TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [C] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 8] HAIRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03249 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACDY

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 janvier 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES. [Adresse 3] représenté par son syndicat des propriétaires GERASCO, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D567

DÉFENDERESSE

Madame [C] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 09 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03249 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACDY

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [W] est propriétaire des lots n°13 et 30 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré An [Cadastre 1] Sec DM n°[Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 2/10272 et 433/10272 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet GERASCO en exercice, a assigné Mme [C] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  2679,02 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 1 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024 sur la somme de 1384,53 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,

—  383 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la hausse.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] justifie de la signification à Mme [C] [W] valant actualisation de sa créance avec signification de ses pièces à l’appui et actualise ainsi sa demande :

—  5583,75 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024 sur la somme de 1384,53 euros, puis à compter de l’assignation sur la somme de 3062,02 euros, et du présent jugement pour le surplus,

—  383 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [C] [W] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n° 13 et 30, indiquant la répartition des tantièmes, un acte de vente du 31 janvier 2024, la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Mme [C] [W] ,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2024 au 1 juillet 2025,

— le décompte annuel de répartition des charges définitives des exercices 2023-2024,

— l’historique du compte du 1 avril 2024 au 1 juillet 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6728,75 euros (en ce inclus 1145 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 avril 2024 et 25 mars 2025 comportant :

o approbation des comptes 2022-2023 et 2023-2024

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2024-2025

o vote des travaux ou opérations suivantes : élagage, supervision par un architecte de travaux d’isolation, réalisation d’un DTG, travaux de ravalement de la courette,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— une mise en demeure de payer la somme de 1383,53 euros datée du 9 septembre 2024 et adressée à Mme [C] [W] (sans preuve de l’envoi), et deux courriers de relance (sans preuve de leur envoi)

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de recouvrement.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1145 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 5583,75 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5583,75 euros.

Mme [C] [W] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 5583,75 euros, portant sur la période allant du 1 avril 2024 au 1 juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal non pas à compter de la mise en demeure dont il n’est pas justifié qu’elle ait été réceptionnée, mais à compter de l’assignation du 6 mai 2025 sur la somme de 2679,02 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 383 euros se décomposant comme suit :

—  45 euros pour l’envoi d’une mise en demeure ,

—  48 euros pour l’envoi d’une relance après mise en demeure,

—  290 euros pour la constitution du dossier avocat.

Il n’est pas établi que la mise en demeure ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’avis de réception. La somme demandée au titre de la mise en demeure sera par conséquente rejetée. Les frais relatifs à la relance postérieure à cette mise en demeure, laquelle n’a pas été valablement délivrée, seront par conséquent rejetés.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, la demande formée au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [C] [W] présente, de manière récurrente depuis son acquisition du bien immobilier litigieux, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Mme [C] [W].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet GERASCO :

— la somme de 5583,75 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 avril 2024 au 1 juillet 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 mai 2025 sur la somme de 2679,02 euros et du présent jugement pour le surplus,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande formée au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet GERASCO, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [C] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le Président