TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/51142 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB2OT

N° : 7

Assignation du :

26 Janvier 2026

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mai 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.N.C. BBR [Y], société en nom collectif

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Jacinthe RICHAUD, avocat au barreau de PARIS – #A202 (avocat postulant), et Maître Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE – E0853 (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.A.R.L. EDEN PHARMA

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé en date des 16 et 19 septembre 2022, la société BBR [Y] a donné à bail commercial à la société Eden pharma des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer annuel de 60 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la société BBR [Y] a fait délivrer à la société Eden pharma, par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 110 475 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 1er mai 2023.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la société BBR [Y] a fait délivrer à la société Eden pharma, par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 61 538, 94 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 18 mars 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société BBR [Y] a, par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, fait assigner la société Eden pharma devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

Par ordonnance en date du 24 septembre 2024 telle que rectifiée le 7 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 25 avril 2024, ordonner l’expulsion de la société Eden pharma, fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Eden pharma à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, condamné la société Eden pharma à payer à la société BBR [Y] la somme de 68 266, 30 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et accessoires dus au 30 avril 2024 et la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société BBR [Y] n’a, toutefois, jamais fait exécuter cette ordonnance.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la société BBR [Y] a fait délivrer à la société Eden pharma, par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 27 549, 67 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 22 septembre 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société BBR [Y] a, par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, fait assigner la société Eden pharma devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir :

«  – CONSTATER que la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 19 septembre 2022 a produit ses effets et que ledit bail liant les parties est résilié de plein droit depuis le 27 octobre 2025 ;

En conséquence :

— ORDONNER à la SARL EDEN PHARMA de libérer les locaux situés [Adresse 5], dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision, et faute de l’avoir fait,

— ORDONNER son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

— RAPPELER que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433 1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER la SARL EDEN PHARMA à payer à la Société BBR [Y] :

o d’ores et déjà à titre provisionnel, la somme de 48.622,88 € au titre de l’arriéré locatif au 08 janvier 2026 ;

o une indemnité d’occupation égale ou double du montant du loyer normal majoré du montant des charges à compter du 27 octobre 2025 ;

o la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la SARL EDEN PHARMA au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 24 septembre 2025. "

Cette assignation a été dénoncée à l’URSSAF Ile de France, la société Alliance heal tcare répartition, la société Klesia retraite ARRCO, la société La banque postale, la société Banque populaire rives de [Localité 1], la société Lixxbail, la société FCA bank et la société Leasecom, créanciers inscrits sur le fonds de commerce, par actes de commissaire de justice en date des 28, 29 et 30 janvier 2026, 2 et 6 février 2026.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 avril 2026.

Lors de cette audience, la société BBR [Y], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société Eden pharma n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026. La société BBR [Y] a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qu’elle a fait le 13 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 24 septembre 2025 par la société BBR [Y] à la société Eden pharma pour avoir paiement de la somme de 27 549, 67 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 22 septembre 2025.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 8 janvier 2026 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 octobre 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société BBR [Y] sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer majoré des charges.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société BBR [Y] sollicite la condamnation de la société Eden pharma à lui régler la somme de 48 622, 88 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 8 janvier 2026.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 8 janvier 2026 que, le 1er novembre 2025, a été facturée la somme de 238, 58 euros au titre des frais d’huissier. Or, cette somme apparaît sérieusement contestable dès lors que le coût du commandement de payer est inclus dans les dépens.

En revanche, il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 8 janvier 2026 et au 10 avril 2026 que le surplus de la somme réclamée est dû par la société Eden pharma.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 48 384, 30 euros (48 622, 88 euros – 238, 58 euros) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés 8 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse).

Sur les demandes accessoires

La société Eden pharma, partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 24 septembre 2025.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société BBR [Y] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 24 octobre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société Eden pharma et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Eden pharma à payer à la société BBR [Y] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 25 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société Eden pharma à payer à la société BBR [Y] la somme de 48 384, 30 euros (48 622, 88 euros – 238, 58 euros) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 8 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse) ;

Condamnons la société Eden pharma aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 24 septembre 2025 ;

Condamnons la société Eden pharma à payer à la société BBR [Y] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 19 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Sophie COUVEZ