVOA MARIA ne s’est finalement jamais installée dans l’emplacement prévu, sans justification de sa part, et aucun élément du dossier ne permet effectivement de retenir que la société NOVOA MARIA a pris possession des locaux.

Il peut être retenu qu’en s’abstenant de prendre possession des locaux, sans en informer la société LES DEUX LIONS, la société NOVOA MARIA a alors considéré qu’elle annulait fermement et définitivement la réservation qui lui avait été accordée.

Il en résulte que cette annulation a eu lieu dans un délai inférieur à un mois précédant la date de prise d’effet du bail.

L’article 13 du contrat de bail s’analyse en une clause pénale en ce qu’elle a pour objet d’allouer à la société LES DEUX LIONS une indemnité forfaitaire en cas de « toute annulation ferme et définitive de l’Emplacement par le Preneur pour quelque cause et à quelque titre que ce soit ».

Cette clause est ainsi placée sous le contrôle du juge quant à la proportionnalité de la peine par rapport au préjudice subi. Elle est aussi soumise aux conditions posées par l’article 1231-5 du code civil et rappelées ci-avant.

Le défaut d’installation et d’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux objets du bail constitue une inexécution contractuelle imputable à la société NOVOA MARIA. Au vu de la courte durée du bail dérogatoire en l’espèce, cette inexécution est nécessairement devenue définitive.

Au surplus, par un e-mail du 08 août 2024, la société NOVOA MARIA avait été mise en demeure de renseigner la société LES DEUX LIONS sur son installation prochaine et dans un délai de 48 heures. A défaut, elle avait été avertie de la facturation des pénalités contractuelles à son endroit, laquelle est intervenue le 13 novembre 2024.

En conséquence, les conditions formelles posées par l’article 1231-5 du code civil ont été respectées.

Par ailleurs, l’indemnité forfaitaire étant identique au montant du loyer qui aurait dû être réglé par la société NOVOA MARIA si elle s’était effectivement conformée au bail dérogatoire en s’installant puis en exploitant l’activité prévue dans les locaux loués, aucune disproportion ne peut être relevée dès lors que la société NOVOA MARIA n’a jamais informé la société LES DEUX LIONS qu’elle ne prendrait pas possession des locaux de sorte que cette dernière n’a pas pu faire diligence pour les louer à un tiers durant la période qui avait été fixée.

Par conséquent, la société NOVOA MARIA sera condamnée à payer à la société LES DEUX LIONS la somme de 14 400 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’annulation, à laquelle s’ajouteront les intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date de l’assignation ayant introduit la présente instance.

2 – Sur les demandes accessoires

La société NOVOA MARIA, qui succombe, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société LES DEUX LIONS la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant à juge unique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONDAMNE la société NOVOA MARIA à payer à la société LES DEUX LIONS la somme de 14 400 euros (quatorze mille quatre cents euros) au titre de l’indemnité forfaitaire d’annulation, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024 ;

CONDAMNE la société NOVOA MARIA aux dépens ;

CONDAMNE la société NOVOA MARIA à payer à la société LES DEUX LIONS la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 5] le 04 Février 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER