TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [Z]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e ROUSSEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02095 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SUM

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 30 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS SULLY GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D0285

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [Z]

demeurant [Adresse 2] – SUISSE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 30 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02095 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SUM

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [Z] est propriétaire des lots n°22 et 26 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 18 janvier 2024, Monsieur [P] [Z] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 197,14 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus ainsi qu’à la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts et 800 euros au titre des frais irrépétibles. Les causes de ce jugement ont été réglées.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société SULLY GESTION, a par acte de commissaire de justice transmis aux autorités helvètes le 27 mars 2025, fait assigner Monsieur [P] [Z] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de le condamner à payer les sommes suivantes :

—  1 571,37 euros au titre des charges de copropriété et travaux appelés entre le 18 juillet 2023 et le 13 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024,

—  144 euros au titre des frais de recouvrement appelés entre le 18 juillet 2023 et le 13 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024,

—  3 900 euros de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés ce qui entraîne pour lui des difficultés de trésorerie et souligne qu’il s’agit de la seconde procédure de recouvrement de charges diligentée à son encontre.

À l’audience du 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation.

Assigné selon les modalités de la convention de [Localité 6] du 15 novembre 1965 par acte remis à personne, Monsieur [P] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble et relatif aux lots n°22 et 26,

— le précédent jugement de condamnation du 18 janvier 2024 avec le décompte d’exécution y afférent,

— l’historique du compte du 1er octobre 2023 au 13 mars 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un seul débiteur de 1 715,37 euros (en ce inclus 144 euros de frais de recouvrement),

— les appels de charges et provisions sur charges pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025,

— le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 avril 2022, 31 mai 2023 et 3 juin 2024 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR,

— la mise en demeure de payer par avocat la somme de 1 495,07 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 novembre 2024 (accusé de réception signé le 3 décembre 2024),

— les contrats de syndic 2023/2024 et 2024/2025.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 144 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 571,37 euros au titre des charges et provisions de charges appelées entre le 18 juillet 2023 et le 13 mars 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 495,07 euros à compter du 3 décembre 2024 date de réception de la mise en demeure de payer conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, les frais de la mise en demeure par avocat du 19 novembre 2024 (144 euros) relèvent des frais irrépétibles au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée à ce titre.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [P] [Z] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que le défendeur a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation au paiement d’un arriéré de charges, prononcée par le jugement précité. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

Monsieur [P] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société SULLY GESTION, les sommes suivantes :

—  1 571,37 euros au titre des charges et provisions de charges appelées entre le 18 juillet 2023 et le 13 mars 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 495,07 euros à compter du 3 décembre 2024,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,