TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/01095

N° Portalis 352J-W-B7F-CTVKE

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

21 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 15 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SOFIGEMA

domiciliée : chez CABINET E&J GRIES

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Caroline BORIS de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0138

DÉFENDERESSES

S.C.I. GER 39

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2306

S.A. H.D.B.

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #NAN702

Décision du 15 Septembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/01095 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTVKE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2018, la S.A.S. SOFIGEMA a donné à bail en renouvellement, à la S.A. HDB des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] dans le [Localité 1], et ce, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2018 avec échéance au 30 septembre 2027, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 46.000 euros hors taxes et charges.

La destination des locaux est la suivante : « Toutes activités de formation intellectuelle, physique, professionnelle, sportive et de loisirs. L’organisation de tous stages et séminaires s’y rapportant et toutes activités à la communication de soi et en particulier : management, coaching, communications, désaccoutumance au tabac ».

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2018, la S.C.I. GER 39 s’est portée caution solidaire pour la S.A. HDB sans bénéfice de discussion, pour un montant maximum de 56.776 euros, pour le paiement du loyer, ainsi que des indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais contractuels de procédure, jusqu’à la date d’échéance prévue au 30 septembre 2027.

Par acte extrajudiciaire signifié le 25 août 2020, la S.A. HDB a donné congé à la S.A.S. SOFIFEMA pour le 31 mars 2021, sur le fondement de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Par courrier du 28 août 2020, la S.A.S. SOFIGEMA, a accepté le principe du congé mais considérant que le bail était commercial, a estimé qu’il ne pouvait prendre effet qu’à compter du 30 septembre 2021, date d’expiration de la première période triennale.

Par acte extrajudiciaire signifié le 16 septembre 2020, la S.A.S SOFIGEMA a fait délivrer à la S.A. HDB un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 29 122,26 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juillet 2020, et la somme de 252,17 euros au titre du coût de l’acte. Ledit acte a été dénoncé par la S.A.S. SOFIGEMA à la S.C.I. GER 39 par acte d’huissier de justice du 22 septembre 2020, en sa qualité de caution de la S.A. HDB.

Par constat d’huissier de justice en date du 29 septembre 2020, la S.A. HDB a fait dresser, de façon non-contradictoire, un état des lieux de sortie.

Par acte extrajudiciaire signifié le 7 octobre 2020, la S.A.S. SOFIGEMA a fait délivrer à la S.A. HDB un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 14 561,13 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 septembre 2020, et la somme de 203,44 euros au titre du coût de l’acte.

Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 12 octobre 2020, la S.A. HDB a restitué les clefs des locaux loués à la S.A.S. SOFIGEMA.

Par constat d’huissier de justice du 15 décembre 2020, la S.A.S. SOFIGEMA a fait dresser, de façon non-contradictoire, un état des lieux de sortie de la S.A. HDB.

Par exploit d’huissier signifié le 21 janvier 2021, la S.A.S. SOFIGEMA a fait assigner la S.A. HDB et la S.C.I. GER 39 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir notamment :

— dire nul et de nul effet le congé délivré par la S.A. HDB le 25 août 2020 ;

— condamner la S.A.S HDB au paiement des loyers dus jusqu’au terme de la période triennale fixée au 30 septembre 2021 à une somme de 68.076,35 euros, incluant l’arriéré locatif arrêté au 3e trimestre 2020 et solidairement la S.C.I. GER 39 à hauteur de 56.776 euros.

Par acte extrajudiciaire signifié le 26 mars 2021, la S.A. HDB a donné congé à la S.A.S. SOFIGEMA pour le 30 septembre 2021, sur le fondement de l’article L.145-4 du code de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 septembre 2023, la S.A.S. SOFIGEMA demande au tribunal de :

— dire nul et de nul effet le congé délivré par la S.A. HDB le 25 août 2020 ;

— condamner la S.A. HDB au paiement des loyers dus jusqu’au terme de la période triennale fixée au 30 septembre 2021 à une somme de 68.076,35 euros, incluant l’arriéré locatif arrêté au 3e trimestre 2020 et solidairement la S.C.I. GER 39 à hauteur de 56.776 euros ;

— débouter la S.A. HDB et la S.C.I. GER 39 de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement la S.A. HDB et la S.C.I. GER 39 à lui verser la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement la S.A. HDB et la S.C.I. GER 39 aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Caroline BORIS – AARPI, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. SOFIGEMA énonce :

— que le contrat de bail est soumis de plein droit au statut des baux commerciaux par l’effet de la loi et du contrat ; que dès lors, le congé délivré par la S.A. HDB le 25 août 2020 fondé sur la base des dispositions du statut du bail professionnel est nul, en ce qu’il n’a pas été délivré pour la fin de la période triennale, et qu’il n’a pas respecté le délai de préavis de six mois ;

— que la S.A. HDB doit payer le loyer et les charges jusqu’au 30 septembre 2021, date d’expiration du bail, qu’importe que les locaux ont été restitués le 12 octobre 2020 ; que la S.C.I. GER 39 en sa qualité de caution est également tenue par ses engagements;

— que la S.A. HDB ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire dans la mesure où la clause résolutoire au bail n’est stipulée qu’à son seul profit ;

— que les conditions de l’exception d’inexécution ne sont pas réunies dans le contexte de la crise sanitaire ; et qu’il n’est pas établi un manquement de sa part à ses obligations de délivrance de la chose louée, ni de garantie de la jouissance paisible des lieux loués.

— qu’elle s’oppose à toute réduction du loyer pendant la période litigieuse, la S.A. HDB échouant à démontrer des troubles de jouissance ayant affecté la jouissance paisible des locaux et résultant d’un manquement de sa part ; que s’agissant des dégâts des eaux allégués par la S.A. HDB, elle a mis en œuvre toutes les mesures nécessaires à leur réparation pour ceux dont elle a eu connaissance et que ces dégâts des eaux sont des faits fortuits dont la survenance ne lui est pas imputable ;

— que s’agissant des demandes de dommages et intérêts, la S.A. HDB échoue à apporter la preuve d’une quelconque résistance abusive de sa part.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RVPA le 5 septembre 2023, la S.A. HDB demande au tribunal de :

— juger que le bail est résilié depuis le 16 octobre 2020 par l’effet du commandement visant la clause résolutoire dudit contrat notifié le 16 septembre 2020 par la S.A.S. SOFIGEMA ;

— juger subsidiairement que le bail est résilié au 31 mars 2021 par l’effet du congé notifié par elle le 25 août 2020 ;

— juger en tout état de cause qu’aucun loyer n’est dû par elle depuis la remise des clés des locaux intervenue le 12 octobre 2020 ;

— juger qu’aucun loyer n’est dû pour la période du 17 mars au 11 mai 2020, et en tout état de cause pour les périodes comprises entre le 30 octobre et 28 novembre 2020 et le 3 avril et 3 mai 2021 ;

— juger que la S.A.S. SOFIGEMA a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible et qu’elle est donc en droit de réclamer une réduction du loyer de 50% au moins sur les trois dernières années ;

En conséquence,

— juger la S.A.S SOFIGEMA irrecevable et en tout état de cause mal fondée en l’ensemble de ses demandes ;

— l’en débouter ;

A titre reconventionnel,

— condamner la S.A.S. SOFIGEMA au paiement de la somme de 16.686,75 euros correspondant au trop-perçu de loyer et au remboursement du dépôt de garantie ;

— condamner la S.A.S. SOFIGEMA au paiement de la somme de 69.000 euros correspondant à la réduction du loyer de 50% sur trois années ;

En tout état de cause,

— condamner la S.A.S. SOFIGEMA à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la S.A.S. SOFIGEMA aux entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Régis HALLARD, avocat au barreau des Hauts de Seine, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la S.A.S. SOFIGEMA à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire si par extraordinaire le tribunal entrait en voie de condamnation à son encontre.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. HDB énonce :

— que le contrat de bail a été résilié le 16 octobre 2020 par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 septembre 2020, de sorte qu’aucune somme postérieure ne peut être réclamée par la S.A.S. SOFIGEMA ; qu’elle peut se prévaloir des effets dudit commandement, cette faculté n’étant pas exclusive au bailleur ;

— que sur la période antérieure au 16 octobre 2020, elle n’est tenue au paiement d’aucune somme au titre des loyers et des charges, au regard de la période de crise de la covid-19 constituant un cas de force majeure, et des manquements de la S.A.S. SOFIGEMA à son obligation de délivrance de la chose louée et de garantie de jouissance paisible des locaux loués ; qu’en tout état de cause, la perte temporaire de la chose louée pendant cette même période lui permet d’obtenir une diminution du loyer de 100 %;

— que subsidiairement, par l’effet du congé délivré le 25 août 2020, le bail a été résilié à compter du 31 mars 2021 dans la mesure où, de par la nature professionnelle de son activité, le contrat de bail est soumis de plein droit au statut des baux professionnels n’exigeant aucun délai de délivrance de congé et qu’il ne comporte aucune clause expresse aux termes de laquelle il est renoncé à l’application de ce statut et est soumis au statut des baux commerciaux ;

— que si le congé ne pouvait être donné au 31 mars 2011, l’erreur de la date d’effet du congé n’emporte pas la nullité de ce dernier, mais en reporte seulement les effets à la date d’expiration de la période triennale, soit en l’espèce le 30 septembre 2021 ;

— que la S.A.S. SOFIGEMA ne peut réclamer aucune somme postérieure à la restitution des locaux réalisée le 12 octobre 2020, car cette dernière perçoit des loyers d’un nouveau locataire et se trouve donc dans une situation d’enrichissement sans cause ; que de surcroît, du 12 octobre 2020 au 30 septembre 2021, elle se trouvait dans l’impossibilité d’exploiter les lieux loués à raison des mesures gouvernementales de lutte contre la propagation du virus de la covid-19 et qu’elle n’occupe plus les lieux ;

— qu’elle a subi des troubles de jouissance paisible des locaux loués à raison des nombreux dégâts des eaux au cours de l’exécution du bail et de l’absence de mesure prise par la S.A.S. SOFIGEMA permettant de mettre fin à ce trouble de jouissance, de sorte qu’elle sollicite une réduction de loyer de 50 % sur les trois dernières années et le remboursement des loyers trop-perçus pendant cette période.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 décembre 2022, la S.C.I. GER 39 demande au tribunal de :

— débouter la S.A.S. SOFIGEMA de l’ensemble de ses demandes ;

subsidiairement,

— limiter le montant de l’obligation de garantie par elle à la somme de 12,501,04 euros ;

— débouter la S.A.S. SOFIGEMA de toute demande complémentaire à son encontre ;

— condamner la partie défaillante à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la partie défaillante aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. GER 39 énonce :

— qu’elle ne conteste pas l’engagement de caution qui lui est opposé mais qu’elle entend faire siennes les contestations opposées au paiement de la dette par la SA HDB débitrice principale ; qu’en effet, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance à l’égard de son locataire ; que cette obligation consiste à lui permettre en tout temps de jouir des locaux conformément à leur destination ; qu’il résulte des explications et pièces fournies par la débitrice principale que le bailleur a failli à cette obligation en ne prenant pas les mesures appropriées afin que sa locataire puisse jouir des locaux dans des conditions conformes à leur destination alors même que celle-ci était victime de très nombreux dégâts des eaux successifs ;

— qu’il ne peut être réclamé au preneur aucune somme postérieure à la restitution des locaux effectuée le 12 octobre 2020 ; qu’à cette date, la dette locative était de 24.268,55 euros, somme dont il convient de déduire le dépôt de garantie fixé à la somme de 11.767,61 euros, de sorte qu’il ne peut lui être réclamée, à titre de caution solidaire, que la somme de 12.501,04 euros.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 7 septembre 2023 du juge de la mise en état.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 29 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de nullité du congé du 25 août 2020

Sur l’application du régime des baux commerciaux au contrat litigieux

Il résulte de l’article L.145-1 du code de commerce que sont soumis au statut des baux commerciaux notamment les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte de la destination contractuelle du bail que la S.A. HDB qui est une société commerciale par la forme exerce dans les locaux loués une activité par nature commerciale consistant en substance en la fourniture de prestations de services de formations.

Compte tenu de l’exploitation d’une activité commerciale par une société commerciale dans des locaux destinés contractuellement à cette exploitation, le bail est soumis légalement par principe au statut des baux commerciaux et il appartient à la S.A. HDB d’établir que les parties ont expressément renoncé contractuellement à l’application dudit statut au profit d’un bail d’une autre nature.

Or, la clause intitulée « renouvellement du bail » stipule que :- « la S.A.S SOFIGEMA, par ces présentes, donne à bail à loyer, en renouvellement du bail sus-énoncé conformément aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et des articles du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 restant en vigueur, à S.A. HDB qui accepte ».

— « le preneur aura la faculté de faire cesser le bail à l’expiration de chaque période triennale en notifiant le congé au bailleur six (6) mois au moins à l’avance, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception, conformément à l’article L.145-9 du code de commerce ».

Cette clause manifestement claire et sans ambiguïté n’entend pas déroger au statut des baux commerciaux. Il est relevé en outre que les autres stipulations du contrat de bail litigieux font référence aux statuts des baux commerciaux notamment en matière de durée minimale, de faculté de résiliation triennale, et d’autorisation de cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce, ce dernier point supposant de la part des parties contractantes la reconnaissance qu’un fonds de commerce est exploité dans les locaux.

Il n’est donc pas établi par la S.A. HDB que les parties ont expressément renoncé au statut des baux commerciaux au profit du statut du bail professionnel, de sorte que le contrat de bail du 22 septembre 2018 doit être considéré comme un bail soumis par sa nature aux statuts des baux commerciaux.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer délivré le 16 septembre 2020

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte et ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une obligation stipulée expressément au contrat de bail. Sa mise en application découle de la convention, mais est encadrée par les dispositions d’ordre public de l’ article L. 145-41 du Code de commerce.

En l’espèce, la clause « charges et conditions » du bail litigieux stipule en substance que toutes les clauses et conditions de l’ancien bail en date du 20 juillet 2008 qui ne sont pas modifiées par les conditions nouvelles continuent à s’appliquer. Il est relevé que la clause résolutoire n’a pas été modifiée, de sorte que la clause résolutoire insérée à l’ancien bail est applicable. Elle stipule notamment que : « Le bailleur se réserve la possibilité de demander la résiliation judiciaire du bail fondée sur l’inexécution par le preneur d’une des obligations contractuelles ou légales ».

Il s’ensuit que le locataire ne peut invoquer ladite clause, en ce que le bénéfice de la mise en œuvre est réservé au seul bailleur. La S.A. HDB sera donc déboutée de sa demande tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 septembre 2020

Sur la validité du congé délivré le 25 août 2020

L’article L.145-4 du code de commerce prévoit notamment que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Il est admis de façon constante que le congé délivré avant l’expiration de la période triennale par le preneur n’est pas sanctionné par la nullité, mais que sa date d’effet est reportée à la date d’expiration du contrat de bail. Par ailleurs, il est également admis que ne pèse sur le preneur aucune obligation de motivation du congé délivré au bailleur.

En l’espèce, il est indifférent que les dispositions relatives au statut du bail professionnel soient mentionnées dans ledit congé et non celles relatives au statut des baux commerciaux, l’article L.145-4 du code de commerce ne conditionnant nullement la validité d’un congé délivré par le preneur au rappel de dispositions particulières.

Au regard du principe préalablement exposé, le congé signifié par acte extrajudiciaire du 25 août 2020 au bailleur – soit dans l’une des formes prévues à l’article L.145-4 du code de commerce – ne saurait donc être sanctionné par la nullité, il y a simplement lieu d’en reporter ses effets à la date d’expiration de la période triennale concernée, soit à la date du 30 septembre 2021.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la S.A.S SOFIGEMA de sa demande de nullité du congé délivré le 25 août 2020 et de constater l’expiration du bail litigieux à la date du 30 septembre 2021.

Sur la demande de condamnation au paiement de la S.A. HDB au titre des loyers dus et échus

Sur l’exception d’inexécution tiré d’un manquement à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible

Il résulte de l’article 1719 du code civil que pèsent notamment sur le bailleur une obligation de délivrance conforme de la chose louée, ainsi qu’une obligation de garantie de la jouissance paisible au preneur pendant la durée du bail.

Il est admis de façon constante que le bailleur doit prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d’exploiter les lieux conformément à leur destination, qu’il lui incombe d’établir qu’il s’est conformé à son obligation de délivrance de la chose louée et qu’il doit assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail, cette obligation ne pouvant cesser qu’en cas de force majeure.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est constant que l’effet de la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction de recevoir du public, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance à ce titre.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements des locaux remis au preneur lui ont permis d’exercer l’activité, à laquelle ils sont contractuellement destinés. L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la S.A. HDB du fait de la fermeture de son établissement imposée par la crise sanitaire entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020 et entre le 3 avril 2021 et le 3 mai 2021, ne résulte donc pas d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais d’une mesure générale et temporaire de police administrative qui n’est pas imputable au bailleur.

En conséquence, la S.A. HDB et la S.C.I. GER 39 en qualité de caution ne sauraient se prévaloir de l’exception d’inexécution tirée d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’assurer une jouissance paisible, au titre de la crise sanitaire.

S’agissant de la demande de réduction des loyers au titre du trouble de jouissance en raison de fuites d’eau, il résulte des nombreuses attestations concordantes de clients de la S.A. HDB établis en 2021, ainsi que de photographies non datées des locaux, que des fuites d’eau récurrentes ont affecté les locaux pris à bail par la S.A. HDB et ce, entre 2019 et 2020, ce qui n’est par ailleurs pas contesté par la S.A.S. SOFIGEMA.

Pour autant, la S.A. HDB ne justifie pas de l’imputabilité des fuites d’eau au bailleur, pas plus qu’elle ne justifie de l’étendue du préjudice pour en établir la gravité. Au contraire, il ressort de deux factures établies respectivement le 12 août 2019 et le 16 octobre 2019 par M. [C] [R], plombier, que l’origine de la fuite à la date de ladite intervention provenait d’un appartement du 1er étage, soit un périmètre extérieur à l’assiette du bail et en provenance d’un tiers, et que de surcroît elle a été réparée, suite à une demande d’intervention du syndic de copropriété en date du 1er août 2019.

S’il résulte des courriers électroniques des 27 juin, 29 juin, 2 et 3 juillet 2020 entre le preneur et le mandataire du bailleur qu’une nouvelle fuite est survenue, la S.A. HDB et la S.C.I. GER 39 en qualité de caution n’établissent pas davantage l’imputabilité de la fuite au bailleur, ni l’étendue des dommages susceptibles d’en démontrer la gravité. Ces courriers électroniques démontrent en outre la diligence du bailleur face au sinistre puisque le mandataire de celui-ci a demandé au syndic de la copropriété l’intervention d’un plombier en urgence.

Ainsi, compte tenu de l’ensemble des éléments exposés ci-dessus, la S.A. HDB et la S.C.I. GER 39 en qualité de caution n’établissent ni l’imputabilité du dommage au bailleur, ni ne justifient de son étendue pour en démontrer la gravité, de sorte que doit être rejetée la demande formée par la S.A. HDB d’obtenir la somme de 69.000 euros réclamée au titre d’une réduction de 50 % des loyers, tirée d’un manquement à l’obligation de jouissance paisible.

Sur l’exception d’inexécution tirée de la perte de la chose

Il ressort de l’article 1722 du code civil qu’un locataire peut demander la baisse du prix du bail ou sa résiliation s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances fortuites.

Il est constant que l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. En effet, cette interdiction était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les locaux remis sont restés conformes à leur destination tout au long de la crise sanitaire, dès lors, le moyen tiré de la perte de la chose ne saurait prospérer.

Sur l’exception d’inexécution tiré de la force majeure

Selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations

En l’espèce, si l’épidémie de la covid-19 est un événement par essence imprévisible, elle ne peut être considérée comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution d’une obligation de paiement des loyers et charges par la S.A. HDB, en ce que l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n’est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

Le moyen tiré de la force majeure ne saurait donc prospérer au soutien d’une dispense de l’obligation de paiement des loyers et charges échus pour la période litigieuse.

Sur le paiement des loyers et charges dus

En vertu de l’article 1728 code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail du 23 septembre 2018 met à la charge de la S.A. HDB de régler un loyer annuel de 46.000 euros hors taxes et hors charges, payable en quatre termes égaux d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet 1er octobre, et indexé annuellement sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE. Pèse également sur la S.A. HDB, en vertu dudit contrat de bail, une obligation de paiement d’une provision pour charges révisables en fonction des dépenses réelles à la somme de 394 euros.

L’extinction du bail étant constatée à la date 30 septembre 2021, la S.A. HDB est tenue au paiement des loyers ainsi que des charges afférentes aux locaux jusqu’au 30 septembre 2021, peu important que les locaux ont été restitués volontairement et à ses risques et périls par la S.A. HDB le 12 octobre 2020 avant l’expiration du contrat de bail. Contrairement à ce que soutient le preneur, l’enrichissement ayant pour cause les termes du bail il ne saurait être jugé sans cause.

Par conséquent, la S.A. HDB sera condamnée à payer à la S.A.S. SOFIGEMA la somme de 68.076,35 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 30 septembre 2021, date d’extinction du bail.

L’article 2288 du code civil, dans sa version applicable au présent litige antérieure au 1er janvier 2022, dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, il résulte des éléments de l’exposé du litige que la S.C.I. GER 39 s’est portée caution solidaire de la S.A. HDB pour un montant maximum de 56.776 euros au titre des loyers et des charges locatives prévus au bail litigieux.

Contrairement à ce qu’elle prétend, et pour les raisons précédemment exposées, la dette locative ne saurait être arrêtée à la date de restitution des locaux par le preneur. Il n’appartient pas davantage à la S.C.I. GER 39 d’opérer des compensations pour réduire le montant de l’engagement de sa caution.

En conséquence, la SCI GER 39 sera condamnée solidairement ès qualités de caution à la dette locative de la S.A. HDB arrêtée au 30 septembre 2021, à hauteur de la somme de 56.776 euros.

Sur le dépôt de garantie

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail 16 septembre 2009, auquel renvoie en partie le contrat de bail en renouvellement du 23 septembre 2018, stipule que le dépôt de garantie, fixé à la somme de 11.500 euros, est non productif d’intérêt et sera restitué à la S.A. HDB en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit.

La S.A.S. SOFIGEMA sera condamnée à restituer à la S.A. HDB la somme de 11.500 euros à titre du dépôt de garantie.

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Compte tenu de la clause qui stipule que doivent être déduites du dépôt de garantie les sommes qui pourraient être dues par le preneur « pour quelque cause que ce soit » et de la condamnation du preneur à la dette locative arrêtée au 30 septembre 2021, il y a lieu d’ordonner, en l’espèce, la compensation entre les créances réciproques.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231 du même code dispose qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Enfin, il résulte de l’article 1231-6 du même code que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’est pas établi que la S.A. HDB a mis en demeure la S.A.S. SOFIGEMA de lui restituer le dépôt de garantie.

Par ailleurs, au regard de l’incertitude ayant entouré la date d’extinction du bail, la S.A. HDB ne saurait caractériser en l’espèce une résistance abusive de la S.A.S. SOFIGEMA à exécuter son obligation contractuelle de restitution du dépôt de garantie en fin de bail.

Par conséquent, la S.A. HDB sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement de la S.A.S. SOFIGEMA à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Enfin, l’alinéa 1 de l’article 699 de ce même code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la S.A. HDB et la S.C.I. GER 39 ès qualités de caution, parties perdantes à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Caroline BORIS-AARPI.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la S.A. HDB et la S.C.I. GER 39 ès qualités de caution, parties succombant aux dépens, seront condamnées in solidum à verser à la S.A.S. SOFIGEMA la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

— Déboute la S.A.S SOFIGEMA de sa demande de nullité du congé délivré le 25 août 2020 ;

— Déboute la S.A. HDB de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Constate que le bail commercial du 22 septembre 2018 qui lie la S.A.S SOFIGEMA et la S.A. HDB portant sur les locaux situé [Adresse 2] à [Localité 8] dans le 11e arrondissement a expiré à la date du 30 septembre 2021 par l’effet du congé délivré par la S.A. HDB à la S.A.S. SOFIGEMA par acte extrajudiciaire du 25 août 2020 ;

— Rejette la demande de la S.A. HDB tendant à l’obtention de la somme 69.000 euros au titre d’une réduction de 50 % des loyers ;

— Fixe la dette locative de la S.A. HDB à la somme de 68.076,35 euros au 30 septembre 2021 ;

— Condamne solidairement la S.A. HDB et la S.C.I. GER 39 ès qualités de caution à payer à la S.A.S. SOFIGEMA la somme de 56.776 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 30 septembre 2021, date d’extinction du bail, et condamne seule la S.A. HDB au paiement du surplus de la dette locative précédemment fixée, soit à la somme complémentaire de 11.300,35 euros ;

— Condamne la S.A.S. SOFIGEMA à restituer à la S.A. HDB la somme de 11.500 euros à titre du dépôt de garantie ;

— Ordonne la compensation entre la créance de la S.A.S. SOFIGEMA au titre de la dette locative de la S.A. HDB et la créance de la S.A. HDB au titre du dépôt de garantie ;

— Déboute la S.A. HDB de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamne in solidum la S.A. HDB et la S.C.I. GER 39 aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Caroline BORIS – AARPI, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum la S.A. HDB et la S.C.I. GER 39 à verser à la S.A.S. SOFIGEMA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 15 Septembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME