TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Virginie KOERFER BOULAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Robert GASTONE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03990 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UEX

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 mai 2026

DEMANDEURS

— Madame [E], [K], [V] [A] (Également Appelée [U] [A]), demeurant [Adresse 1]

— Madame [W], [I], [D] [H] épouse de Monsieur [B], [X], [Z] [N] [C], demeurant [Adresse 2]

— Monsieur [B], [X], [Z] [N] [C], demeurant [Adresse 2]

tous représentés par M^e Virginie KOERFER BOULAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0378

DÉFENDEURS

— Monsieur [G], [R], [Q] [A], demeurant [Adresse 3]

— Monsieur [L] [A], demeurant [Adresse 3]

— Madame [P] [A], demeurant [Adresse 3]

tous représentés par M^e Robert GASTONE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

Délibéré au 2 avril 2026, prorogé au 28 avril 2026, puis au 29 mai 2026.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 mai 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 29 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03990 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UEX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [E] [A] et Monsieur [Y] [A] sont devenus propriétaires, au décès de leur mère dont ils étaient les uniques héritiers, d’un immeuble sis [Adresse 1]. Par acte notarié du 28 juillet 2020, un état descriptif de division ainsi qu’un règlement de copropriété a été établi.

Madame [E] [A] et Monsieur [Y] [A] sont demeurés propriétaires de divers lots au sein de cet immeuble.

Madame [E] [A] a, par acte authentique du 22 avril 2022, consenti une donation à sa fille, Madame [W] [H] épouse [N] [C], lui conférant la nue-propriété de divers lots situés au 6e étage de l’immeuble.

Madame [E] [A] a, par acte authentique du 22 avril 2022, consenti une donation à son gendre, Monsieur [B] [N] [C], lui conférant la nue-propriété d’une cave située au sous-sol de l’immeuble.

Madame [E] [A] a, par ailleurs, consenti un prêt à usage gratuit au profit de Madame [W] [H] épouse [N] [C] et Monsieur [B] [N] [C], portant sur l’appartement dont elle est propriétaire situé au 5e étage.

Monsieur [G] [A], quant à lui, est propriétaire d’un appartement au 4e étage, ainsi que de divers lots situés au 6e étage.

Par plusieurs actes de commissaire de justice délivrés les 14 et 21 mars 2025, Madame [E] [A], Madame [W] [H] épouse [N] [C] et Monsieur [B] [N] [C] ont assigné Monsieur [G] [A], Monsieur [L] [A] et Madame [P] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

— déclarer Madame [E] [A], Madame [W] [H] épouse [N] [C] et Monsieur [B] [N] [C] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— dire et juger qu’il y a bien atteinte au règlement de copropriété en raison de ;

— la transformation d’un appartement au 4e étage et de greniers au 6e étage en plus de 11 chambres en airbnb, et ce sans la moindre autorisation d’urbanisme, ni autorisation d’assemblée générale ;

— les travaux illégaux et non autorisés portant atteinte aux parties communes et générateurs de désordres et troubles :

— les nombreux dégâts des eaux ;

— les nuisances sonores ;

— le harcèlement et les menaces ;

— la mise en danger d’autrui :

— le préjudice financier ;

— ordonner, sur le fondement de l’action oblique, l’expulsion de Monsieur [L] [A] et de Madame [P] [A] de l’appartement qu’ils occupent au [Adresse 1], 4e étage, et celle de tous occupants de leur chef ;

— dire et juger que l’huissier chargé des opérations d’expulsion pourra être assisté de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— dire et juger qu’à défaut d’être enlevés par le débiteur, les meubles et le matériel lui appartenant pourront alors être soit vendus par les requérants, le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par le locataire, soit détruits, dans l’hypothèse où la valeur s’avérerait insuffisante eu égard aux frais d’exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative ;

— dire et juger que l’expulsion sera prononcée sous astreinte d’un montant de 1000 euros par jour de retard, et ce à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner Monsieur [L] [A] et Madame [P] [A] à payer à Monsieur [Y] [A], Monsieur [L] [A] et Madame [P] [A] la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Après un renvoi afin de permettre aux parties de se mettre en état, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 23 janvier 2026.

A cette audience, Madame [E] [A], Madame [W] [H] épouse [N] [C] et Monsieur [B] [N] [C], représentés par leur conseil, sollicite le bénéfice de leurs actes introductifs d’instance et, y ajoutant, sollicite la résiliation du bail, qu’ils estimaient comprise dans la demande d’expulsion.

Monsieur [G] [A], Monsieur [L] [A] et Madame [P] [A], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience. Ils demandent de voir :

à titre principal,

— constater que les demandes d’expulsion visant Monsieur [L] [A] et Madame [P] [A] du logement situé au 4e étage ainsi que l’ensemble des mesures accessoires sollicitées sont devenues sans objet au jour où le juge statue, l’appartement étant libre de toute occupation et remis en configuration d’origine selon procès-verbal de constat du 16 janvier 2026 ;

— dire n’y avoir lieu à statuer sur les demandes d’expulsion et mesures accessoires comme étant devenues sans objet ;

— subsidiairement, si le juge estimait devoir statuer, débouter les demandeurs de ces chefs de demandes ;

à titre subsidiaire,

— dire et juger l’action oblique exercée par les demandeurs irrecevables et, en tout état de cause, mal fondée, faute pour eux de justifier utilement de la réunion des conditions de l’article 1341-1 du code civil, et notamment d’une carence utilement caractérisée du débiteur allégué et d’une compromission des droits invoqués ;

— à tout le moins, débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;

en tout état de cause ;

— rejeter les demandes déclaratoires comme dépourvues d’utilité dans la présente instance et, en toute hypothèse, non établies au jour où le juge statue ;

— débouter les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les demandeurs à payer aux défendeurs la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 avril 2026, prorogé au 28 avril 2026, puis au 29 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion de Monsieur [L] [A] et Madame [P] [A] de l’appartement du 4e étage de l’immeuble sis [Adresse 1], et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

Par ailleurs, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, quant à lui que le locataire est, notamment, obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

S’agissant de l’existence du contrat de bail, si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. En cas de mise à disposition d’un local sans contrat écrit, celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d’habitation doit rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèces ou en nature.

En effet, en application de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent l’expulsion de Monsieur [L] [A] et Madame [P] [A] de l’appartement du 4e étage de l’immeuble sis [Adresse 1], se prévalant d’un bail consenti par Monsieur [G] [A] à son fils et à sa belle-fille, dont ils demandent la résiliation. Ils formulent cette demande de résiliation dans le cadre d’une action oblique, faisant valoir divers manquements de Monsieur [L] [A] et de Madame [P] [A] au règlement de copropriété.

Les défendeurs, s’ils reconnaissent à l’audience qu’il y a bien eu un contrat oral uniquement, indiquent que la demande d’expulsion est devenue sans objet, l’appartement litigieux étant libre de toute occupation et remis dans la configuration d’origine.

Il résulte, tout d’abord, des éléments aux débats, que si les demandeurs produisent de très nombreuses pièces relatives aux divers lots situés au 6e étage de l’immeuble sis [Adresse 1], ils ne formulent aucune demande de résiliation du bail ou d’expulsion relative à ces lots. Or, leur demande tendant à voir « dire et juger qu’il y a bien atteinte au règlement de copropriété » ne peut constituer une prétention à elle seule, cette démonstration ne pouvant que venir motiver et fonder une éventuelle résiliation du bail dans le cadre d’une action oblique.

S’agissant de l’appartement du 4e étage, les demandeurs ne rapportent pas, en premier lieu, la preuve de l’existence d’un bail conclu entre Monsieur [G] [A] et son fils et sa belle-fille, se contentant de l’affirmer. Si, à l’audience, il est évoqué l’existence d’un contrat oral uniquement par le conseil des défendeurs, aucune date de ce contrat n’est indiqué, tout comme il n’est pas précisé l’existence d’une contrepartie financière, indispensable pour caractériser un contrat de bail. Or, il ressort des pièces produites au débat que le syndic de copropriété, représenté par Monsieur [O] [S], a, dans le cadre d’une main courante enregistrée le 12 février 2024, indiqué qu’il existait un contentieux entre Monsieur [G] [A] et Monsieur [L] [A] sur l’existence du contrat de bail, puisque chacun lui avait fourni un contrat différent et qu’aucun des deux n’était valide.

En outre, les défendeurs produisent aux débats un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 16 janvier 2026 qui relève que l’appartement du 4e étage, porte droite, de l’immeuble sis [Adresse 1] est entièrement libre de toute occupation. Au surplus, le commissaire de justice constate que les cloisons qui permettaient de séparer l’appartement en plusieurs chambres ont été déposées, si bien que les troubles, non contestés, résultant des nombreuses locations en meublés de tourisme, ont cessé, par l’action du propriétaire.

Si les demandeurs indiquent, à l’audience, que les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’une inoccupation effective, ils opèrent, par là-même, une inversion de la charge de la preuve. En effet, c’est aux demandeurs, qui sollicitent la résiliation du bail et l’expulsion des locataires de l’appartement du 4e étage de l’immeuble sis [Adresse 1], de démontrer l’existence d’un contrat de bail, la poursuite dudit contrat au jour de leurs demandes, la réalité de l’occupation, la réalité et la persistance des troubles, et l’inaction du propriétaire.

Or, force est de constater, en l’espèce, que les demandeurs échouent à rapporter l’ensemble de ces preuves.

Par conséquent, ils ne pourront qu’être déboutés de l’intégralité de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, les demandeurs, qui succombent, supporteront, in solidum, la charge des dépens et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

Ils seront également condamnés, in solidum, à verser aux défendeurs la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [E] [A], Madame [W] [H] épouse [N] [C] et Monsieur [B] [N] [C] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [A], Madame [W] [H] épouse [N] [C] et Monsieur [B] [N] [C], in solidum, aux dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [A], Madame [W] [H] épouse [N] [C] et Monsieur [B] [N] [C], in solidum, à verser à Monsieur [G] [A], Monsieur [L] [A] et Madame [P] [A], ensemble, la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décision du 29 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03990 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UEX