TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [D] [Y] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06200 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHX6

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le 21 janvier 2026

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P516

DÉFENDERESSE

Madame [D] [Y] [U]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 janvier 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 21 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06200 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHX6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 19 décembre 2022 à effet au 22 décembre 2022, la SCI VAPAFA PARIS représentée par la société WMCP INVEST a donné à bail à Mme [D] [Y] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant actuellement un loyer mensuel de 675,62 euros outre 35 euros de provision sur charges.

Par un contrat de cautionnement de type Visale, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [D] [Y] [U] pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés et après indemnisation de la bailleresse, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier par acte de commissaire de justice du 04 avril 2025 un commandement de payer sous deux mois la somme de 3 525,31 euros à Mme [D] [Y] [U] correspondant à l’arriéré locatif au 02 avril 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [Y] [U] le 08 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [D] [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [Y] [U] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— la condamner à lui payer la somme de 4 946,35 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 04 avril 2025 sur la somme de 3 525,31 euros et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— la condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juin 2025, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 14 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise sa créance à la somme de 9 209,47 euros selon décompte en date du 07 novembre 2025 et quittance subrogative de la SCI VAPAFA PARIS représentée par la société WMCP INVEST.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [D] [Y] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier de son débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement reprend les conditions permettant l’engagement de caution de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le fait que les quittances qui lui sont délivrées la subrogent dans tous les droits et actions de la bailleresse sur les sommes versées. La subrogation permet à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du contrat de bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit les quittances subrogatives visant les sommes qu’elle a versées.

Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse.

Sur la recevabilité de l’action

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Il appartient au locataire de procéder au paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 19 décembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 avril 2025 pour la somme en principal de 3 525,31 euros. Ce commandement rappelle la mention selon laquelle le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs à la dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort des pièces produites que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 juin 2025 à minuit.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [Y] [U] ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [D] [Y] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La défenderesse y sera condamnée.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Mme [D] [Y] [U] reste lui devoir la somme de 9 209,47 euros à la date du 07 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, échéance de novembre 2025 incluse.

Mme [D] [Y] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de contestation sur le principe ou le montant de la dette, ni sur sa situation. Elle ne forme aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux et ne sollicite ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 9 209,47 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer le 04 avril 2025 sur la somme de 3 525,31 euros, à compter de l’assignation le 12 juin 2025 sur la somme de 4 946,35 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

De plus, Mme [D] [Y] [U] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [Y] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 19 décembre 2022 entre la SCI VAPAFA PARIS représentée par la société WMCP INVEST et Mme [D] [Y] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 04 juin 2025 à minuit,

ORDONNE à Mme [D] [Y] [U] de libérer les lieux situés au [Adresse 2] de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, outre le cas échéant, de tous les lieux loués accessoirement au logement et de restituer les clés,

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [D] [Y] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9 209,47 euros selon décompte arrêté au 07 novembre 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer le 04 avril 2025 sur la somme de 3 525,31 euros, à compter de l’assignation signifiée le 12 juin 2025 sur la somme de 4 946,35 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, sous réserve que les paiements soient justifier par une quittance subrogative,

CONDAMNE Mme [D] [Y] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sous réserve que les paiements soient justifiés par une quittance subrogative,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [D] [Y] [U] aux dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer

CONDAMNE Mme [D] [Y] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 21 janvier 2026

le greffier le Président