TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : S.C.I. LH INVEST

Copie exécutoire délivrée

à : M^e JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02586 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 6]

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 30 janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet MY SYNDIC, dont le siège social est sis- [Adresse 1]

représenté par M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. LH INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 30 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02586 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 6]

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LH INVEST est propriétaire des lots n°10 et 34 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le cabinet MY SYNDIC, a assigné la SCI LH INVEST devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :

—  1 936,57 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés (échéance du 1er trimestre 2025 incluse),

—  3 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

À l’audience du 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Assignée à étude, la SCI LH INVEST n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI LH INVEST,

— un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 23 juillet 2025,

— l’extrait du compte copropriétaire de la SCI LH INVEST arrêté au 20 mars 2025 à la somme de 1 936,57 euros (en ce inclus 30 euros de frais de recouvrement)

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 juillet 2023 et 10 septembre 2024 (sans les attestations de non-recours),

— les différents appels de fonds adressés à la SCI LH INVEST pour la période du 1er juillet 2024 au 1er janvier 2025,

— la mise en demeure de payer par avocat du 25 juin 2024 (sans l’accusé de réception),

— la note d’honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires du 24 septembre 2024,

— le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit que la somme de 30 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI LH INVEST à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 906,57 euros (1 936,57 euros – 30 euros) à titre d’arriéré de charges arrêtées au 20 mars 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

À défaut de justifier de l’envoi au copropriétaire d’une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, comme requis par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter la prise en charge par le défendeur des frais de recouvrement au titre de la mise en demeure du 25 juin 2024.

Il sera donc débouté de sa demande de ce chef d’un montant de 30 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI LH INVEST a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation pour la somme due au titre des des charges courantes impayées sera fixé au 29 juillet 2025.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important, sans rapport avec la réalité du préjudice subi, puisque près de deux fois supérieure à sa créance principale, le syndicat des copropriétaires a pu contourner l’obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu’imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d’avocat.

Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais d’assignation qu’il a exposés, seul étant mis à charge de la SCI LH INVEST les frais de la signification de la présente décision et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LH INVEST à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet MY SYNDIC, les sommes suivantes :

—  1 906,57 euros à titre d’arriéré de charges arrêtées au 20 mars 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus,

—  200 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 29 juillet 2025 pour la somme due au titre des charges courantes impayées,

CONDAMNE la SCI LH INVEST aux frais de signification de la présente décision,

LAISSE à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de délivrance de l’assignation,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,