TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/01896

N° Portalis DBX4-W-B7I-S5GJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 14 Octobre 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[X] [E]

[D] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Octobre 2025

à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 14 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis “[Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son Directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Maître Lucie LE BERRE de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [E]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [P]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Carole ROLLAND, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2024-009735 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 13 juin 2024,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 17 août 2023, la SA PROMOLOGIS a donné en location à Monsieur [X] [M] et Madame [D] [P] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°5 situés [Adresse 9] [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer actuel de 477,37€.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 2 février 2024, en vain.

Par acte du 22 avril 2024, dénoncé le 23 avril 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA PROMOLOGIS a fait assigner en référé Monsieur [X] [M] et Madame [D] [P] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 4.651,06€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 12 avril 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 400€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens.

L’affaire, après plusieurs renvois à la demande des parties, était retenue à l’audience du 4 mars 2025 et la réouverture des débats était ordonnée afin qu’un décompte soit produit permettant de distinguer les allocations logement versées au titre de la dette effacée et celle postérieures à l’effacement.

La SA PROMOLOGIS, valablement représentée, indique que la locataire a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation ayant pour effet d’effacer la dette de loyer à hauteur de 3.800€ mais n’a pas repris le paiement des échéances mensuelles, elle maintient donc sa demande d’expulsion. Le solde créditeur s’explique par le versement d’un rappel d’allocation logement mais sans reprise du paiement des loyers résiduels.

Madame [D] [P], valablement représentée, s’oppose, faisant valoir qu’elle n’a plus aucune dette auprès du bailleur et que son compte locataire présente un solde créditeur et qu’elle doit bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire pour une durée de deux ans, délai durant lequel elle devra s’acquitter des loyers et charges courants. Elle conclut au rejet des demandes accessoires du fait de la grande précarité de la locataire qui est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Monsieur [X] [M], assigné selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a comparu.

La décision était mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 23 avril 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 5 février 2024 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat, deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA PROMOLOGIS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 17 août 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 février 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 2 février 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°663/2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés intégralement dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 2 avril 2024, soit avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne intervenue le 24 octobre 2024. La décision validant les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est intervenue le 19 décembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi 663-2023 du 27 juillet 2023 applicable à commpter du 29 juillet 2023 dispose: “VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Les mesures de rétablissement personnel imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 19 décembre 2024 ont pour effet d’effacer la dette de Monsieur [X] [M] et Madame [D] [P]. Les conditions de la suspension des effets de la clause résolutoire durant 24 mois seront donc remplies d’autnat qu’il résulte du décompte produit que Madame [D] [P] a repris le paiement des loyers résiduel.

Rappelle qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance de loyers ou charge, la clause résolutoire reprendra plein effet.

Sur les sommes dues par le locataire :

Il résulte du décompte produit par le bailleur que le compte locataire présente un solde créditeur de 614,38€ comprenant les frais de procédure à hauteur de 158,87€ et 130,14€ soit un solde créditeur de 903,39€. Ces frais seront pris en compte dans le cadre des dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA PROMOLOGIS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [X] [M] et Madame [D] [P] à lui verser la somme de 100 € sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [X] [M] et Madame [D] [P], succombant au principal, supporteront les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate que Madame [D] [P] n’est plus redevable d’aucune somme du fait de la procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 19 décembre 2024 ;

Constate qu’aucune demande n’a été formée à l’encontre de Monsieur [X] [M] alors que ce dernier n’est pas bénéficiaire des mesures imposées ;

Suspend les effets de la clause résolutoire du bail pendant 24 mois à compter du 19 décembre 2024 tant que Monsieur [X] [M] et Madame [D] [P] s’acquitteront de leurs échéances mensuelles de loyers et charges en intégralité ; qu’à l’issue de cette période de 24 mois la clause sera réputée ne pas avoir jouée ;

En revanche en cas de non paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra plein effet après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois ;

— Dans ce cas, constate la résiliation du bail à compter du 2 avril 2024,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [X] [M] et Madame [D] [P] et à défaut d’avoir libéré les lieux loués et l’emplacement de stationnement n°5 situés [Adresse 9][Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 8] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [M] et Madame [D] [P] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

— à compter du 2 avril 2024, fixe l’indemnité d’occupation que Monsieur [X] [M] et Madame [D] [P] devront verser à la SA PROMOLOGIS au montant du loyer et charge actualisé jusqu’à parfaite libération des lieux, et les y condamne solidairement,

Condamne solidairement Monsieur [X] [M] et Madame [D] [P] à payer, à la SA PROMOLOGIS la somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [X] [M] et Madame [D] [P] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, qui seront recouvrés selon les modalités propres à l’aide juridictionnelle,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge