TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05577 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BV5

N° MINUTE : 7/2025

JUGEMENT

rendu le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, [Adresse 1], représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0516

DÉFENDERESSE

Madame [O] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 05 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 janvier 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05577 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BV5

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 02 octobre 2021, Madame [Z] [I] a donné en location à Madame [W] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]. Dans le cadre du dispositif VISALE, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de la locataire pour le paiement des loyers et charges.

A la suite d’incidents de paiement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a été sollicitée pour acquitter des loyers impayés par Madame [W] et le montant des sommes dues a été réglé par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, a donc fait délivrer à Madame [W] un commandement de payer le 15 novembre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 7694 euros correspondant aux échéances de septembre 2022 à septembre 2023 inclus, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, et prononcer à titre subsidiaire la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Madame [W] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [W] à lui payer la somme de 12894 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 novembre 2023 sur la somme de 7694 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Madame [W] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Madame [W] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 31 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2024.

Lors des débats, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, portant sa créance à la somme de 16144 euros.

En défense, Madame [W], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit d’agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES:

Aux termes de l’article 2306 du code civil, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui justifie avoir payé la dette de loyers de la locataire, est fondée, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de Madame [Z], bailleresse, à agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 17 novembre 2023 pour signalement des impayés du locataire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] le 31 mai 2024, soit six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 15 novembre 2023, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier et il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [W], locataire d’un logement situé [Adresse 4] suivant bail sous seing privé du 02 octobre 2021, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 janvier 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et des quittances subrogatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, le décompte actualisé des loyers et charges, la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre VISALE, le contrat de cautionnement VISALE et les quittances subrogatives prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Néanmoins, en l’absence de Madame [W] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que fixé dans l’acte introductif d’instance et confirmé par les quittances subrogatives produites pour la période de septembre 2022 à mai 2024.

Madame [W] n’ayant pas comparu, elle n’a pas rapporté la preuve que les sommes demandées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont d’ores et déjà été réglées par ses soins.

En conséquence, Madame [W] sera condamnée à payer la somme de 12894 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme arrêtée au 23 mai 2024.

Par ailleurs, la situation financière de la locataire qui n’a pas comparu étant totalement inconnue, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement puisque sa capacité de remboursement est inconnue.

Sur l’expulsion :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui a un intérêt manifeste à faire cesser l’occupation du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Madame [W] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, Madame [W] reste redevable, à compter de la résiliation du bail, du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Elle sera donc condamnée à payer cette indemnité à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, et ce dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglées à ce titre à la bailleresse et qui devront être justifiées par une quittance subrogative.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [W] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Madame [W] sera condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 16 janvier 2024, du bail consenti par Madame [Z] [I] à Madame [W] [O] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire du locataire, l’expulsion de Madame [W] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant les lieux est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [W] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12894 euros au titre des sommes versées en application de la garantie de loyers suivant décompte arrêté au 23 mai 2024 ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [W] [O] au montant du dernier loyer contractuel outre les charges ;

Condamne Madame [W] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi définie, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Madame [W] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [W] [O] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT