TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [U] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10499 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKU4

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 21 mai 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Emmanuelle RICHARD, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10499 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKU4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 04 novembre 2024, l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH a consenti un bail d’habitation à M. [U] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 1] (Escalier 4, 1er étage, porte 49), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 368, 26 euros, outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 052, 02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [Y] le 21 mai 2025.

Par assignation du 23 octobre 2025, l’établissement Paris Habitat – OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation, et en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [Y] avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet, rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50%, sans préjudice des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux à titre principal et à titre subsidiaire une indemnité qui ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges ;

—  5 583, 62 euros au titre de l’arriéré locatif ;

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 10 mars 2026 l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9 399, 32 €, au 10 mars 2026, mois de février 2026 inclus, comprenant des frais de SLS.

Il précise en effet qu’un SLS euros a été appliqué suite à l’absence de réponse du locataire à l’enquête ressources.

Aucun règlement n’étant intervenu depuis l’origine du contrat, l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par actes de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [Y] n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’établissement [Localité 1] Habitat – OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [U] [Y].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH justifie d’avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 052, 02 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du loyer et des charges précédemment appliqués, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 380, 26 euros, étant ici précisé que cette somme ne prend pas en compte le supplément de loyer de solidarité ayant pu être appliqué par le bailleur antérieurement.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Elle sera due jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 1] Habitat – OPH ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus, M. [U] [Y] lui devait la somme de 9 399, 32 euros

Toutefois, il ressort du décompte produit que [Localité 1] HABITAT-OPH a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 1 763,53 euros en janvier 2026 et en février 2026 ainsi que des frais de dossier (25 euros), sans pour autant justifier de l’envoi d’une mise en demeure notifiant à la locataire son intention de faire application d’un supplément de loyer de solidarité puisqu’il s’abstient de produire l’accusé de réception de la mise en demeure l’informant de la facturation de ce supplément de loyer.

Or, s’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction et de l’habitation qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte aussi de ce texte qu’en l’absence de réponse, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l’année précédente, l’organisme HLM ne pouvant procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Conformément à ce qui précède, il y a lieu de déduire de cette somme les suppléments de loyer de solidarité non justifiés pour un total de 3 527, 06 euros ainsi que les frais d dossier (25 euros).

Il en résulte qu’après déduction des sommes réclamées au titre des surloyers (3 527, 96 euros), des frais de dossier (25 euros) M. [U] [Y] est redevable de la somme de 5 846, 36 euros.

M. [U] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de tout paiement des loyers depuis l’origine du contrat, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 novembre 2024 entre [Localité 1] Habitat – OPH, d’une part, et M. [U] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4]) est résilié depuis le 8 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à M. [U] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [U] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] [Localité 1] (Escalier 4, 1er étage, porte 49) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 09 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [Y] à payer à [Localité 1] Habitat – OPH la somme de 5 846, 36 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échues arrêtés au 10 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DÉBOUTE [Localité 1] Habitat – OPH de ses autres demandes et notamment de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

CONDAMNE M. [U] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge