TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/05952 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZQXN

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Décembre 2025

DEMANDERESSES

S.C.I. REUILLY PICPUS

[Adresse 4]

[Localité 6]

S.C.I. SOL

[Adresse 3]

[Localité 7]

Toutes les deux représentées par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0197

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. RIVOLI INVEST

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Franck LAVAIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1633

Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/05952 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZQXN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 13 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 décembre 2025.

JUGEMENT

rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Reuilly Picpus est propriétaire du lot n°14 de l’immeuble du [Adresse 2], désigné dans le règlement de copropriété comme le bâtiment C et correspondant à un local situé au fond de la cour, qui aujourd’hui constitue un grand terrain excavé.

La SCI SOL est quant à elle propriétaire du lot n°13 du même immeuble, désigné dans le règlement de copropriété comme le bâtiment B et correspondant à une petite construction légère formant « un débarras au rez-de-chaussée et une pièce au premier étage auquel on accède par un escalier intérieur ».

Suivant acte authentique du 18 février 2022, la SCI SOL et la SCI Reuilly Picpus ont consenti au bénéfice de la SAS Rivoli Invest une promesse unilatérale de vente portant sur les lots précités.

Suivant courriel en date du 13 juin 2022, le conseil de la société Rivoli Invest a informé la SCI Reuilly Picpus que les conditions d’engagement de son client n’étaient « plus réunies », en l’absence de modification du règlement de copropriété à la suite de l’assemblée générale du 30 juin 2019 ayant voté en faveur de la création d’un syndicat secondaire pour les lots B et C.

Suivant lettres recommandées en date des 24 juin 2022, 15 juillet 2022 et 26 octobre 2022, le gérant des sociétés Reuilly Picpus et SOL a mis en demeure la société Rivoli Invest d’avoir à payer l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée.

Ces mises en demeure sont restées sans effet.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 13 avril 2023, les sociétés Reuilly et SOL ont fait assigner, devant la juridiction de céans, la société Rivoli Invest afin de la voir condamner à régler la somme de 90.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, les sociétés Reuilly Picpus et SOL demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1103 du code civil,

Vu notamment les dispositions de l’article 27 la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les pièces versées au débat,

Vu l’exposé des faits qui précède,

— Condamner la société Rivoli Invest à leur payer la somme de 90.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 18 février 2022 ;

— Débouter la société Rivoli Invest de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la société Rivoli Invest à payer à la SCI Sol et à la SCI Reuilly Picpus la somme de 4.000 euros chacune au titre de l’article 70 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Rivoli Invest aux entiers dépens de l’instance. »

En substance, les sociétés demanderesses s’estiment fondées à réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse unilatérale de vente dès lors que ladite promesse est devenue caduque du fait de l’absence de levée d’option par la défenderesse.

Elles réfutent les moyens de défense tenant à la nullité de ladite promesse de vente, d’une part, soutenant que la condition de la création d’un syndicat secondaire concernant les lots objets de la vente n’était pas érigée en condition déterminante, et qu’en toute hypothèse un tel syndicat secondaire a été créé valablement, d’autre part, les prescriptions de la loi du 10 juillet 1965 sur ce point ayant été respectées.

Elles contestent la prétendue nécessité d’un modificatif du règlement de copropriété pour valider la création d’un syndicat secondaire, excipant de la seule volonté de l’assemblée générale spéciale pour prendre ce genre de décision.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, la société Rivoli Invest demande au tribunal de :

« Vu les articles 1101, 1130 et 1137 du code civil,

— Dire et juger que les sociétés Sol et Reuilly Picpus ont pu obtenir le consentement de la société Rivoli Invest à la régularisation de la promesse du 18 février 2022 en employant des manœuvres dolosives ; En conséquence,

— Débouter les sociétés Sol et Reuilly Picpus de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Déclarer la société Rivoli Invest recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles ;

Y faisant droit :

— Constater que la promesse unilatérale de vente en date du 18 février 2022 est nulle et de nul effet,

— Condamner les SCI Sol et Reuilly Picpus à payer à la société Rivoli Invest la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. ;

— Condamner les SCI Sol et Reuilly Picpus en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Franck Lavail, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

La société Rivoli Invest soutient que, compte tenu de l’hostilité de principe des copropriétaires du bâtiment A de l’ensemble immobilier à tout projet de construction concernant les lots objets de la promesse litigieuse, la création d’un syndicat secondaire les concernant était une condition déterminante de son consentement, étant le seul moyen de pouvoir concrétiser son projet immobilier.

Elle soutient également que le gérant de sociétés demanderesses connaissait le caractère essentiel de cet élément, et qu’il n’a pas hésité à adopter une attitude pressante à l’endroit des co-contractantes ainsi qu’à leur assurer, de manière trompeuse, que ledit syndicat avait été créé, afin d’obtenir la finalisation du contrat, alors qu’en réalité, en l’absence de modification du règlement de copropriété tenant compte de la création d’un syndicat secondaire, ledit syndicat n’a pas d’existence juridique.

Elle en déduit être fondée à solliciter l’annulation de la promesse de vente portant sur lesdits biens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 février 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 13 octobre 2025, a été mise en délibéré au 17 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion (…). »

Sur les demandes de « constater » et de « dire et juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande principale en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 27 loi du 10 juillet 1965 prévoit, en son alinéa premier, que « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre d’un syndicat, dit secondaire ».

Ces conditions suffisent à la création d’un tel syndicat, la mise à jour d’un règlement de copropriété pouvant intervenir ultérieurement, d’une part, et n’étant pas exigée sous peine d’invalidité de la décision, d’autre part.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

La promesse unilatérale de vente signée entre les parties le 18 février 2022, prévoyait, en page 13, que « Les parties conviennent de fixer me montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de quatre-vingt-dix-mille euros (90 000,00 EUR).

Les parties ont convenu une absence de versement à la date de ce jour.

Le bénéficiaire s’oblige à verser ladite somme de quatre-vingt-dix-mille euros (90 000,00 EUR) au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

Il ressort par ailleurs des termes de cette même promesse qu’elle a été consentie sans condition suspensive particulière autres que celles légales, notamment aucune qui aurait pu se rapporter à la création du syndicat secondaire pour les bâtiments B et C et à la mise à jour subséquente du règlement de copropriété.

De même, si elle le prétend, la société Rivoli Invest ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir que ce point tenant à ces modalités de création de ce syndicat secondaire était un élément déterminant de son consentement à la promesse, d’une part, ni le cas échéant que les sociétés promettantes auraient, intentionnellement, trompé celle-ci sur ce sujet, d’autre part.

A l’inverse, le tribunal relève que, préalablement à la signature de la promesse critiquée, la société Rivoli Invest avait, par écrit du mois de janvier 2021, confirmé son « accord irrévocable » pour acquérir les lots litigieux, sans faire état dans ledit écrit de la question des modalités liées au syndicat secondaire afférents auxdits lots ; elle a à nouveau affirmé, par un courriel daté du même jour que celui de la signature de la promesse, son engagement à « aller jusqu’au bout du processus d’acquisition », sans autre précision.

Enfin et en toute hypothèse, à supposer avéré le caractère déterminant de la création du syndicat secondaire des bâtiments B et C, force est de constater à la lecture des pièces aux débats qu’il a été créé par l’assemblée générale du 30 juin 2019, soit antérieurement à la promesse querellée, ce qui a été porté à la connaissance de la société bénéficiaire, et que la tenue de cette assemblée suffit à son existence sans qu’il soit besoin, comme soutenu à tort en défense, que le règlement de copropriété soit mis à jour.

Dans ces conditions, la société Rivoli Invest ne se prévalant ni ne justifiant d’aucune circonstance de doit ou de fait venant justifier sa soustraction à ses obligations contractuelles, l’indemnité d’immobilisation prévue par l’acte précité est due.

Il convient par conséquent d’accueillir les sociétés demanderesses et de condamner la société Rivoli Invest à leur régler la somme de 90.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation des lots objets de la promesse unilatérale de vente du 18 février 2022.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, la société Rivoli Invest doit être condamnée aux dépens ainsi qu’à régler aux sociétés Reuilly Picpus et SOL, prises ensemble, la somme globale de 3.000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS Rivoli Invest à payer à la SCI Reuilly Picpus et à la SCI SOL, prises ensemble, la somme de 90.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 18 février 2022,

CONDAMNE la SAS Rivoli Invest à payer à la SCI Reuilly Picpus et à la SCI SOL, prises ensemble, une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Rivoli Invest aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 17 Décembre 2025

Le Greffier Le Président