TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/07295 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAEON

N° MINUTE : 4

Assignation du :

17 Juin 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :16/03/2026

Expert: [Y] [J]]

[2] À M^e WELLER et M^e BOUILLOT

CCC M. [C]

[Adresse 1] 01.45.63.57.32

JUGEMENT

rendu le 16 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PAVAGE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuel WELLER, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0497 ; et M^e Jimmy DARMON,avocat au bureau de [Localité 1], avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. AMR

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Xavier BOUILLOT de la SELEURL XAVIER BOUILLOT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0052 ; et M^e Jean-Paul SANTA-CRUZ, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2008, la SA MERCIALYS – agissant, en tant que mandataire de gestion, au nom et pour le compte de la SCI AMR, venue aux droits de la société LOCAFINANCIERE et propriétaire de plusieurs lots de copropriété au sein d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 5], [Adresse 6] à Paris 75016 et composé d’un immeuble d’habitation et, au rez-de-chaussée, d’un centre commercial dénommé CASINO SAINT DIDIER puis [Adresse 7] – a donné à bail à la SARL PAVAGE, en renouvellement de celui en date du 13 avril 1997, un local commercial, d’une surface en rez-de-chaussée, de 16,6 m2, portant le numéro 12 et correspondant au lot de copropriété n°906 au niveau un du centre commercial susmentionné.

Le bail renouvelé est consenti pour une durée de douze années à compter rétroactivement du 12 décembre 2008 pour se terminer le 11 décembre 2020, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal, indexé à l’Indice du Coût de la Construction (ICC), de 17.963,40 euros. Par le jeu des indexations, le loyer contractuel annuel s’élève, en 2025, à 25.358,16 euros hors taxes hors charges.

Les lieux ont pour destination l’activité de « vente et réparations d’objets, métaux précieux, de pierres précieuses/semi-précieuses, d’antiquités, d’horlogerie, d’orfèvrerie, de bijoux et de joaillerie ».

En l’absence de diligence des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 11 décembre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, la SARL PAVAGE a sollicité auprès du bailleur le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2025 et a entendu porter le montant du loyer annuel à 10.000 euros hors taxes hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, la SCI AMR a sollicité la régularisation de la demande de la SARL PAVAGE dès lors que celle-ci était adressée à son mandataire de gestion et a accepté le principe du renouvellement du bail commercial mais a refusé le montant du loyer sollicité.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la SARL PAVAGE a régularisé la procédure et a notifié à la SCI AMR, par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 avril 2025, un mémoire préalable en fixation du loyer renouvelé du 1er avril 2025.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la SARL PAVAGE a fait assigner la SCI AMR, par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin de fixer le loyer en renouvellement, à compter du 1er avril 2025, à la valeur locative « maximale » de 5.000 euros hors taxes hors charges, « déduction faite d’un abattement de 20% au titre des clauses exorbitante du droit commun et de la taxe foncière à hauteur de son montant réel ».

Au terme de son dernier mémoire du 6 novembre 2025 notifié par RPVA le même jour et par lettre recommandée avec accusé de réception le 10 novembre 2025, la SARL PAVAGE demande au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de :

À titre principal :

Juger que la surface pondérée des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], à l’intérieur du Centre commercial [Adresse 7] situés à [Localité 5], [Adresse 8], à la société PAVAGE, correspond à 10 m2, Constater que la valeur locative, à savoir 4.000 euros/an/hors taxes hors charges, outre la déduction de la taxe foncière, est inférieure au loyer plafonné, Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2025 à la valeur locative à savoir à la somme maximale de 4.000 euros par an hors taxe et hors charges, déduction faite de la taxe foncière à hauteur de son montant réel, À titre subsidiaire :

Nommer tel expert qu’il plaira au Juge des loyers avec pour mission de : Convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire, Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, Visiter les locaux litigieux et les décrire, Entendre les parties en leurs dires et explications, Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2025, au regard des dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce, à savoir :Des caractéristiques du local, De la destination des lieux, Des obligations respectives des parties, Des facteurs locaux de commercialité, Des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en application des dispositions des articles L.145-33 du Code de commerce, Décrire les travaux d’amélioration réalisés par le preneur, Rendre compte de tout et donner son avis motivé, Dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Fixer le loyer provisionnel dû pendant la durée de la procédure au montant maximum annuel de 4.000 euros hors taxes hors charges, déduction faite de la taxe foncière, Dire que la société SCI AMR supportera seule les frais d’expertise, En toute hypothèse :

Condamner la société SCI AMR à payer à la société PAVAGE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la société SCI AMR aux entiers dépens en ceux compris, le cas échéant, les frais d’expertise, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la SARL PAVAGE fait valoir :

Sur la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative : qu’il convient de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative dès lors que le loyer déplafonné est inférieur à celui plafonné,Sur la détermination de la valeur locative : Qu’à l’aune des recommandations de « la charte de l’expertise immobilière pour la fixation de la valeur locative des baux renouvelé » et notamment de sa grille de pondération du 1er juillet 2015, il convient de pondérer la surface utile de 16,6 m2 pour conclure à une surface pondérée de 10m2, Qu’en considérant les loyers appliqués ou applicables aux locaux à proximité de ceux litigieux, la valeur de référence annuelle moyenne doit être fixée à 500 euros par m2, Que dès lors qu’il résulte de l’article R.145-8 du code de commerce et d’une jurisprudence constante que, d’une part, « les restrictions à la jouissance des lieux, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargées sur le locataire sans contrepartie [et] les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages » constituent des clauses exorbitantes du droit commun justifiant l’application d’abattements sur la valeur locative et que, d’autre part, le caractère usuel, en matière de centre commercial, de ces clauses ne fait pas obstacle à l’application de tels abattements, les stipulations du bail litigieux mettant à la charge de la SARL PAVAGE les travaux de mise en conformité avec la réglementation administrative, les réparations prévues à l’article 606 du code civil et le paiement de la taxe foncière, celles interdisant la cession de son droit au bail, la sous-location et la location-gérance ainsi que celles faisant bénéficier au bailleur d’un droit de préemption en cas de vente, par le preneur, de son fonds de commerce imposent l’application d’une décote globale de 20% sur la valeur locative, cette dernière devant donc être fixée à 4.000 euros, Qu’il faut, en outre, déduire de ladite valeur locative corrigée la taxe foncière pour son montant réel,

Par mémoire en réplique notifié par RPVA le 12 février 2026, la SCI AMR demande au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de :

À titre principal :

Débouter la société PAVAGE de l’intégralité de ses demandes, Fixer le montant du loyer annuel à la somme de 25.500 euros, hors charges et hors taxes, À titre subsidiaire :

Désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux avec pour mission de : Prendre connaissance de documents de la cause et entendre les parties en leurs explications, Visiter les lieux loués, les décrire, en préciser la surface utile, Donner son avis sur la valeur locative loués à la date de renouvellement du bail par référence aux caractéristiques du local, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties, aux facteurs locaux de commercialité et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage dans le cadre des baux nouvellement conclus ou résultant de décisions judiciaires récentes : Pour des locaux équivalents ou à défaut d’exacte équivalence, en pratiquant les corrections qui s’imposent en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence, Dans tous les cas en procédant aux corrections qui s’imposent en raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et des modalités de cette fixation, Répondre aux dires et observations des parties, Déposer son rapport au greffe dans le délai imparti par le Juge des loyers commerciaux, Condamner la société PAVAGE au paiement de l’avance des frais de l’expertise et, dans ce cas, réserver les dépens, Débouter la société PAVAGE du surplus de ses demandes, En tout état de cause :

Condamner la société PAVAGE à payer la SCI AMR la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la même, aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la SCI AMR fait valoir :

Sur la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative : Qu’au regard de la durée du bail, le loyer renouvelé doit être déplafonné, Que la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative n’est pas contestée par le preneur, Sur la détermination de la valeur locative : S’agissant des caractéristiques des locaux litigieux : qu’à l’aune, d’une part, de la pratique en matière de centre commercial et des clauses stipulées au bail litigieux détaillant les modalités de calcul de la surface locative et d’autre part, du plan annexé au bail, de la surface de vente des locaux litigieux et des photographies présentes en ligne de ces derniers, la superficie du local litigieux doit être fixée à 16,6 m2 ; que le preneur ne justifie pas l’application d’une pondération dès lors qu’il ne verse au débat aucun descriptif des locaux, aucune expertise amiable préalable, aucun procès-verbal de constat ou aucun état des lieux ; que les locaux litigieux sont « parfaitement » situés dès lors qu’ils se trouvent à l’entrée du centre commercial, S’agissant de la destination des locaux litigieux : que le preneur bénéficie d’une activité principale « d’horlogerie et d’orfèvrerie » à très forte marge et valeur ajoutée, complémentée par celle de « vente et de réparation d’antiquités » ;S’agissant des abattements : que le preneur peut revendiquer le caractère non-écrit de la clause relative au transfert des travaux de mise en conformité dont la validité a été remise en cause par la loi Pinel mais ne peut envisager un abattement à ce titre à peine d’engendrer un enrichissement sans cause ; que le preneur ne produit aucun élément chiffré pour étayer sa demande d’abattement en raison du transfert du paiement de la taxe foncière et que la clause ne peut constituer cumulativement un abattement et une déduction au réel du montant du loyer renouvelé ; que la clause de préemption du bailleur n’interdit en rien au preneur de disposer de son fonds de commerce, constitue un « désagrément extrêmement minime » et ne peut, de ce fait, justifier une minoration de la valeur locative ; que les clauses relatives à l’interdiction de cession du droit au bail, de sous-location et de location-gérance ne sont pas exorbitantes du droit commun, S’agissant des facteurs locaux de commercialité : que pour un local situé dans un centre commercial, les facteurs locaux de commercialité reposent sur la « puissance commerciale » dudit centre et non sur l’examen du quartier ; que le centre commerciale [Adresse 7], au rez-de-chaussée d’un immeuble « d’habitation bourgeoise et de standing » du [Localité 6], bénéficie d’une grande attractivité du fait, d’une part, de l’importante diversité de ses enseignes, qu’elles soient générales (enseigne AUCHAN) ou spéciales (enseignes LEADER CASH, ANIMALIS…), et d’autre part, des évènements qu’il organise régulièrement ; que l’accès au centre commercial est facilité par un parking privatisé au sous-sol, S’agissant des valeurs de référence : que dès lors qu’il résulte d’une jurisprudence constante que les valeurs de référence prises pour déterminer le loyer d’un local situé au sein d’un centre commercial doivent correspondre aux loyers de locaux également présent dans ledit centre commercial ou dans un autre centre commercial lorsque le bailleur à le monopole de ce dernier, les références retenues par le preneur sont impertinentes ; que le bailleur allègue une valeur de référence annuelle moyenne de 919,37 euros par m2 et de 1.277,91 euros par m2 lorsque seuls les locaux inférieurs à 30 m2 sont retenus, Sur les autres demandes : Qu’aucun fondement juridique ne justifie les demandes de la SARL PAVAGE relatives au loyer provisionnel, Que les frais d’expertise doivent être supportés par le preneur dès lors qu’il ne produit aucun élément pour justifier ses demandes et que l’expertise aura, ainsi, pour objet de pallier les carences dans son administration de la preuve.

À l’audience, en accord avec la demanderesse, la défenderesse a été autorisée à adresser son memoire en défense au plus tard le 16 février.

MOTIFS

1 – Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2025 mais sont en désaccord sur le montant du loyer.

2 – Sur la fixation du loyer renouvelé

les parties ne contestent pas que le loyer doit être fixé à la valeur locative.

En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce.

L’article R145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte »

En l’espèce, les parties ne s’accordent pas sur le montant de la valeur locative, la surface des lieux litigieux et les références utilisées.

D’une part, la SARL PAVAGE se prévaut d’une valeur locative de 4.000 euros par an hors taxes hors charges, déduction faite de la taxe foncière à hauteur de son montant réel, pour une surface pondérée de 10 m2 sur la base de calculs personnels et non contradictoires.

D’autre part, la SCI AMR conteste le bien-fondé de cette appréciation et fixe la valeur locative à 25.500 euros, hors charges et hors taxes pour une surface locative non pondérée de 16,6 m2.

Par conséquent, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier et il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif et de désigner à cette fin M. [Y] [C] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er avril 2025 et ce, aux frais partagés entre le bailleur et le preneur, tous deux demandeurs à la mesure d’expertise. La consignation de la provision de cette dernière sera partagée par moitié entre chacune des deux parties.

Pendant le déroulement de la mesure d’instruction, le loyer provisionnel annuel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

3 – Sur les autres demandes

Il convient de réserver, d’une part, les demandes relatives aux intérêts et à la capitalisation de ceux-ci ainsi que, d’autre part, les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant les parties concernant le local commercial n°12 correspondant au lot de copropriété n°906 au niveau un du centre commercial [Adresse 7] situé au [Adresse 9] à [Localité 7], à compter du 1er avril 2025;

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative

Avant dire droit, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise et désigne, en qualité d’expert :

M. [Y] [C]

[Adresse 10]

01.45.63.57.32 – [Courriel 1]

Avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés au sein du centre commercial [Adresse 7], [Adresse 9] à [Localité 7], et de les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2025 des lieux loués au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 mai 2027 ;

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée, à part égale, par la SARL PAVAGE et la SCI AMR à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 11]) avant le 26 Mai 2026, avec une copie de la présente décision ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que l’affaire sera rappelée le 26 Juin 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Mars 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. ALDEBERT