TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00614 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IP45

KG/ZEL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

16 mai 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A.S. CASTORAMA FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37, M^e Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, vestiaire :

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.S. BAZALP GROUP

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

Le Tribunal composé de :

Président : Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président

Assesseur : Jean-Louis DRAGON, Juge

Assesseur : Françoise HARIVELLE, Magistrat honoraire

Greffier : Thomas SINTlors des débats et Nathalie BOURGER, greffier placé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 21 février 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 8 juin 1989, la Sa Meubles Rapp, devenue Fly group puis Bazalp group, a consenti à la Sa Castorama un bail commercial portant sur un bâtiment d’une surface intérieure d’environ 7.645 m², d’une surface de vente extérieure de 4.000 m² et un emplacement de parking de 400 places surmonté d’un auvent d’environ 2.000 m², situé [Adresse 8], à [Localité 5] (Val d’Oise), à effet du 1er septembre 1988, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 4.000.000 francs hors taxes, réduit les deux premières années.

Par avenant du 2 septembre 1999, la bailleresse a accepté le renouvellement du bail pour 9 ans à compter du 1er juillet 1999 moyennant un loyer annuel hors taxes de 4.400.000 francs indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction base 100 au 4ème trimestre 1953, révisable au 1er juillet de chaque année selon la variation de l’indice du 4ème trimestre de l’année, l’indice de base étant l’indice du 4ème trimestre 1998 (1074).

Par exploit d’huissier du 19 août 2016, la société Fly group a délivré à la société Castorama un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2017 moyennant un loyer annuel en principal de 1.150.000 euros.

Marquant son désaccord avec le loyer du bail en renouvellement proposé, la société Castorama a notifié à la société Fly group un mémoire du 26 juillet 2018 préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux en fixation du loyer à la valeur locative, selon elle, de 916.028 euros par an en principal.

Par acte d’huissier du 13 septembre 2019, la société Castorama a délivré congé à la société Bazalp group pour le 31 mars 2020.

La société Castorama a restitué les locaux le 28 mai 2020.

Par acte introductif d’instance du 3 février 2021, la société Castorama a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Mulhouse en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative au 1er avril 2017 de 916 028 euros par an en principal.

La société Bazalp group a sollicité la fixation du loyer au 1er avril 2017 à la somme de 1.150.000 euros par an en principal.

Par jugement avant dire droit du 21 décembre 2021 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal, observation faite que les offre et contre offre successivement formulées par les parties n’avaient pas été suivies d’une acceptation valide et que la société Bazalp group ne soulevait aucune fin de non-recevoir sur ce point au dispositif de son mémoire, a commis en qualité d’expert M.[G] [L] avec la mission de donner son avis circonstancié sur la valeur locative des lieux loués.

L’expert a déposé son rapport établi le 17 mars 2023.

Par conclusions du 13 septembre 2024, la société Castorama sollicite :

— le constat du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2017 pour une durée de 9 ans ;

— le constat de l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer ;

— la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 862.054 euros en principal par an, correspondant à la valeur locative à compter du 1er avril 2017 ;

— qu’il soit dit que les loyers trop-perçus depuis cette date porteront intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;

— l’exécution provisoire du jugement ;

— la condamnation de la société Bazalp group au paiement de la somme de 50.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— le rejet des deamandes de la société Bazalp group.

La société Castorama explique que les locaux sont situés dans la zone commerciale du [Localité 9], datant des années 1970, vieillissante, comportant plusieurs magasins vacants, directement concurrencée par la zone commerciale plus récente de l’autre côté de la départementale, dotée d’un hypermarché locomotive Leclerc et de 50 boutiques ; elle souligne la dégradation progressive de la commercialité locale.

Elle ajoute que les locaux sont situés dans un bâtiment vieillissant, dont les canalisations vétustes du réseau sprinkler ont occasionné de nombreux désordres depuis 2011, et dont la toiture était vétuste.

Elle fait valoir une destination du bail limitée et une très mauvaise commercialité.

Par référence aux 7 loyers du voisinage, dont le loyer du magasin But devant être retenu hors charges exorbitantes du droit commun, la société Castorama propose une valeur locative unitaire de 100 euros le m², soit 968.600 euros avant abattement.

Elle remarque que les clauses mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité selon les règlements administratifs de même que l’assurance incombant au bailleur et prévoyant l’accession des aménagements sans indemnité en fin de jouissance sont autant de facteurs de minoration -de 11% au total- de la valeur locative, que l’article R.145-8 n’autorise pas en revanche la majoration de la valeur locative lorsque le bail ne transfère pas la taxe foncière à la charge du preneur.

Elle dénie enfin tout pouvoir au juge des loyers commerciaux pour statuer sur l’indexation du loyer et la condamnation au paiement des arriérés.

Par conclusions en réplique du 16 décembre 2024, la société Bazalp group poursuit :

— le constat du renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2017 ;

— le constat de l’évacuation des lieux par la société Castorama le 28 mai 2020 ;

— le constat de l’accord de la société Castorama au congé aux fins de renouvellement “avec le maintien du loyer actuel sans augmentation” ;

— la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2017 au montant de 1.150.000 euros en principal par an ;

— le rappel de la révision annuelle du loyer fixé au 1er avril 2017 au 1er avril 2018 selon l’évolution de l’indice ILC puis chaque 1er avril ;

— qu’il soit dit que le différentiel portera intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— la condamnation de la société Castorama aux dépens, y compris ceux de la procédure RG 20/5 engagée devant le tribunal de Pontoise, ainsi qu’au paiement de la somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’exécution provisoire du jugement.

La société Bazalp group remarque que la présente procédure fait suite à l’assignation délivrée à la société Castorama en condamnation au paiement des frais de remise en état des locaux pour les dégradations par elle commises, ainsi que l’a relevé le jugement avant dire droit de ce tribunal du 28 mai 2024.

Elle conteste le rapport d’expertise et les erreurs commises par l’expert qui applique un abattement s’élevant au total à 11%, ce, en l’absence de toute clause exorbitante du droit commun afférente aux travaux prescrits par l’autorité administrative en cours de bail, de toute clause exorbitante du droit commun afférente à la charge de l’assurance de l’immeuble, enfin au titre d’une clause d’accession en fin d’une jouissance de plus de 30 ans ne procurant aucun enrichissement au bailleur.

Elle signale que la clause faisant supporter au preneur la charge d’assurance du bailleur n’a jamais été appliquée et ne peut donner lieu à abattement de 1%, tout au plus de 0,3% sur la période 2017-2020.

Elle soutient que le maintien de la taxe foncière à la charge du bailleur doit se traduire par une majoration de la valeur locative.

Elle rappelle que l’expert qui a vu les lieux en 2022 devait se placer en avril 2017 pour apprécier les caractéristiques des locaux, leur état, la commercialité du site accueillant de grandes enseignes dont le magasin But.

Elle signale la défaillance de la société Castorama dans l’exécution de l’obligation d’entretien lui incombant.

Elle conteste la pondération des surfaces opérée par l’expert, la zone de stockage dans la continuité de la surface de vente étant pondérée à 0,20.

Elle observe que la destination des lieux, sans être tous des commerces, est excessivement large.

Elle rappelle que les prix couramment pratiqués dans le voisinage s’entendent de locaux ayant des caractéristiques similaires, notamment de superficie, et que les charges, dont la taxe foncière refacturée au preneur, doivent y être incluses.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Bazalp group renouvelle sa demande tendant au constat de l’accord de la société Castorama au congé aux fins de renouvellement “avec le maintien du loyer actuel sans augmentation”.

Ce constat constituerait une fin de non-recevoir à la demande de fixation du loyer du bail en renouvellement .

Par jugement avant dire droit du 21 décembre 2021, le tribunal, bien que non saisi d’une telle fin de non-recevoir, s’est appliqué à démontrer la non-pertinence d’un tel constat.

Plus généralement, il n’y a pas lieu de répondre aux demandes aux fins de “donner acte”, constater, retenir, qualifier et autre dire et juger dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 964 du code de procédure civile mais la reprise de simples moyens.

Sur la fixation du loyer en renouvellement

Aux termes des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1. les caractéristiques du local considéré,

2. la destination des lieux,

3. les obligations respectives des parties,

4. les facteurs locaux de commercialité,

5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la valeur locative dès lors que, par suite d’une prolongation tacite, la durée du bail expiré excède douze ans, ce qui est le cas en l’espèce, le bail commercial s’étant inscrit sur une période de plus de 30 ans, du 8 juin 1989 au 31 mars 2020.

1. les caractéristiques du local considéré

Selon les articles R145-3 et R145-4 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature ou de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Elles peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Il ressort tant du rapport d’expertise du 17 mars 2023 que du rapport technique [U] du 8 juin 2018 que les locaux commerciaux sont situés à [Localité 5], en deuxième couronne francilienne, dans un secteur constitué de nombreuses zones pavillonnaires, dans la zone commerciale du “Val d'[Localité 5]”, dédiée à divers magasins spécialisés dans l’équipement de la maison, dont plusieurs enseignes nationales (Maison de la literies, Schmidt, Crozatier, But, Mobalpa, Mobilier de France, Tousalon, …).

La desserte routière est décrite comme relativement aisée depuis [Localité 7].

Les magasins sont situés autour d’une zone centrale de circulation et de stationnement.

L’ensemble commercial des années 1970 est décrit comme dénué d’agrément particulier, en cours de réhabilitation, comptant plusieurs magasins vacants, ayant vocation à être concurrencé par la zone commerciale plus récente implantée de l’autre côté de la départementale comportant un hypermarché “locomotive” Leclerc et 50 boutiques.

Les locaux loués ont une surface utile totale de 14.452 m² comportant une aire de vente de 7.086 m², un espace découpe et réserve accessible directement du magasin de 513 m², un espace jardinerie sous serre de 251 m², des bureaux en mezzanine de 434 m², un espace jardinerie sous auvent et non couvert de 1.109 m², un espace de vente “matériaux” non couvert de 2.376 m², un espace de vente “matériaux” sous auvent de 1.325 m², un espace de présentation de 354 m², une cour de réception avec réserve extérieure de 1.004 m², 400 places de parking ainsi qu’il est stipulé au bail.

La pondération appliquée par l’expert dont il ressort une surface totale de 9.686 m² est conforme à la charte de l’expertise en matière immobilière de mars 2017.

Il n’est pas contesté que l’importance des différentes surfaces et leur distribution sont adaptées à la réception du public et aux diverses activités exploitées par la société Castorama dans les lieux.

Quant à l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et la conformité aux normes exigées par la législation du travail, l’expert, qui a visité les lieux le 3 mai 2022, se réfère opportunément au procès-verbal de constat dressé le 20 mai 2020, à l’époque de l’évacuation des lieux par la société Castorama (28 mai 2020) qui mentionne un toit en bon état apparent, de multiples dégradations des sols, des murs, des colonnes, de vitres, du sol bitumé, du bardage, outre des portes rouillées, des tôles de clôture dégradées, un parking comportant de nombreuses rustines et surépaisseurs de bitumes, de nombreuses fissures de l’enrobé bitumineux, etc, ce au mépris de l’obligation du preneur de maintenir les lieux loués “en parfait état pendant toute la durée du bail, à entretenir le parking, les espaces verts, les abords et accès, à effectuer toutes les réparations grosses ou menues, sans distinction de quelque nature que ce soit, à l’exception des réparations définies par l’article 606 du code civil” (bail du 8 juin 1989, article IV, 3°).

2. la destination des lieux

Elle est celle autorisée par le bail et ses avenants, conformément à l’article R145-5 du code de commerce.

En l’espèce, la destination des lieux correspond à “l’activité commerciale du preneur telle qu’elle résulte de ses statuts”, “notamment l’activité d’achat et de négoces de tous objets, pièces, matériaux, outillages et accessoires destinés au bricolage et aux activités de loisir sous toutes ses formes”.

Il s’agit donc d’une destination assez favorable au preneur, comportant de multiples activités commerciales.

3. les obligations respectives des parties

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce : “Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.”

Le bail comporte les clauses exorbitantes du droit commun suivantes (page 6, 15° de l’article IV), justifiant le cas échéant un abattement sur la valeur locative, mettant à la charge du preneur :

— les travaux de mise en conformité ;

— le remboursement des toutes les charges “supportées habituellement par le propriétaire et toutes les charges auxquelles le bailleur sera tenu en sa qualité de propriétaire de sorte que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges” ;

— l’assurance de l’immeuble ; la société Bazalp group produit l’avenant n°3 du 12 mai 2017 au contrat d’assurance multirisques entreprises General, l’avis d’échéance semestriel au 1er avril 2017 couvrant les magasins But, Castorama et Fly d'[Localité 5], un tableau Excel mentionnant une charge d’assurance annuelle de 4 522,12 euros au titre de l’établissement Castorama d'[Localité 5] ; la société Castorama ne conteste pas n’avoir pas supporté cette charge particulière.

En revanche, la taxe foncière n’est pas supportée par le preneur (page 4 du bail, 7° de l’article IV) sans toutefois que cette clause puisse donner lieu à majoration de la valeur locative par application de l’article R145-8 du code de commerce qui ne prévoit qu’une minoration de la valeur locative en cas de clause exorbitante du droit commun.

Est enfin stipulée au bail l’accession sans indemnité au bailleur en fin d’exploitation de tous travaux, embellissements et décors quelconques (page 4du bail, 6° de l’article IV).

4. les facteurs locaux de commercialité

L’article R145-6 du code de commerce précise : “Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.”

Le tribunal observera, s’agissant de la situation de l’immeuble, que la clientèle du magasin Castorama est, plus que des Parisiens, avant tout constituée des habitants des nombreuses zones pavillonaires alentour qui disposent donc d’un accès aisé au centre commercial du Val d’Ezanville, lequel, spécialisé dans l’équipement de la maison, n’a pas directement vocation à subir la concurrence de la zone commerciale Leclerc et ses 50 boutiques.

5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Les locaux loués comptent une surface pondérée totale de 9.686 m² ; leur destination est “l’activité d’achat et de négoces de tous objets, pièces, matériaux, outillages et accessoires destinés au bricolage et aux activités de loisir sous toutes ses formes”.

Le tribunal se doit de sélectionner, parmi les références recueillies par l’expert, celles qui correspondent à des locaux “équivalents” eu égard aux articles R145-3 à R145-6 du code de commerce, c’est-à-dire eu égard à la surface pondérée du local à expertiser, eu égard à sa destination et notamment à l’activité qui y est exercée, eu égard à son environnement commercial.

Parmi les termes de comparaison situés dans la même zone commerciale retenus par l’expert pour fixer la valeur locative, le tribunal sélectionnera les locaux équivalents aux locaux litigieux suivants :

— magasin But

surface pondérée de 5 442 m²

activité d’équipement de la maison

valeur locative unitaire de 143 euros

— magasin Tousalon

surface pondérée de 932 m²

activité d’ameublement d’intérieur

valeur locative unitaire de 107 euros

— magasin Mobilier de France

surface pondérée 780 m²

activité d’ameublement d’intérieur

valeur locative unitaire de 128 euros

La valeur locative unitaire moyenne ressort à 126 euros.

La valeur locative au 1er avril 2017 s’établit avant abattement à :

126 euros x 9.686 m² = 1.220.436 euros.

Il est admis que doivent être pratiqués les abattements suivants :

— au titre des travaux prescrits par l’autorité administrative à la charge du preneur : 5% ;

— au titre du loyer perçu net de toutes charges par le bailleur : 7% ;

— au titre de la clause d’accession sans indemnité au bailleur en fin d’exploitation : sans précision des frais engagés par la société Castorama, locataire des lieux depuis plus de 30 ans, étant au surplus observé que le loyer des deux premières années a été ramené à 3.500.000 francs et à 3.700.000 francs, il n’y a pas lieu à abattement à ce titre ;

— au titre de l’assurance de l’immeuble : il n’est pas contesté que l’assurance a été prise en charge par la société Bazalp group, sans remboursement par la société Castorama.

Après abattements, la valeur locative au 1er avril 2017 s’établit ainsi :

1.220.436 euros –  12% = 1.073.983,68 euros

Il convient de rappeler que le loyer ainsi fixé au 1er avril 2017 est soumis à la révision annuelle au 1er avril 2018 selon l’évolution de l’indice ILC, puis chaque 1er avril et que le différentiel portera intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les autres demandes

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de la présente instance seront partagés entre elles et il n’y a pas lieu de faire application au profit de l’une ou l’autre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient toutefois de condamner la société Castorama aux dépens de l’instance n°RG 20/5 engagée à tort devant le tribunal judiciaire de Pontoise, territorialement incompétent.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

FIXE à la somme de 1.073.983,68 € (UN MILLION SOIXANTE-TREIZE MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS ET SOIXANTE-HUIT CENTIMES) par an, en principal, le montant du loyer en renouvellement à la date du 1er avril 2017 pour les locaux occupés par la société Castorama, situés [Adresse 8], à [Localité 5] (Val d’Oise) ;

RAPPELLE que le loyer ainsi fixé au 1er avril 2017 est soumis à la révision annuelle au 1er avril 2018 selon l’évolution de l’indice ILC ;

CONDAMNE la société Castorama à payer à la société Bazalp group les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 1er avril 2017 puis à chaque échéance ;

REJETTE toute autre demande ;

REJETTE les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

FAIT masse des dépens de la présente instance ;

LES PARTAGE par moitié entre les parties ;

CONDAMNE la société Castorama aux dépens de l’instance n°RG 20/00005 engagée devant le tribunal judiciaire de Pontoise ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président