TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/56311 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWKA

N° : 10-CH

Assignation du :

19 Septembre 2025

08 Décembre 2025

[1]

[1] 4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [I] [L] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Caroline BETTATI, avocat au barreau de PARIS – #E0814

DEFENDEURS

Madame [V] [Q] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2025147952 du 05/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par Maître Frédérique MANIJEAN, avocat au barreau de PARIS – #C0168

Monsieur [C] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Magali GREINER, avocat au barreau de PARIS – #P0025

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [A] [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]

ayant pour avocat Maître Jean-David GUEDJ, avocat au barreau de Paris, Palais L 0025, non comparant

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

[K] [F] veuve [L] était propriétaire de deux biens immobiliers situés respectivement dans le [Localité 6] et à [Localité 7] dans le Calvados.

Elle est décédée le 4 décembre 2024, laissant pour lui succéder ses deux filles, Mmes [V] et [I] [L].

Par acte notarié du 18 juin 2024, une promesse unilatérale de vente a été signée entre [K] [F] veuve [L] et M. [H] portant sur les biens situés [Adresse 5] et [Adresse 6] (formant les lots de copropriété n°98, 155, 196, 199, 404 et 408), ainsi que sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 7] (Calvados), formant les lots de copropriété n°136, 189 et 239, pour un prix total de vente fixé à 850 000 euros.

La promesse unilatérale de vente a fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière de [Localité 1] et du Calvados les 18 et 19 novembre 2024 par le notaire instrumentaire, Maître [B].

Reprochant à ce dernier d’avoir procédé à ces inscriptions alors que la promesse unilatérale de vente du 18 juin 2024 était caduque depuis le 28 juin 2024, Mme [I] [L] a, par acte du 19 septembre 2025, assigné M. [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le trouble manifestement illicite causé par l’inscription aux services de la publicité foncière de la promesse unilatérale de vente du 18 juin 2024 ;

— ordonner à M. [B] de procéder à la mainlevée des inscriptions suivantes :

inscription de la promesse unilatérale de vente faite le 19 novembre 2024 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 1], référence d’enliassement B214P02 2024P33873 ;inscription de la promesse unilatérale de vente faite le 18 novembre 2024 auprès du service de la publicité foncière du Calvados, référence d’enliassement 1404P01 2024P26811 ;- assortir l’injonction d’une astreinte de 3 000 euros par jour passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision ;

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 40 000 euros au titre de la provision à valoir sur les dommages et intérêts ;

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la provision ad litem ;

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 3 décembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de M. [H], qui a indiqué vouloir intervenir volontairement à la procédure mais s’est finalement abstenu de le faire.

Parallèlement, la présidente a invité la demanderesse à assigner sa sœur, Mme [V] [L], coïndivisaire et directement intéressée à la procédure.

Par acte du 8 décembre 2025, Mme [I] [L] a assigné Mme [V] [L] en intervention forcée.

La jonction des deux instances a été prononcée à l’audience du 11 février 2026.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 11 février 2026, Mme [I] [L] maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle conclut au rejet des demandes de M. [B] et à la condamnation solidaire de M. [H] aux dépens et à une indemnité de procédure.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 11 février 2026, Mme [V] [L] s’associe aux demandes de sa sœur, demandant au juge des référés de :

A titre liminaire,

— déclarer recevables les demandes formées par Mme [I] [L] comme constituant des mesures conservatoires prises dans l’intérêt de l’indivision successorale ;

— débouter M. [B] de l’ensemble de ses moyens d’irrecevabilité ;

Sur le référé conservatoire,

— juger que le maintien de l’inscription de la promesse unilatérale de vente du 18 juin 2024 sur les fichiers immobiliers constitue un trouble manifestement illicite ;

— ordonner en conséquence la mainlevée des inscriptions de ladite promesse auprès :

du service de la publicité foncière de [Localité 1] ;du service de la publicité foncière du Calvados ;- enjoindre à M. [B] et à M. [H] de procéder à cette mainlevée ;

— assortir cette obligation d’une astreinte de 3 000 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 11 février 2026, M. [B] sollicite du juge des référés de :

A titre liminaire,

— juger que la demande de mainlevée de la publication affecte un bien indivis dépendant de la succession de [K] [L] ;

— juger irrecevable la demande de Mme [I] [L] faute de démontrer sa qualité à agir seule pour disposer d’un droit réel indivis ;

A titre principal,

— le juger recevable et bien fondé en ses écritures ;

— juger que les contestations sérieuses sur la caducité et la prorogation de la promesse de vente impliquent une interprétation du contrat qui échappe à la « compétence » du juge des référés ;

— juger qu’aucune faute professionnelle ni aucun trouble manifestement illicite ne peut être retenu à son encontre alors qu’il a instrumenté conformément aux clauses du contrat et du vivant des parties ;

En conséquence,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires dirigées contre lui ;

— débouter Mme [I] [L] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires dirigées contre lui, et notamment :

de sa demande de provision de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts ;de sa demande de provision ad litem de 10 000 euros ;Sur la demande de mainlevée,

— prendre acte de ce qu’il s’en rapporte à la sagesse du tribunal sur la demande de mainlevée des inscriptions foncières, le litige sur la validité de la promesse concernant désormais contradictoirement la succession [L] et M. [H] acquéreur intervenant ;

— juger qu’aucune condamnation à procéder à ladite mainlevée, ni aucune astreinte, ne saurait être prononcée à son encontre en sa qualité de tiers instrumentaire ;

A titre subsidiaire,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— à défaut, ordonner que le montant de la condamnation qui serait par extraordinaire prononcée à son encontre soit consignée à la Caisse des dépôts et consignations ou sur le compte Carpa du cabinet [R] [X] [W] jusqu’à l’expiration des voies de recours ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [I] [L] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, M. [B] a indiqué ne pas maintenir sa fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir de Mme [I] [L], Mme [V] [L] s’étant associée à ses demandes.

M. [H] a constitué avocat mais n’a pas comparu à l’audience. La décision sera réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 11 mars 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que M. [B] a renoncé à l’audience à la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir de Mme [I] [L], en application de l’article 815-3 du code civil, Mme [V] [L], sa sœur et coïndivisaire, s’étant associée à ses demandes.

Sur la demande de mainlevée de l’inscription de la promesse unilatérale de vente

Aux termes de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite réside dans la violation évidente de la norme, qu’elle soit légale, contractuelle ou statutaire.

En l’espèce, Mmes [L] invoquent la caducité de la promesse unilatérale de vente signée par leur mère le 18 juin 2024 et l’expiration du délai butoir de la promesse fixé au 1er novembre 2024, ce qui interdisait au notaire instrumentaire de procéder à l’inscription de l’acte aux services de publicité foncière de [Localité 1] et du Calvados les 18 et 19 novembre 2024 .

Elles soutiennent que cette inscription, réalisée en contrariété avec les termes de l’acte notarié, est constitutive d’un trouble manifestement illicite.

M. [B] soulève des contestations sérieuses tenant, d’une part, à la prorogation de la promesse de vente faute de production de tous les documents nécessaires à la vente, d’autre part, au comportement de [K] [L] qui aurait, « par la poursuite des relations contractuelles jusqu’à son décès », tacitement renoncé à se prévaloir de la sanction de la caducité.

Il est toutefois rappelé qu’aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code civil précité, les mesures de remise en état qui s’imposent peuvent être ordonnées par le juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite « même en présence d’une contestation sérieuse ». Les contestations sérieuses soulevées donc donc inopérantes.

La clause relative à l’indemnité d’immobilisation contenue dans la promesse unilatérale de vente du 18 juin 2024 (page 21) stipule que :

« En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de quatre-vingt-cinq mille euros (85 000 euros).

Sur laquelle somme, le bénéficiaire s’engage à verser, dans un délai maximum de DIX (10) jours à compter des présentes, par virement sur le compte bancaire du notaire soussigné la somme de quarante-deux mille cinq cents euros (42 500 euros) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. […]

En cas de non-versement de cette somme à la date convenue en la comptabilité du notaire soussigné, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues si bon semble au promettant ».

Or, il ressort des pièces produites par la demanderesse, et notamment du relevé de compte de l’étude notariale de M. [B] relatif à la vente entre [K] [L] et M. [H], sur la période du 22 mai 2024 au 21 juillet 2025 (pièce n°3), que la somme de 42.500 euros prévue par la promesse unilatérale de vente n’a pas été versée dans le délai maximal de dix jours, ni ultérieurement, aucune somme n’ayant été versée entre les mains du notaire.

La promesse était donc caduque dix jours après sa signature, étant précisé que M. [B] n’apporte aucun élément permettant de corroborer son affirmation selon laquelle la promettante aurait pu « par son comportement et la poursuite des relations contractuelles jusqu’à son décès », renoncer tacitement à se prévaloir de cette sanction.

Dès lors, l’inscription de la promesse au service de la publicité foncière, les 18 et 19 novembre 2024, est intervenue en violation manifeste des termes de l’acte authentique, ce qui constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser, étant rappelé que Mme [I] [L], en sa qualité d’ayant-droit de [K] [L], a qualité pour se prévaloir des stipulations contractuelles et invoquer la caducité de l’acte.

En tout état de cause, la clause relative à la durée de la promesse unilatérale de vente (page 23) prévoit que « la présente promesse de vente est consentie pour un délai expirant le 1er novembre 2024 ». Elle précise que « toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la signature de l’acte de vente n’étaient pas portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit (8) jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans toutefois que ce délai ne puisse excéder d’un (1) mois le délai de réalisation ci-dessus convenu. »

M. [B] fait valoir que l’apparition de nouvelles inscriptions hypothécaires en juillet 2024 a nécessité des démarches de mainlevée et que la question de savoir si ces démarches entrent dans le champ de la prorogation contractuelle relève de l’appréciation du juge du fond.

Toutefois, il ne produit là encore aucune pièce attestant desdites démarches et la promesse prévoyait une prorogation maximale d’un mois, de sorte qu’elle a en toute hypothèse expiré le 1er décembre 2024 au plus tard.

La demande de mainlevée de l’inscription de la promesse unilatérale de vente du 18 juin 2024 auprès des services de la publicité foncière de [Localité 1] et du Calvados, réalisée les 18 et 19 novembre 2024, sera par conséquent accueillie.

M. [B] ayant indiqué lors de l’audience du 11 février 2026 s’en rapporter à la décision s’agissant de la mainlevée et s’engager à l’exécuter, il n’y a pas lieu d’assortir l’injonction d’une astreinte.

Il ne saurait en revanche être mis hors de cause, comme il le sollicite, dès lors qu’il a lui-même procédé à l’inscription de la promesse unilatérale de vente en sa qualité de notaire instrumentaire et qu’il lui appartient, au même titre, de procéder à la mainlevée.

Aucune condamnation ne sera prononcée à l’encontre de M. [H], qui n’a pas été assigné et n’est finalement pas intervenu volontairement à l’instance, bien qu’ayant constitué avocat.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Mme [I] [L] sollicite une provision à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi résultant des inscriptions litigieuses, qui affectent la libre disposition des biens immobiliers, seuls actifs de la succession. Elle invoque la faute commise par M. [B] en inscrivant la promesse unilatérale de vente sur les fichiers immobiliers de façon injustifiée, ainsi qu’un manquement à son obligation de conseil et de prudence, le prix de vente des biens ayant été manifestement sous-évalué.

M. [B] oppose qu’il a agi en conformité avec les demandes du bénéficiaire de la promesse et que la publication foncière a été effectuée avant le décès [K] [L]. Il conteste tout manquement à son devoir de conseil, faisant valoir que le notaire n’est pas tenu d’informer les parties quant à l’adéquation du prix au prix de marché, sauf en cas de prix manifestement dérisoire.

Toutefois, s’agissant de l’inscription de la promesse, il n’explique nullement avoir interrogé la promettante, avant son décès, sur ses intentions, alors que la clause contractuelle prévoyait expressément qu’en cas de non versement de la somme de 42.500 euros dans un délai de dix jours, la promesse serait caduque et non avenue « si bon semble au promettant ».

Il argue avoir agi en conformité avec les demandes du bénéficiaire de la promesse mais ne produit aucun élément attestant d’une consigne de celui-ci en ce sens.

Dès lors, la faute est caractérisée.

En revanche, si les biens paraissent avoir été sous-évalués et si la vente de deux biens totalement différents, l’un situé à [Localité 1], l’autre dans le Calvados, est étonnante, ces éléments sont à eux seuls insuffisants pour caractériser, avec l’évidence requise en référé, le manquement du notaire à son obligation de conseil et de prudence.

En tout état de cause, l’obligation de M. [B] d’indemniser Mme [I] [L] à titre personnel se heurte à une contestation sérieuse, dès lors que l’inscription litigieuse empêche la vente des actifs de la succession et le règlement des créanciers de la succession. Le préjudice est donc subi par la succession et non par Mme [I] [L] à titre personnel. Il doit en outre être observé qu’au vu des pièces produites, la désignation d’un mandataire successoral a été sollicitée (pièces 7 et 8 de la demanderesse), lequel aura vocation à administrer la succession et à percevoir toute somme lui revenant.

La demande de Mme [I] [L] à titre personnel se heurte donc à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision ad litem

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Mme [I] [L] sollicite une provision de 10.000 euros, à la charge de M. [B], pour lui permettre de faire face aux frais de l’instance en responsabilité qu’elle va devoir engager devant le juge du fond.

Mais la demande de provision pour frais d’instance présentée au juge des référés ne peut être accueillie que si l’obligation d’indemnisation de la partie à l’égard de laquelle cette demande est formée n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, l’obligation d’indemnisation étant sérieusement contestable, ainsi qu’il a été précédemment constaté, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision ad litem.

Sur les demandes accessoires

M. [B], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera tenu aux dépens.

Il sera par suite condamné à payer à Mme [I] [L] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui est de droit, ne peut être écartée lorsque le juge statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à M. [B] de procéder à la mainlevée des inscriptions suivantes :

— inscription de la promesse unilatérale de vente faite le 19 novembre 2024 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 1], référence d’enliassement B214P02 2024P33873 ;

— inscription de la promesse unilatérale de vente faite le 18 novembre 2024 auprès du service de la publicité foncière du Calvados, référence d’enliassement 1404P01 2024P26811 ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par Mme [I] [L] ;

Rejetons les demandes de M. [B] ;

Condamnons M. [B] aux entiers dépens ;

Condamnons M. [B] à payer à Mme [I] [L] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 11 mars 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY