TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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6ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 23/03326 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZCZR

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Février 2026

DEMANDERESSES

Madame [J] [K]

22 rue du clos

75020 PARIS

représentée par Maître Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY de l’AARPI Cabinet PdA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1032

S.A.R.L. CBVET

22 rue du clos

75020 PARIS

représentée par Maître Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY de l’AARPI Cabinet PdA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1032

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH

21 bis rue claude bernard

75005 PARIS

représentée par Maître Guillaume GAUCH de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0498

Décision du 10 Février 2026

6ème chambre 1ère section

N° RG 23/03326 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZCZR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président

Madame Marie PAPART, Vice-présidente

Madame Ariane SEGALEN, Vice-présidente

assistée de Monsieur Louis BAILLY, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame SEGALEN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Céline MECHIN, Président et par Monsieur Louis BAILLY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

PARIS HABITAT-OPH est propriétaire des immeubles situés 60 à 70 rue Saint Blaise, 2 à 22 rue du Clos et 75 à 89 rue des Orteaux, à Paris (groupe clos des Orteaux).

En 2016, PARIS HABITAT OPH a entrepris des travaux de réfection des étanchéités des terrasses, confiés à la société U-BAT, sous la maîtrise d’œuvre du groupement LAFARGE VALENTINO & ASSOCIES.

Aux termes d’un bail commercial signé le 25 juillet 2016, PARIS HABITAT OPH a consenti à la SARL CBVET, représentée par sa gérante Madame [J] [K], un contrat de bail portant sur un local commercial sis 22 rue du Clos 75020 PARIS pour y exploiter son activité de vétérinaire.

Dès 2016, Madame [K] et la SARL CBVET se sont plaint d’infiltrations dans le local loué, persistantes en dépit des recherches de fuite et des interventions d’un étanchéiste mandaté par le bailleur et généralisées à plusieurs locaux de l’immeuble.

Par ordonnance du 6 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi en référé par la SARL CBVET et par Madame [J] [K], a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [W] [O].

L’expert a déposé son rapport le 25 octobre 2022.

Par ordonnance du 7 juin 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi en référé, par la SARL CBVET et par Madame [J] [K] a enjoint à PARIS HABITAT OPH de faire réaliser, dans un délai de six mois suivant la signification de la présente ordonnance :

— la réfection des joints périphériques et le remplacement du dispositif de vidage de la baignoire de l’appartement du 2ème étage droite ;

— le remplacement du siphon de l’évier de la chambre froide de la boulangerie ;

— le débouchage et la réfection de la canalisation d’eaux usées en plafond des WC du cabinet vétérinaire (logement rattaché à la boulangerie) ;

sous astreinte de 50€ par jour de retard pour chaque poste de travaux pendant une durée de trois mois.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 mars 2023, la SARL CBVET et Madame [J] [K] ont assigné PARIS HABITAT OPH devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation de leurs préjudices matériels et de jouissance en lien avec ces infiltrations.

En 2023, PARIS HABITAT OPH a confié à la société SOPREMA la réalisation de travaux de réfection d’étanchéité des terrasses réceptionnés sans réserve le 30 novembre 2023.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 décembre 2024, la SARL CBVET et Madame [J] [K] sollicitent du tribunal de :

« Vu le rapport de Monsieur [O],

Vu les articles 1242 et suivants du code civil,

Vu le bail et les articles 1917 et suivants du code civil,

Vu les articles L 145-1 et R 145-1 et suivants du code de commerce,

CONDAMNER l’EPIC PARIS HABITAT OPH, responsable des désordres subis par la SARL CBVET et par Madame [K], à leur régler les sommes de :

—  3.647,43 € correspondant à 95 % des travaux de reprise ;

—  16.528,22 € correspondant à 95 % du préjudice de jouissance des demanderesses arrêté au 31 décembre 2022 ;

— la somme mensuelle de 309,30 € au titre de leur préjudice de jouissance et ce, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la date de réalisation des travaux propres à mettre un terme aux désordres par les défendeurs tels que retenus par Monsieur [O];

CONDAMNER l’EPIC PARIS HABITAT OPH, au paiement de 95 % des dépens, comprenant les frais d’expertise ;

CONDAMNER l’EPIC PARIS HABITAT OPH au paiement de la somme de 6.783 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTER l’EPIC PARIS HABITAT OPH de toute demande plus ample ou contraire »

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH sollicite du tribunal de :

« Vu l’assignation du 3 mars 2023,

Vu les pièces annexées aux présentes,

DEBOUTER la société CBVET et Madame [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

REDUIRE à la somme de 909 € la condamnation de PARIS HABITAT-OPH au titre des travaux de reprise de la société CBVET et Madame [K] ;

REDUIRE à la somme de 5.182 € la condamnation de PARIS HABITAT-OPH au titre du préjudice de jouissance de la société CBVET et Madame [K] pour la période du 13 octobre 2016 au 30 novembre 2023.

En tout état de cause :

CONDAMNER la société CBVET et Madame [K] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile »

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2025 et l’affaire appelée à l’audience de plaidoirie du 26 novembre 2025.

MOTIFS

1/ Sur les demandes de la société CBVET

Sur le manquement de l’obligation du bailleur

Aux termes de l’article 1719 du code civil (et non 1917 du code civil comme indiqué par erreur dans le dispositif des dernières écritures de la demanderesse régissant le contrat de dépôt et étranger au présent litige), « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il en résulte que le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass. Civ. 3ème, 29 avril 2009, n°08-12.261).

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le rapport d’expertise de Monsieur [O] du 25 octobre 2022 établit la matérialité d’infiltrations multiples et persistances depuis 2016, soit l’année d’entrée dans les lieux de la locataire, qui affectent les supports et embellissements des plafonds de différentes pièces du cabinet vétérinaire et plus localement de certaines parois. La matérialité de ces désordres n’est au demeurant pas contestée par le bailleur.

Ces désordres, au regard de leur ampleur et de leur permanence, empêchent la jouissance paisible par la SARL CBVET des locaux donnés à bail et caractérisent une violation par le bailleur de son obligation de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et de procéder à toute réparations nécessaires, autre que locatives, pendant toute la durée du bail.

Monsieur [O] retient une part d’imputabilité des désordres :

— à l’entreprise U-BAT qui a réalisé l’étanchéité défaillante mais qui n’était pas partie aux opérations d’expertise pour avoir été liquidée en 2020 à hauteur de 50% ;

— à l’EPIC PARIS HABITAT OPH en qualité de bailleur à hauteur de 28,4% ;

— à la société LAGARE VALANTINO ET ASSOCIES en qualité de maître d’œuvre à hauteur de 18% ;

— à l’entreprise JMB qui a réalisé les installations défaillantes de VMC au cabinet vétérinaire à hauteur de 5% ;

— à la société KLM BOULANGERIE dont certaines installations sanitaires sont fuyardes faute d’entretien à hauteur de 1% ;

— à Monsieur [C] [S] dont certaines installations sanitaires sont fuyardes faute d’entretien à hauteur de 0,6%.

Les demanderesses sollicitent la prise en charge par le bailleur de 95% de l’indemnisation de leur préjudice matériel et de jouissance, prenant acte que l’expert a retenu une part d’imputabilité des désordres à hauteur de 5% aux travaux d’installation de VMC réalisés par l’entreprise JBM, sous la maîtrise d’ouvrage du locataire.

Le bailleur sollicite la limitation de sa condamnation à sa part d’imputabilité de 28,4% retenue par l’expert.

Toutefois, ni les défaillances des constructeurs intervenus dans la réalisation de travaux d’étanchéité sous la maîtrise d’ouvrage du bailleur, ni les défauts d’entretien imputables aux autres locataires du bailleur, ne constituent des événements constitutifs de cas de force majeure susceptibles d’exonérer PARIS HABITAT OPH de sa responsabilité.

Il appartenait en effet au bailleur de faire cesser les troubles subis par son locataire en faisant remédier aux désordres d’infiltration par la réalisation de travaux de reprise, le cas échéant aux frais des constructeurs responsables ou de leurs assureurs, et en imposant à ses propres locataires de procéder aux travaux de réparations locatives qui leur incombaient.

En conséquence, il convient de condamner PARIS HABITAT OPH à indemniser son preneur, la société CBVET, à hauteur de 95% des préjudices subis du fait de ces troubles, conformément à la demande de la société CBVET, hormis pour le préjudice de jouissance subi à compter du 31 décembre 2022 pour lequel cette partie ne sollicite pas une telle restriction, laquelle n’a pas lieu d’être dès lors que les manquements de la partie défenderesse ont contribué à l’entier préjudice.

Sur le préjudice subi par la société CBVET

Sur le montant des travaux réparatoires

L’expert estime le montant des travaux réparatoires au sein du cabinet vétérinaire à la somme de 3.839,40€ TTC, selon devis de la société RENOV PARIS, produit par les demanderesses. PARIS HABITAT OPH ne formule aucune contestation sur ce devis.

Il convient donc de retenir un préjudice matériel de 3.839,40€ x 0,95 = 3.647,43€ TTC, conformément à la demande de la société CBVET.

Le lien de causalité entre le coût de ces travaux de reprise et le manquement du bailleur est par ailleurs établi.

En conséquence, PARIS HABITAT OPH est condamné à verser à la SARL CBVET la somme de 3 647,43 € TTC au titre des travaux de reprise.

Sur le préjudice de jouissance arrêté au 31 décembre 2022

L’expert estime le montant du préjudice de jouissance en retenant un loyer mensuel de 1.546,50€ – évoqué par le preneur et non contesté par le bailleur – à :

—  15% de la valeur locative des locaux entre le 13 octobre 2016 et le 12 septembre 2017 en retenant que l’entrée du cabinet vétérinaire n’était pas encore touchée, et que par ailleurs, pour préjudiciables qu’elles soient ce qui n’est pas contesté, ces infiltrations n’étaient pas de nature à entraver totalement l’usage des pièces concernées ;

—  20% de la valeur locative à compter du 31 décembre 2018 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux par PARIS HABITAT OPH au regard de l’étendu des dégâts au plafond de l’entrée qui ne restait que très localement affecté ;

soit une somme de 17.398,13€ [= (1.546,50 x 0,15 x 11) + (1.546,50 x 0,2 x 48)] du 13 novembre 2016 au 31 décembre 2022.

Ces estimations circonstanciées sont étayées par les pièces produites aux débats et ne souffrent d’aucune contestation des parties.

La société CBVET sollicite le versement de la somme de 16.528,22€ correspondant à 95% de ce préjudice.

Le lien de causalité entre ce préjudice de jouissance et le manquement du bailleur est par ailleurs établi.

En conséquence, PARIS HABITAT OPH est condamné à verser à la SARL CBVET la somme de 16.528,22€ au titre du préjudice de jouissance subi par la locataire arrêté au 31 décembre 2022.

Sur le préjudice de jouissance au delà du 31 décembre 2022

La SARL CBVET sollicite la condamnation de PARIS HABITAT OPH à lui verser la somme mensuelle de 309,30€ au titre de son préjudice de jouissance à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la date de la réalisation des travaux propres à mettre un terme aux désordres par les défendeurs tels que retenus par Monsieur [O].

Il est avéré que le préjudice de jouissance de la SARL [K] ne prendra fin que par la réalisation des travaux de reprises des désordres au sein du cabinet vétérinaire qui ne pourra intervenir qu’après la réalisation par le propriétaire des travaux propres à faire cesser les infiltrations récurrentes au sein du local mis à bail.

PARIS HABITAT OPH expose avoir procédé aux travaux de réfection de l’étanchéité du toit-terrasse de la société CBVET le 30 novembre 2023 et qu’aucun désordre n’a été constaté depuis. Il produit un procès-verbal de réception sans réserve au 30 novembre 2023 de travaux confiés à la société SOPREMA de « réfection étanchéité terrasse » sans autre précision.

Toutefois, en l’absence de production d’autres pièces et notamment du marché correspondant à ces travaux, aucun élément ne permet d’établir leur teneur, s’ils correspondent aux travaux réparatoires préconisés par l’expert et s’ils ont effectivement permis de faire cesser les infiltrations subis par la locataire.

La SARL CBVET produit un mail du 16 décembre 2024 par lequel la locataire signale à son bailleur des nouvelles dégradations au lieu des anciennes infiltrations, supposant ainsi que les infiltrations n’ont pas cessé.

Il en résulte que PARIS HABITAT OPH ne démontre pas avoir réalisé les travaux réparatoires permettant de faire cesser les infiltrations subis par la locataire dont la persistance empêche la réalisation des travaux de reprise au sein même du cabinet vétérinaire.

En tout état de cause, PARIS HABITAT OPH ayant refusé de verser à la SARL CBVET une indemnisation permettant de financer les travaux de reprise nécessaires pour faire cesser son trouble de jouissance, elle est responsable de la persistance de ce préjudice jusqu’au versement d’une indemnisation permettant ces travaux.

Il en résulte qu’au jour du présent jugement le préjudice de jouissance subi par la société CBVET continue à courir.

Toutefois, en l’absence de caractère certain de la réalité d’un préjudice à venir en lien avec un manquement du bailleur, la SARL CBVET est déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice pour une date postérieure au présent jugement.

Ce préjudice est estimé à la somme de 309,30€ par mois correspondant à 20% de la valeur locative du bien donné à bail, telle que retenue par l’expert dans son rapport, du 1er janvier 2023 au 10 février 2026, date de la présente décision, soit pendant 37 mois et 9 jours ou 37,32 mois (37 + 9/28 correspondant au 9 jours sur les 28 jours du mois de février 2026).

En conséquence, PARIS HABITAT OPH est condamné à verser à la SARL CBVET la somme de 11.543,08€ (309,30 x 37,32 mois).

2/ Sur les demandes de Madame [K]

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. Ass. Plén. 6 octobre 2006 N°05-13.255).

Madame [K] qui n’est pas partie au contrat de bail mais gérante de la SARL CBVET indique avoir subi des préjudices personnels en lien avec les manquements de PARIS HABITAT OPH.

Elle argue en premier lieu que ces désordres l’ont dérangé dans l’exercice de son activité vétérinaire, sans toutefois évoquer de préjudices distincts de ceux subis par la SARL CBVET et déjà indemnisés par la présente décision.

Madame [K] fait également valoir que souffrant d’une capacité pulmonaire amoindrie, les moisissures engendrées par les venues d’eau et l’absence de renouvellement d’air ont aggravé l’état de ses poumons et l’ont contrainte à être constamment sous traitement.

Elle ne produit toutefois aucune pièce permettant d’établir la véracité de ces propos.

Il en résulte que Madame [K] ne démontre pas la réalité d’un préjudice personnel subi du fait du manquement de PARIS HABITAT OPH à l’égard de la SARL CBVET.

En conséquence, Madame [K] est déboutée de ses demandes.

3/ Sur les décisions de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi incluant les frais relatifs à la procédure de référé et les frais d’expertise à laquelle il avait été procédé en exécution de l’ordonnance de référé (Civ. 3ème 17 mars 2004, N°00-22.522).

PARIS HABITAT OPH qui succombe, supportera donc les dépens de la présente instance , y compris les frais d’expertise, à hauteur de 95% de ceux-ci, conformément à la demande de la SARL CBVET.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En équité, eu égard à la situation économique des parties, PARIS HABITAT OPH qui succombe est condamnée verser à la SARL CBVET la somme de 6.783€ au titre des frais irrépétibles.

La société PARIS HABITAT OPH qui succombent seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE PARIS HABITAT OPH à verser à la SARL CBVET la somme de 3.647,43€ TTC au titre des travaux de reprise des désordres ;

CONDAMNE PARIS HABITAT OPH à verser à la SARL CBVET la somme de 16.528,22€ au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 31 décembre 2022 ;

CONDAMNE PARIS HABITAT OPH à verser à la SARL CBVET la somme de 11.543,08€ au titre de son préjudice de jouissance entre le 1er janvier 2023 et la date du présent jugement ;

CONDAMNE PARIS HABITAT OPH aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE PARIS HABITAT OPH à payer 95% des frais de l’expertise ordonnée le 7 juin 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

CONDAMNE PARIS HABITAT OPH à verser à la SARL CBVET la somme de 6.783€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [J] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE PARIS HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 10 Février 2026

Le Greffier Le Président