TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08991 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7BM

N° MINUTE : 10/2026

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2026

DEMANDERESSE

ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #A0344

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 16 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 20 mars 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 20 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08991 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7BM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2002, la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT [Localité 2] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4] (appartement 221, étage 2), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 332 euros à la prise d’effet du bail.

Par courrier du 19 novembre 2024, la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a mis en demeure le locataire de communiquer son avis d’imposition ainsi que le nombre de personnes vivant au foyer, en vain.

La S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT [Localité 2] a alors impliqué un surloyer forfaitaire.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 15 227,98 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [H] le 16 juillet 2025.

Par assignation du 23 septembre 2025, la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [H], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  24 721,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 janvier 2026, la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 janvier 2026, s’élève désormais à 37 623,13 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus. La S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT [Localité 2] précise que ce montant inclut un supplément loyer solidarité. Elle ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT [Localité 2] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 octobre 2002 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet et un commandement de payer visant la clause résolutoire a bien été signifié au locataire le 8 juillet 2025 pour la somme en principal de 15 227,98 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, délai visé, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 septembre 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT [Localité 2] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2026, M. [I] [H] lui devait la somme de 37 126,11 euros, déduction faite des frais de recouvrement, terme du mois de décembre 2025 inclus. Ce montant inclus un SLS appliqué depuis le mois de janvier 2025, le bailleur justifiant de l’envoi d’une mise en demeure conforme aux dispositions légales en date du 19 novembre 2024 et une autre en date du 25 novembre 2025 .

M. [I] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il sera précisé que M. [I] [H] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité incluse dans cette condamnation s’il communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2023 et de l’année 2024 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 586,59 euros (479,25 + 95,67 +11,67).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois applicable à l’espèce,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 octobre 2002 entre la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, d’une part, et M. [I] [H] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (appartement 221, étage 2) est résilié depuis le 8 septembre 2025 à minuit,

ORDONNE à M. [I] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] (appartement 221, étage 2) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 586,59 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [I] [H] à payer à la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS la somme de 37 126,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

RAPPELLE que M. [I] [H] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité incluse dans cette condamnation s’il communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2023 et de l’année 2024 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [I] [H] à payer à la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juillet 2025 et celui de l’assignation du 23 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge