TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J]

Madame [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GUITTON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01265 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ID2

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] À [Localité 4], représenté par son syndic, le Cabinet DEL SARTE PATRIMOINE,

dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître GUITTON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D502

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [J],

Madame [H] [C],

demeurant [Adresse 3]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 février 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 06 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01265 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ID2

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [J] et Madame [H] [C] sont propriétaires des lots n°6 et 39 dans l’immeuble sis [Adresse 3], composés d’un appartement et d’une cave, cadastré AN [Cadastre 2] SEC CO, soumis au régime de la copropriété représentant 61/1000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic le CABINET DEL SARTRE PATRIMOINE en exercice, a assigné Monsieur [V] [J] et Madame [H] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3 389,32 euros au titre des charges de copropriété ;360 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;1300 euros de dommages et intérêts ;la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ; Débouter Monsieur [X] de toute demande de délai de paiement.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Monsieur [V] [J] et Madame [H] [C] (73/1000ème).

A l’audience du 4 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son conseil, a exposé que la dette avait été soldée, mais qu’il maintenait l’ensemble des demandes accessoires contenues dans son acte introductif d’instance.

Monsieur [V] [J] et Madame [H] [C], bien que régulièrement convoqués par délivrance de l’assignation à étude, ne sont ni présents, ni représentés sans motif légitime, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 06 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.En l’espèce, il convient de constater le désistement du syndicat des copropriétaires au titre de sa demande principale à savoir des charges de copropriété, la dette ayant été apurée.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 360 euros.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera également relevé que l’envoi d’autant de courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat//au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Il s’ensuit que la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que le compte de Monsieur [V] [J] et Madame [H] [C] présente, de manière récurrente depuis près de trois années, des impayés de charges de copropriété et de travaux.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale comme la nécessité de reporter des travaux ou l’instauration d’un appel de fonds pour pallier les impayés. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [V] [J] et Madame [H] [C].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 25 février 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONSTATE le désistement du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la CABINET DEL SARTRE PATRIMOINE sur sa demande relative aux charges de copropriété ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [J] et Madame [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la CABINET DEL SARTRE PATRIMOINE la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 25 février 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [J] et Madame [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la CABINET DEL SARTRE PATRIMOINE, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [J] et Madame [H] [C] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 06 février 2026 par la présidente et la greffière susnommés.

La greffière La présidente