TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Grégory VAYSSE

M [M] [L]

Mme [E] [B] [H]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07289 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QOR

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Grégory VAYSSE de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [L] , demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [E] [B] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07289 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QOR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 22 septembre 2020, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [L] et à Madame [E] [B] [H] épouse [L] sur des locaux situés [Adresse 4]) à [Localité 10] incluant une cave moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 683,33 euros outre 160 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 16 avril 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [M] [L] et à Madame [E] [B] [H] épouse [L] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 18 203,05 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par actes de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Monsieur [M] [L] et Madame [E] [B] [H] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater que le bail conclu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [L] et de Madame [E] [B] [H] épouse [L] ainsi que de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux seront transportés aux frais, risques et périls des défendeurs en un garde-meubles ou séquestrés,

— condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [E] [B] [H] épouse [L] à payer à titre provisionnel la somme de 19 004,18 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer des charges,

— condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [E] [B] [H] épouse [L] à payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion.

À l’audience du 25 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 23 199,28 euros, selon décompte arrêté au 19 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) fait valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification de sorte que la clause résolutoire du bail se trouve acquise.

Elle estime que la seule production de photographies est insuffisante à justifier de l’indécence du logement de sorte que les locataires ne peuvent se prévaloir d’une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers et souligne à cet égard qu’aucun paiement n’est intervenu depuis juillet 2023. Elle conclut pour les mêmes raisons au rejet de la demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Monsieur [M] [L], comparant en personne, a conclu au débouté des demandes et à la désignation d’un expert judiciaire.

Il se plaint de l’insalubrité du logement, notamment de la présence persistante d’humidité et de moisissures généralisées dans l’appartement. Il indique qu’en dépit de nombreuses demandes de sa part, aucun travaux n’a été entrepris par la bailleresse, raison pour laquelle il a décidé de suspendre le paiement des loyers. Il déclare néanmoins avoir repris les paiements. Il prétend que l’appartement, qui est dépourvu de VMC, est inhabitable et affirme que la bailleresse n’a pas donné suite à sa demande de relogement. Enfin, il considère que la situation porte préjudice à sa famille, notamment à son épouse qui est enceinte et à ses deux enfants qui tombent régulièrement malades.

Assignée à personne, Madame [E] [B] [F] [K] épouse [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

À la demande du juge, Monsieur [M] [L] a par mails des 30 avril et 30 mai 2025 transmis une copie des courriers adressés à la bailleresse, ainsi que diverses photographies et a indiqué que les travaux réalisés dans ce logement étaient insuffisants.

En réponse, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) a par mail du 27 mai 2025 maintenu que la preuve des problèmes d’humidité dénoncés par le locataire n’était pas établie et a indiqué avoir fait intervenir des entreprises à plusieurs reprises.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail, l’existence de contestations sérieuses et la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément à l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En contrepartie, aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

En outre, l’article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

Au regard de l’ensemble de ces textes, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux sont impropres à leur usage.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, il est acquis que le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et qu’un commandement de payer a été signifié le 16 avril 2024 à Monsieur [M] [L] et à Madame [E] [B] [F] [K] épouse [L] pour la somme en principal de 18 203,05 euros.

Il est également constant que les causes du commandement n’ont pas été intégralement acquittées dans le délai de six semaines imparti, puisque seule une somme de 1 046,67 euros a été réglée dans ce délai, ainsi que cela ressort des décomptes versés aux débats.

Il résulte cependant des photographies produites par Monsieur [M] [L], bien que celles-ci soient de mauvaise qualité, que le logement est manifestement affecté d’importants problèmes d’humidité, puisque des traces de moisissures sont visibles notamment au niveau des plinthes et des plafonds, ainsi que des pourtours des fenêtres, d’un radiateur et de la tuyauterie des toilettes.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) peut d’autant moins contester la réalité de ces désordres qu’à la suite des nombreuses réclamations des locataires (au minimum au nombre de six depuis juin 2022 au vu des demandes figurant sur le portail Internet de la bailleresse), elle a fait procéder en juin 2023 au détalonnage des portes du logement et à la pose d’une grille de ventilation sur la fenêtre de la salle de bains, ainsi qu’au lessivage des murs et à la réfection des papiers peints de la chambre des enfants, puis a sollicité l’intervention de la société GECOP qui aux termes de son rapport du 21 décembre 2023 a constaté un « problème d’humidité dans le logement » avec une « absence de ventilation » et un phénomène de « condensation sur la tuyauterie ».

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, il n’est à aucun moment fait mention dans les différents documents qu’elle communique d’un « manque d’aération du logement » qui serait imputable aux locataires. Surtout, elle n’allègue ni ne justifie avoir fait réaliser les travaux préconisés par la société GECOP, consistant en l’isolation des tuyauteries et en l’installation, sous un faux plafond à créer, d’un moteur VMC pour la salle de bains, les WC et la cuisine, pas plus qu’elle ne prétend avoir fait procéder à la reprise des parties en maçonnerie extérieure qui, selon son peintre, sont « sûrement » "la cause de [l'] apparition de moisissures«   »due à une infiltration d’eau" (cf. devis de la société ERAH du 29 mars 2023).

Le constat de désordres avérés de nature à rendre le logement non conforme aux normes de décence fait par suite obstacle à ce que le juge des référés puisse constater la résiliation du bail et ordonner une expulsion compte tenu des dispositions ci-dessus rappelées de sorte que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) sera renvoyée à saisir le juge du fond. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé.

La demande d’expertise judiciaire formulée par Monsieur [M] [L] sera rejetée, dans la mesure où les travaux de nature à mettre un terme aux désordres constatés sont connus et que les locataires ont toujours la possibilité de solliciter l’intervention du service technique de l’habitat (STH) de la Ville de [Localité 9] que Monsieur [M] [L] avait annoncé vouloir saisir.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) produit le bail, le commandement de payer, ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [M] [L] et Madame [E] [B] [F] [K] épouse [L] sont redevables de la somme de 23 199,28 euros à la date du 19 mars 2025 (mois de février 2025 inclus).

Cependant, la non-conformité du logement est de nature à ouvrir droit à indemnisation du préjudice occasionné et à éteindre à tout le moins partiellement la créance locative.

Dans ces conditions l’existence de contestations sérieuses fait obstacle à l’octroi d’une provision. Par conséquent, il n’y a également pas lieu à référé de ce chef.

Sur l’injonction de rencontrer un conciliateur de justice

L’article 21 du code de procédure civile dispose qu’il entre dans la mission du juge de concilier les parties. Les articles 128 à 129-1 du même code énoncent que les parties peuvent se concilier à l’initiative du juge tout au long de l’instance, au lieu et au moment que le juge estime favorables. Enfin, les articles 129-2 à 129-6 du même code prévoient que le juge peut déléguer sa mission de conciliation à un conciliateur de justice.

En l’espèce, lorsque Monsieur [M] [L] a informé la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) de sa décision de suspendre le paiement des loyers, il a demandé à être "relogé en urgence dans un appartement et digne (propre), même plus petit, même en dehors de [Localité 9] (région parisienne)". Lors de l’audience, il semble avoir confirmé son souhait de libérer les lieux. En outre, si la non-conformité du logement est susceptible d’ouvrir droit à indemnisation, les locataires demeureront très certainement redevables d’un arriéré locatif, que le juge des référés ne peut au vu des seuls éléments produits déterminer et n’a du reste pas le pouvoir de le faire.

Ainsi, sous réserve de la poursuite du paiement des échanges courantes (les règlements ont repris en février 2025) et d’un début d’apurement de la dette, les conditions apparaissent susceptibles d’être réunies pour permettre aux parties de convenir amiablement de la poursuite ou non du bail, d’un éventuel relogement, du montant de la dette après indemnisation et des modalités de son règlement.

Dès lors, il y a lieu d’enjoindre les parties à rencontrer un conciliateur de justice selon les modalités précisées au dispositif aux fins qu’elles tentent de parvenir à un règlement négocié de nature à mettre fin à leur litige.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP), partie perdante, supportera la charge des dépens.

Condamnée aux dépens, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS la demande aux fins de constatation de la résiliation du bail recevable,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP),

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à référé,

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes,

DÉBOUTONS Monsieur [M] [L] de sa demande d’expertise judiciaire,

DONNONS INJONCTION à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP), à Monsieur [M] [L] et à Madame [E] [B] [F] [K] épouse [L] de rencontrer Madame [J] [I], conciliatrice de justice (adresse mail : [Courriel 7] ; téléphone : [XXXXXXXX02] ; permanence : [Adresse 6] à [Adresse 8] [Localité 1] sur rendez-vous),

FIXONS à trois mois la durée de la mission de la conciliatrice ainsi désignée,

INVITONS les parties à prendre directement l’attache de la conciliatrice et à se présenter au rendez-vous fixé par cette dernière, en personne, accompagnées, le cas échéant, de leur conseil,

RAPPELONS que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence ou téléphone en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel,

DISONS qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, la conciliatrice indiquera à la juridiction éventuellement saisie l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous ainsi que l’issue de ce dernier,

RAPPELONS que l’inexécution de cette injonction, sans motif légitime, est susceptible de constituer un des critères de l’équité lors de l’appréciation par le juge des demandes formées du chef des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président