Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 24 avril 2026, n° 25/00512

TJ Paris 24 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 24 avr. 2026, n° 25/00512
Numéro(s) :	25/00512
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Cécile CHARDON-BOUQUERELManuel RAISON
Cabinet(s) :	RAISON AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL ; Maître Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00512 – N° Portalis 352J-W-B7I-C64PS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 24 avril 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet [K], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0442

DÉFENDERESSE

Madame [H], [P], [T] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 avril 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00512 – N° Portalis 352J-W-B7I-C64PS

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [S] est propriétaire du lot n°11 dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a mis en demeure Mme [H] [S], par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 27 janvier 2022, de lui régler la somme de 3738, 55 euros au titre des charges de copropriété impayées au 25 juin 2022.

Par jugement du 9 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris a débouté e syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de ses deùandes et déclaré la demande de restitution de Mme [H] [S] sans objet.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet [K], a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [H] [S], par acte d’huissier en date du 4 décembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6843, 04 euros au titre des charges de copropriété impayées au 28 novembre 2024,800 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Mme [H] [S].

Appelée à l’audience du 8 avril 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 14 janvier 2026.

A l’audience du 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la somme due au titre des charges de copropriété à 9063, 30 euros arrêtées au 19 décembre 2025.

Elle précise notamment que les versements effectués par Mme [S] ont été affectés aux dettes les plus anciennes en application de l’article 1342-10 du code civil et à défaut d’indication contraire.

Mme [H] [S], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est référé oralement et soulève la prescription pour les charges de copropriété antérieures au 4 décembre 2019 et sollicite le débouté des demandes au titre des charges impayées au 3 septembre 2025 et au titre du préjudice moral et financier. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral et financier et 464, 920 euros au titre des frais de commissaire de justice engagés et que soit ordonnée la compensation entre les sommes dues au titre des charges de copropriété et les sommes qui lui sont dues par le syndicat des copropriétaires en vertu du jugement du 9 novembre 2023 (RG 22/07200).

En tout état de cause, elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [H] [S] allègue qu’une partie des demandes (les charges et frais appelés entre 2017 et le 4 décembre 2019 à hauteur de 630, 01 euros) est couverte par la prescription, s’être acquittée des appels de fonds trimestriels et conteste les appels de fonds travaux appelés en 2024. En réponse, aux arguments des demandeurs sur la règle d’imputation, elle souligne avoir réglé spécifiquement les appels de fonds en ce que la somme appelée était identique au centime près et que le paiement a été effectué dans un court trait de temps suivant l’appel de fonds. Elle conteste en conséquence les imputations faites par le syndicat des copropriétaires

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [H] [S] concernant le lot 11, indiquant la répartition des tantièmes (125/1000ème),le précédent jugement du 5 avril 2017 condamnant Mme [S] à verser la somme de 2449, 99 euros et 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le jugement du 9 novembre 2023 condamnant le e syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 29 septembre 2017 au 19 décembre 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024,l’historique du compte du 31 décembre 2023 au 19 décembre 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 9063, 30 euros, les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2017, 14 mars 2018, 21 février 2019, 27 février 2020, 11 février 2021, 10 février 2022, 9 février 2023, 8 février 2024, 16 février 2025 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours,les attestations de non recours concernant les neuf procès-verbaux,la mise en demeure de payer la somme de 3738, 55 euros adressée le 27 janvier 2022 à Mme [H] [S] (signée le 29 janvier 2022),

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que conformément à l’article précité, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

Mme [S] ne saurait alléguer que le versement de la somme exacte dans un trait de temps suivant l’appel de fonds était suffisant pour indiquer son intention de régler l’appel en question alors que les versements ne faisaient pas mention expresse de cette volonté. Par ailleurs il sera relevé que lors de leur imputation par le syndicat des copropriétaires, les appels en quetsion n’étaient pas couvert par la prescription.

En l’espèce, les paiements effectués par Mme [H] [S] ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne. Cette imputation est conforme à l’article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d’exécution.

Mme [H] [S] ne rapporte pas la preuve d’une erreur de calcul s’agissant de la régularisation des charges 2023 en ce que le calcul ne doit pas intégrer les appels de fonds travaux de la loi ALUR ( soit 3x 37, 50) , qui sont distinctes du budget de fonctionnement et sont affectées exclusivement au financement des travaux.

S’agissant des sommes dues relatives aux remontées capillaires et au financement de la procédure judiciaire concernant les infiltrations chez M [W], que Mme [S] conteste devoir compte tenu des infiltrations subies chez elle et de l’inaction du syndicat des copropriétaires en dépit de ses nombreuses alertes, il est constant qu’il n’existe aucun principe d’exception inexécution en matière de paiement des charges de copropriété. Les copropriétaires sont ainsi tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Par ailleurs, il résulte de l’assemblée générale du 8 février 2024 que les copropriétaires ont donné leur accord pour financer la somme de 15 000 euros relatives aux frais engagés dans le cadre de la procédure à l’encontre du [Adresse 5] (résolution n°12) de même que pour les travaux pour les remontées capillaires (résolution n°13). Cette assemblée générale n’ayant fait l’objet d’aucune contestation, elle est désormais définitive.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il convient de déduire la somme de 360 euros appelée au titre des frais de constitution de dossier avocat.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8703, 30 euros portant la période allant du 31 décembre 2023 au 19 décembre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Les intérets au taux légal courront à compter de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [H] [S] présente, de manière récurrente depuis 2017 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 600 euros.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [H] [S]

Mme [H] [S] qui ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral sera déboutée de sa demande.

Elle sera également déboutée de sa demande de remboursement des frais de commissaire de justice qui ne présente pas de lien avec la présente instance.

Sur la demande de compensation

Aux termes des articles 1289 et 1291 du code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes. La compensation n’a lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.

Compte tenu de l’accord entre les parties sur ce point, il sera ordonné la compensation entre la somme due par Mme [S] au titre de la présente instance, soit la somme de 8703, 30 euros au titre des charges de copropriété et la somme de 1500 euros due à Mme [S] par le syndicat des copropriétaires au titre de sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile par jugement du président du tribunal judiciaire du 9 novembre 2023.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l’avance, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet [K] :

— la somme de 8703, 30 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, 8703, 30 euros portant la période allant du 31 décembre 2023 au 19 décembre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 600 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la compensation de la présente condamnation avec le jugement du 9 novembre 2023 du président du tribnal judiciaire de [Localité 1] ayant condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à verser à Mme [H] [S] la somme de 1500 euros,

CONDAMNE Mme [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet [K], la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [H] [S] aux dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.