TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e GRISI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e EOCHE-DUVAL

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/11093 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXUNA

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 31 Mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [O] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [C] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #BOB31

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société NEXITY, prise en son agence [Localité 1] Nation et en la personne de son représentant légal y domicilié

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE-DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1383

Décision du 31 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/11093 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXUNA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [O] [U] et Mme [C] [R] sont propriétaires des lots n°59 et 60 au 3e étage du bâtiment D de l’immeuble, qui ont été réunis pour former un seul appartement.

Au début de l’année 2021, M. [U] et Mme [R] ont signalé une flèche importante au niveau du plancher bas du séjour de leur appartement. Après dépose du plancher, il est apparu que celui-ci avait été dégradé par des insectes xylophages.

Après approbation des travaux par l’assemblée générale du 31 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des travaux de reprise des planchers entre le deuxième et le troisième étage du bâtiment D achevés au cours de l’année 2022.

Mme [R] a soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2022 une résolution n°23 portant sur l’indemnisation provisionnelle à lui verser en compensation de la privation totale temporaire de son lot. Cette résolution a été rejetée par l’assemblée générale.

Par acte du 9 août 2022, M. [U] et Mme [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal en annulation de cette décision et indemnisation de leur préjudice.

Décision du 31 Mars 2026

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Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, M. [U] et Mme [R] sollicitent de :

« RECEVOIR Monsieur [O] [U] et Madame [C] [R] en leur action et la déclarer bien fondée,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

DECLARER nulle la résolution n°23 de l’assemblée générale du 4 juin 2022 pour abus de majorité ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] à verser à Monsieur [O] [U] et Madame [C] [R] la somme de 13 000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2021,

PRONONCER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

DISPENSER Monsieur [O] [U] et Madame [C] [R] de toute participation aux frais de la présente procédure ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] à verser à Monsieur [O] [U] et Madame [C] [R] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] aux entiers dépens. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

« DEBOUTER Madame [R] et Monsieur [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées contre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6],

— CONDAMNER in solidum /solidairement Madame [R] et Monsieur [U] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.»

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 14 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la décision n°23 de l’assemblée générale du 4 juin 2022

Les demandeurs soutiennent que le refus de leur octroyer l’indemnité à laquelle ils avaient droit en vertu de l’article 9 alinéa III de la loi du 10 juillet 1965 est constitutif d’un abus de majorité portant atteinte à leur droit de propriété et à leur droit de jouissance privative. Ils précisent qu’il est incontestable qu’ils ont été privés en totalité de la jouissance de leurs lots pendant 13 mois, de mars 2021 à mars 2022, ce dont la copropriété était parfaitement informée pour avoir notamment mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 8 juillet 2021 un point d’information n°17 relatif à une première indemnité prévisionnelle, et avoir voté lors de l’assemblée générale spéciale du 15 février 2022 les travaux de remise en état des appartements touchés par la dépose du plancher, partie commune.

Le syndicat des copropriétaires conteste tout abus de majorité alors que la formulation de la résolution soumise au vote conditionnait le paiement de l’indemnité à la justification par l’intéressée aux copropriétaires de son ancien bail et de la vacance du logement, ce qu’elle n’a pas fait. Le syndicat des copropriétaires ajoute que le sinistre survenu dans l’appartement de M. [U] et Mme [R] et les travaux et indemnités en résultant ne concernaient que le bâtiment D de l’immeuble, en sorte que les copropriétaires des autres bâtiments pouvaient légitimement rejeter la résolution.

*

L’article 9 III de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale.

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Le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

*

En l’espèce, la résolution n°23 soumise au vote était rédigée comme suit :

« L’appartement de Madame [U], copropriétaire, est sinistré depuis janvier 2021, à la suite de l’effondrement des poutres en bois. Les dommages provoqués n’étant pas couverts par les assurances, Madame [U] souhaite une indemnisation provisionnelle de privation temporaire de jouissance du lot autorisé par l’article 9 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence de cette privation, Madame [U] souhaite être indemnisée par la copropriété de 1 000 euros pour chaque mois inoccupé, ce qui porterait l’indemnisation à 13 000 euros pour 13 mois d’inoccupation du logement.

L’assemblée générale des copropriétaires décide d’indemniser Madame [U] pour la privation temporaire totale de son lot pour un montant de 13 000 euros, sous réserve que Madame [U] justifie ce montant par le bail qui la lie à son locataire avant le départ de celui-ci, l’état des lieux d’entrée et de sortie, les quittances de loyer ainsi que la lettre de congé de son locataire.

Le Syndic procédera à un appel de fond selon la modalité suivante :

— Exigibilité 100% du montant le 01/07/2022 »

Était joint à la convocation à cette assemblée générale un courrier de M. [U] et Mme [R] au syndic daté du 7 décembre 2021 indiquant que leur appartement n’était plus habité depuis janvier et qu’ils sollicitaient une indemnité de jouissance de 1 000 euros par mois.

Les demandeurs ne justifient d’aucun autre élément relatif au départ du locataire et à la valeur locative de l’appartement communiqués aux autres copropriétaires avant l’assemblée générale du 4 juin 2022.

Si les demandeurs justifient de l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 8 juillet 2021 d’un « Point d’information n°17 : Demande d’indemnisation de Monsieur et Madame [U] pour un montant arrêté à 5 000,00 € », seule la convocation à l’assemblée générale est versée aux débats et non le procès-verbal de cette assemblée ni aucun élément relatif à la valeur locative de l’appartement ou au départ du locataire occupant leur appartement.

L’assemblée générale du 8 juillet 2021 a voté le principe des travaux de structure entre le deuxième et le troisième étage du bâtiment D et il ressort des comptes-rendus de chantier de novembre et décembre 2021 que le plancher a été entièrement déposé, en sorte qu’il existait un vide entre les deux étages, rendant incontestablement les logements concernés inhabitables.

Si les copropriétaires avaient connaissance de cet état de fait au vu de la nature des travaux et de leur approbation par l’assemblée générale, M. [U] et Mme [R] ne démontrent pas avoir fourni suffisamment d’éléments sur la valeur locative et la durée de leur trouble de jouissance pour éclairer l’assemblée générale, qui disposait dès lors de motifs sérieux pour rejeter la résolution, outre le fait comme le soulève le défendeur, que les autres bâtiments de la copropriété ne bénéficient pas de ces travaux.

M. [U] et Mme [R], sur lesquels repose la charge de cette preuve, ne démontrent donc pas que la décision contestée ait été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle romprait l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle aurait été prise avec l’intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Leur demande d’annulation de la décision n°23 sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

M. [U] et Mme [R] font valoir que l’origine des désordres, au sens de siège du dommage, terme utilisé dans le rapport au président de la République relatif à l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2009, se trouve dans les solives, parties communes, dégradées par les insectes xylophages, en sorte que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les dégradations du plancher bas du salon de l’appartement des requérants par des insectes xylophages ne relèvent pas de sa responsabilité en ce que l’origine du dommage, au sens de fait générateur, ne provient pas d’une partie commune de l’immeuble mais des insectes. Il ajoute qu’il a parfaitement rempli ses obligations en faisant réaliser les travaux de reprise des planchers.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version actuelle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de cette responsabilité objective qu’en rapportant la preuve d’une faute de la victime ou de celle d’un tiers ou d’un cas de force majeure.

En l’espèce, il est constant que le sol du salon de l’appartement de M.[U] et Mme [R] s’est affaissé au début de l’année 2021 et qu’après dépose du plancher, il est apparu qu’il était très dégradé et devait être intégralement remplacé.

Les parties s’opposent sur la notion théorique d’origine des dommages. Sur le plan matériel, elles s’accordent néanmoins sur le fait que la dégradation des planchers parties communes a été causée en l’espèce par des insectes xylophages.

La cause originelle de la prolifération de ces insectes dans les bois n’est pas connue.

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Les planchers n’ont cependant pas été qu’un simple vecteur d’un désordre extérieur comme le soutient le syndicat des copropriétaires, puisque c’est au contraire la dégradation intrinsèque des bois qui a entraîné l’affaissement du sol au niveau du salon de l’appartement de M. [U] et Mme [R] et nécessité sa dépose et sa réfection intégrale.

Ainsi, les dommages subis par M. [U] et Mme [R] ont pour origine les planchers parties communes, en sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires n’invoque pas expressément de cause exonératoire de responsabilité et n’apporte en particulier aucun élément de nature à établir que l’infestation des planchers par les insectes xylophages présenterait les caractères de la force majeure.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée pour les désordres dans l’appartement de M. [U] et Mme [R].

Sur le préjudice de jouissance

Les demandeurs font valoir que la totalité du plancher a été déposée dès le 1er mars 2021 en sorte que leur logement était inhabitable jusqu’à la remise en l’état de l’appartement à la fin du mois de mars 2022. Ils exposent que le loyer appliqué avant le sinistre était de 1 000 euros et conforme à l’encadrement des loyers. Ils demandent d’assortir la condamnation de dommages et intérêts à compter du 3 décembre 2021, date de leur courrier recommandé avec accusé de réception formulant cette demande.

Le syndicat des copropriétaires affirme que seul le plancher du salon des requérants a été endommagé, en sorte qu’ils n’ont pas subi une perte de jouissance totale et qu’ils ne justifient pas de l’absence d’occupation du logement sur la période considérée, par exemple par la production des factures d’électricité. Il ajoute que le montant du loyer invoqué n’est pas justifié. Il fait enfin valoir que seules les tomettes du plancher du salon ont été retirées le 1er mars 2021, que les travaux ont été réceptionnés le 12 janvier 2022 et que l’impossibilité totale de jouir du salon n’a duré que deux mois.

En l’espèce, s’agissant de la caractérisation et de la durée de leur préjudice, les demandeurs communiquent :

— une attestation du 27 février 2021 signée par Mme [R] et leur locataire indiquant que le sol du salon avait été retiré le 26 février, en sorte que le logement n’était plus habitable ;

— la facture de l’entreprise SM BATIR du 1er mars 2021 prévoyant la dépose des tomettes, la démolition de la chape et la pose d’un plancher provisoire à l’entrée de la pièce pour 1 969 euros ;

— une étude du cabinet [S] [X], ingénieur structures, du 15 avril 2021, préconisant notamment le remplacement total de la structure porteuse en bois du plancher au vu de son état de conservation ;

— les comptes-rendus de réunion de chantier du 10 novembre 2021 et du 22 décembre 2021 dont les photographies montrent l’absence totale de sol entre les étages ;

— un courriel de M. [J] [I], de la société MRI Ingénierie du bâtiment, à Mme [R], proposant la réception des travaux et la remise des clés le 12 janvier 2022 ;

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— la convocation à l’assemblée générale du 15 février 2022 dont l’ordre du jour comporte une résolution n°4 relative à la réalisation et la gestion des travaux de création de faux plafond à la suite de la reprise du plancher, peinture et parquet aux deuxième et troisième étage ;

— une facture de la société ARGOT INTERIEUR du 29 mars 2022 pour les travaux de création d’un faux plafond et peinture au deuxième étage et reprise du sol sur environ 17 mètres carrés au troisième étage de

8 140 euros.

Il résulte de ces éléments que le sol du salon de l’appartement a été entièrement déposé dès le 26 février 2021. Compte tenu de la nature de ces travaux, de la surface de l’appartement et du caractère central de la pièce principale, l’appartement était de ce fait incontestablement inhabitable.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte par ailleurs aucun élément permettant de dater avec certitude la réception des travaux de dépose des planchers au 12 janvier 2022 comme il l’allègue, le courriel produit par les demandeurs n’étant qu’une proposition de rendez-vous en ce sens. En outre, d’autres travaux ont été réalisés dans les appartements des deuxième et troisième étage concernés en février-mars 2022 au vu des éléments produits aux débats. Il convient donc de retenir la date de la facture de la société ARGOT INTERIEUR, en sorte que le préjudice de jouissance de M. [U] et Mme [R] a duré 13 mois.

Pour justifier du loyer fixé avant le sinistre, M. [U] et Mme [R] versent aux débats un contrat de bail du 30 juin 2018 portant sur un appartement de 42 m² pour un loyer mensuel de 1 000 euros hors charges et des simulations de loyer sur le site internet de la DRIHL du 1er juillet 2019 au 30 juin 2021 compris entre 15,3 et 26,5 euros du mètre carré, soit entre 642,6 et 1 113 euros pour la surface considérée.

Compte tenu de l’impossibilité de louer le bien, inhabitable sur la période considérée, le préjudice de jouissance de M. [U] et Mme [R] s’établit à la perte intégrale de leurs loyers, soit à 13 000 euros (1 000 x 13).

L’intérêt au taux légal sur cette somme sera dû à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil compte tenu de la nature indemnitaire de la créance.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, prévue par l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée dès lors qu’elle est sollicitée par les demandeurs.

Sur les autres demandes

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

M. [U] et Mme [R], qui ont été reconnus fondés en leur demande indemnitaire, seront ainsi dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

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Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires, tenu aux dépens, sera condamné à payer à M. [U] et Mme [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’annulation de la décision n°23 de l’assemblée générale du 4 juin 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à payer à Mme [C] [R] et M.[O] [U] la somme de 13 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

DIT que Mme [C] [R] et M. [O] [U] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à payer à Mme [C] [R] et M.[O] [U] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 31 Mars 2026.

La Greffière La Présidente