TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/01359 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4SRZ

Minute : 26/00345

S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

C/

Monsieur [K] [Y]

Monsieur [Q] [F]

Madame [G] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Anne HAUPTMAN

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [K] [Y]

Madame [G] [F]

Monsieur [Q] [F]

Le

JUGEMENT DU 17 Avril 2026

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Avril 2026;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [Y]

“[Adresse 3]”

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant en personne

Monsieur [Q] [F], en qualité de caution

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant

Madame [G] [F], en qualité de caution

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 10 juin 2017, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Monsieur [K] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3], pour une redevance mensuelle de 679 euros, prestations para-hôtelières incluses. Par actes du même jour, Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [F] se sont portés caution solidaire du locataire pour une durée maximum de 10 ans et pour un montant maximal de 50 000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3.723,81 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 22 mai 2025. Ledit commandement a été dénoncé aux cautions par acte du 4 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date des 7 et 15 janvier 2026, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait assigner Monsieur [K] [Y], Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, avec le sort des meubles,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer les loyers et charges impayés au 1er décembre 2025, soit la somme de 4.557,95 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation aux cautions et des signalements des commandements de payer à la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 22 mai 2025.

A l’audience du 16 mars 2026, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6.534,43 euros, selon décompte en date du 1er mars 2026.

Monsieur [K] [Y] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative et a expliqué avoir cessé de régler son loyer suite à un différend avec le bailleur. Il a précisé être en CDI depuis avril 2025 pour une rémunération de 1 400 euros par mois et n’a formulé aucune demande, reconnaissant ne pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la condamnation solidaire des cautions

Conformément à l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

En l’espèce, par actes sous seing privé du 10 juin 2017, Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [F] ont signé un engagement de caution solidaire pour le paiement du loyer, de toutes indemnités d’occupation, clause pénale, dommages et intérêts, charges, réparations locatives, frais éventuels de procédure en principal intérêts et accessoires afférents au contrat de bail litigieux pour un montant maximal de 50 000 euros et pour une durée de 10 ans.

Les contrats de cautionnement sont réguliers en la forme, de sorte que Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [F] seront condamnés à payer les sommes dues par le locataire solidairement.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 juin 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2025, pour la somme en principal de 3.723,81 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résultoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [K] [Y] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permettant de constater que Monsieur [K] [Y] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [K] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [Y] reste lui devoir la somme de 6.534,43 euros à la date du 1er mars 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [Y], Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, Monsieur [Y] la reconnaissant d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 6.534,34 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.723,81 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [K] [Y], Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [F] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [Y], Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des dénonciations aux cautions et du signalement du commandement de payer du 22 mai 2025 à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juin 2017 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [K] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], à [Localité 3] sont réunies à la date du 22 juillet 2025 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [K] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [Y], Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [F] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 6.534,34 euros (décompte arrêté au 1er mars 2026, incluant la mensualité de mars 2026), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 sur la somme de 3.723,81 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [Y], Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [F] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 782,56 euros), à compter du 2 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [Y], Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [F] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [Y], Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des dénonciations aux cautions et du signalement du commandement de payer du 22 mai 2025 à la CCAPEX;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection