TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [C] [L] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08903 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6O2

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2026

DEMANDERESSES

S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A. [N], dont le siège social est sis [Adresse 2]

tous représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [L] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08903 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6O2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2023 à effet au 6 décembre 2023, la S.A.S BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a consenti un bail d’habitation meublée à M. [C] [L] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4], 1er étage, porte 108, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 849,48 € charges comprises.

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2023, M. [C] [L] [U] a souscrit, par l’intermédiaire de la société GARANTME, un contrat de cautionnement auprès de la S.A. [N].

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à M. [C] [L] [U] un commandement de payer la somme principale de 2 068,32 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [C] [L] [U] le 1er juillet 2025.

Par assignation du 19 septembre 2025, la S.A.S BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la S.A. [N] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisées à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [L] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-2.259,66 €, au titre des loyers et charges dus au terme d’août 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante : 2.068,32 € à la S.A.S BNP PARIBAS IMMOBILIER [Adresse 5] SERVICES et 191,34 € à la S.A. [N] subrogée dans les droits de la bailleresse à hauteur de ce montant,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

-1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 22 septembre 2025.

À l’audience du 9 février 2026, la S.A.S BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la S.A. [N] ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et actualisé le montant de la dette à 3.259,10 € (191,34 € pour l’assureur (la S.A. [N]) et 3.067,76 € pour la bailleresse). Elles se sont opposées à tous délais de paiement.

M. [C] [L] [U], cité à étude par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié au locataire le 30 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 068,32 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A.S BNP PARIBAS IMMOBILIER [Adresse 6] à faire procéder à son expulsion.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [C] [L] [U] sera condamné à payer à la S.A.S BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1346 du code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En l’espèce, les demanderesses produisent un décompte contradictoire et une quittance subrogative démontrant qu’à la date du 1 août 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, M. [C] [L] [U] leur doit la somme de 2.259,66 €, dont 2 068,32 € à la S.A.S BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et 191,34 € à la S.A. [N].

M. [C] [L] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer les sommes de 2.068,32 € et 191,34 € respectivement à la bailleresse et à la caution, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025, date de l’assignation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [L] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 30 juin 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demanderesses les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500,00 € leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que la demande de résiliation du bail est recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 novembre 2023 entre la S.A.S BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et M. [C] [L] [U] concernant les locaux situés au [Adresse 4], 1er étage, porte 108 est résilié depuis le 31 août 2025,

ORDONNE à M. [C] [L] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], 1er étage, porte 108 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [L] [U] à payer à la S.A.S BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 31 août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [C] [L] [U] à payer à la S.A.S BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 2 068,32 € au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 1 août 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025,

CONDAMNE M. [C] [L] [U] à payer à la S.A. [N], subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 191,34 €, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025,

CONDAMNE M. [C] [L] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 juin 2025,

CONDAMNE M. [C] [L] [U] à payer à la S.A.S BNP PARIBAS IMMOBILIER [Adresse 6] et à la S.A. [N] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 avril 2026

le greffier le Président