N° RG 25/05263 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUUV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/05263

N° Portalis DB2E-W-B7J-NUUV

Minute n°26/

Copie exec. à :

— HABITAT DE L’ILL

— M. [V] [W]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Société coopérative d’HLM HABITAT DE L’ILL

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M. [Z] [J], employé régulièrement muni d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [V] [W]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne à l’audience du 14 octobre 2025

dispensé de comparaître à l’audience du 09 décembre 2025

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [I] [C], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Février 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/05263 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUUV

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2019 avec prise d’effet au 7 octobre 2019, la société coopérative HABITAT DE L’ILL a loué à Monsieur [S] [V] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 245,97 euros outre 77,95 euros de provision pour charges, payable à terme échu.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, la société coopérative HABITAT DE L’ILL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 514,83 euros au titre des loyers et charges échus, mois 30 septembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 octobre 2024.

Les impayés de loyer ont également été signalés le 21 octobre 2024 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, la société coopérative HABITAT DE L’ILL a fait assigner Monsieur [U] [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 667,43 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 avril 2025,condamner le locataire à payer à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges,condamner le locataire à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais provisionnels d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du Bas-Rhin le 22 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, la société coopérative HABITAT DE L’ILL, représentée par Madame [F] [Y] munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 217,33 euros, au titre des loyers et charges échus au 9 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. La demanderesse sollicite le renvoi de l’affaire pour vérifier que le locataire aura dans l’intervalle apuré la dette locative, elle précise qu’elle maintiendra ses demandes au titre des frais et dépens.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [U] [V] [W], présent, ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise qu’il peut apurer la dette locative. S’agissant de la condamnation aux frais de l’article 700 du code de procédure civile, il sollicite un échelonnement ne pouvant les payer en intégralité en une seule fois, il fait état de ce que ces prélèvements sont rejetés.

L’affaire est renvoyée à l’audience du 9 décembre 2025 à laquelle Monsieur [U] [V] [W] est dispensé de comparaître.

A l’audience du 9 décembre 2025, la société coopérative HABITAT DE L’ILL, représentée par Monsieur [Z] [B] muni d’un pouvoir, précise que le même solde locatif subsiste. Il indique que le loyer courant a été prélevé le 2 décembre 2025 et n’a pas d’information s’il a été rejeté ou non.

Aux termes des conclusions reçues le 9 septembre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives Monsieur [U] [V] [W] est célibataire avec un enfant mineur scolarisé. Intérimaire, il perçoit des revenus mensuels à hauteur de 1 350,85 euros, ses charges mensuelles s’élevant à la somme de 585,30 euros. La dette locative remonterait à 2023 l’année à laquelle aurait débuté une procédure prud’homale contre son employeur, il ne percevait alors plus de revenu. L’issue de la procédure aurait abouti à une condamnation de son employeur à lui verser la somme de 10 000 euros qu’il n’aurait pas encore perçue. Il a repris un emploi en tant qu’intérimaire à compter du mois de juin 2025. Les rejets des prélèvements bancaires seraient dus à des difficultés avec ses banques alors que son compte serait alimenté, le changement de banque depuis un mois aurait résolu ces difficultés.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 21 octobre 2024. soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 15 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, La société coopérative HABITAT DE L’ILL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 décembre 2025, la dette locative de Monsieur [U] [V] [W] s’élève à la somme de 65,48 euros (soit la somme de 200 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 128,52 euros de frais de commissaire de justice déjà compris dans les dépens et d’un montant de 6 euros correspondant à des frais de rejet) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, de la modicité du solde locative restant à apurer, il y a lieu d’accorder à Monsieur [U] [V] [W], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 4 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 20 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [U] [V] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [U] [V] [W] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [V] [W] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société coopérative HABITAT DE L’ILL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2019 avec prise d’effet au 7 octobre 2019 entre la société coopérative HABITAT DE L’ILL, d’une part, et Monsieur [U] [V] [W], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] [W] à verser à la société coopérative HABITAT DE L’ILL la somme de 65,48 euros (décompte arrêté au 8 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [U] [V] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 20 euros chacune et une 4e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [V] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société coopérative HABITAT DE L’ILL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [V] [W] soit condamné à verser à la société coopérative HABITAT DE L’ILL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE La société coopérative HABITAT DE L’ILL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS