TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 24/55174 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MGM

N° : 19

Assignation du :

19 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 avril 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. R2J PATRIMOINE, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0283

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL INGENCIA REAL ESTATE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-claude DURIMEL, avocat au barreau de PARIS – #E0511

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

La société R2J Patrimoine était propriétaire des lots n°32, 48 (issu de la subdivision du lot n°2) et 49 (issu de la subdivision du lot n°2) correspondant à une boutique en rez-de chaussée, un local à usage commercial et un local comprenant trois studios, au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 11 avril 2024, la société R2J Patrimoine a vendu ses lots.

Par acte du 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a formé opposition au paiement du prix de vente, pour un montant de 40.069,43 euros en principal.

Par acte du 19 juillet 2024, la SCI R2J Patrimoine a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— prononcer la mainlevée de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires le 26 avril 2024 ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selarl Woog, Maître Parmentier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 23 octobre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Par ordonnance du 26 février 2025, une mesure de médiation a été ordonnée à la demande des parties, Mme [Z] étant désignée en qualité de médiateur.

Les parties n’étant pas parvenues à trouver un accord, l’affaire a été plaidée à l’audience du 18 mars 2026.

Aux termes de conclusions déposées et soutenues oralement à cette audience, la SCI R2J Patrimoine sollicite le rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, maintient ses demandes et sollicite, à titre subsidiaire, la mainlevée partielle de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 33.042,60 euros.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] demande au juge des référés de :

— dire l’assignation mentionnant une date de délivrance des 18 et 19 juillet 2024 nulle ;

Subsidiairement,

— se dire incompétent ;

Plus subsidiairement,

— dire l’opposition recevable et bien fondée ;

— débouter la SCI R2J Patrimoine de toutes ses demandes ;

— condamner la SCI R2J Patrimoine au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

Le syndicat des copropriétaires soulève la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée le 19 juillet 2024, au visa de l’article 648 du code de procédure civile, au motif que celle-ci mentionne deux dates, celle du 18 juillet pour tentative et celle du 19 juillet 2024, ce qui équivaut selon lui à une absence de date.

La demanderesse réplique que le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve d’aucun grief résultant de l’erreur de date alléguée.

Selon l’article 648 du code de procédure civile, tout acte de commissaire de justice doit mentionner sa date, à peine de nullité.

Toutefois, en l’espèce, l’assignation comporte une date précise puisqu’elle a été délivrée le 19 juillet 2024, après une première tentative le 18 juillet 2024.

En tout état de cause, le défendeur, qui a eu connaissance de la date de l’audience et a comparu pour s’expliquer sur les demandes formées à son encontre, n’a subi aucun grief, alors que l’irrégularité alléguée est une irrégularité de forme soumise aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile.

L’exception de nullité ne peut donc qu’être rejetée.

Sur l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires soulève “l’incompétence” du juge des référés au profit du juge du fond au motif que les demandes de la société R2J Patrimoine se heurtent à des contestations sérieuses en ce qu’elles impliquent une interprétation du règlement de copropriété, des conditions d’application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de la répartition des charges et des décomptes joints à l’acte d’opposition.

Toutefois, les moyens tirés de l’existence d’une contestation sérieuse ou de l’absence de trouble manifestement illicite ont trait aux pouvoirs juridictionnels du juge des référés et non à sa compétence. Ils seront donc examinés ci-après, avec l’examen des conditions du référé prévues par le texte précité.

L’exception d’incompétence n’est pas fondée.

Sur la demande de mainlevée de l’opposition

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 20, I , de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965 dispose que :

« Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1. »

L’article 5, I, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que :

« Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus […] ».

En application de l’article 835 précité du code de procédure civile, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de faire cesser toute violation manifeste de la norme, qu’elle soit légale ou contractuelle.

Ainsi, il entre dans ses pouvoirs d’ordonner la mainlevée d’une opposition effectuée sur le fondement de l’article 20, I, de la loi du 10 juillet 1965 précité si celle-ci est manifestement irrégulière.

Au cas présent, la SCI R2J Patrimoine soutient que l’opposition formée le 26 avril 2024 est manifestement illicite aux motifs que les créances revendiquées par le syndicat des copropriétaires n’ont pas de caractère certain et exigible, le montant des charges de copropriété réclamées au titre de la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024 n’étant pas connu avec certitude et les comptes de l’année 2023 n’ayant pas été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires à la date de l’opposition.

Elle conteste également être redevable de la somme de 1.425,75 euros, appelée au titre des charges relatives aux travaux concernant le bâtiment 6, dès lors qu’elle ne dispose que d’une cave dans ce bâtiment, ainsi que l’a retenu le tribunal de grande instance de Paris dans un jugement du 7 avril 2016.

Elle soulève l’irrégularité de l’opposition s’agissant de la somme de 36.000 euros, appelée au titre des charges relatives à des travaux sur des parties communes du bâtiment 4, au motif que la totalité de ces travaux lui a été imputée, sans répartition entre l’ensemble des copropriétaires de ce bâtiment.

Enfin, elle soutient que la répartition des charges appliquée par le syndicat des copropriétaires est en contradiction avec le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 avril 2016 et le protocole transactionnel du 4 mai 2023 signé par les parties.

Le syndicat des copropriétaires réplique que le jugement du 7 avril 2016 n’a pas statué sur les clés de répartition des charges mais uniquement sur l’appel de charges pour les travaux du bâtiment 6 et que les clés de répartition des charges appliquées sont celles mentionnées sur l’attestation de vente versée aux débats par la demanderesse elle-même, à qui il incombait de saisir le juge du fond si elle entendait les contester.

Il ajoute que sa créance est exigible, ainsi qu’en attestent les procès-verbaux d’assemblée générale des années 2022, 2023 et 2024 approuvant les comptes, et précise que les travaux votés lors de l’assemblée générale du 24 mai 2023 à hauteur de 36.000 euros concernent uniquement le bâtiment 4, dont la SCI R2J Patrimoine est seule propriétaire.

Sur les sommes réclamées au titre des charges des années 2023 et 2024

Il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats que les comptes de l’année 2023 ont été approuvés lors de l’assemblée ordinaire du 28 mai 2024, soit postérieurement à l’acte d’opposition du 26 avril 2024. De même, les charges appelées pour l’année 2024, jusqu’au 1er avril 2024, n’avaient fait l’objet d’aucune approbation par l’assemblée générale des copropriétaires à la date de l’opposition.

Dès lors, la créance déclarée correspondant aux charges appelées pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024 n’était pas certaine et exigible à la date de la mutation, rendant l’opposition irrégulière de ce chef.

Sur les sommes réclamées au titre des travaux du bâtiment 6

Il ressort du décompte joint à l’acte d’opposition que le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement de la somme de 1.425,75 euros, décomposée en trois appels de 475,25 euros, au titre des travaux de ravalement de deux souches de cheminées et de la façade du bâtiment 6, votés lors de l’assemblée générale du 24 mai 2023.

Or, selon le règlement de copropriété et le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 7 avril 2016, la SCI R2J Patrimoine ne possède qu’une cave dans le bâtiment 6 et ne peut par conséquent être tenue des travaux de ravalement de façade et de couverture appelés pour ce bâtiment.

Dès lors, les travaux votés par l’assemblée générale du 24 mai 2023 et appelés pour le ravalement des souches cheminées et de la façade du bâtiment 6 ne peuvent être mis à sa charge et la créance de 1.425,75 euros alléguée par le syndicat des copropriétaires n’est pas fondée.

L’opposition est donc manifestement irrégulière de ce chef.

Sur les sommes réclamées au titre des travaux du bâtiment 4

Le décompte annexé à l’acte d’opposition comporte une somme de 36.000 euros, décomposée en trois appels de 9.823,83 euros pour le lot n°32 et 2.176,17 euros pour le lot n°2, au titre des travaux de ravalement de deux souches de cheminées du bâtiment 4.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2023 que ces travaux ont été votés par la société R2J Patrimoine seule, en sa qualité d’unique propriétaire de ce bâtiment 4, cette dernière disposant de l’intégralité des tantièmes (213/213). Le budget prévisionnel voté s’élève à 36.000 euros, avec trois appels de fonds, réalisés les 01/10/2023, 01/01/204 et 01/04/2024.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, les sommes appelées sont conformes à la résolution n°21 de l’assemblée générale du 24 mai 2023, qu’elle a votée, et à l’encontre de laquelle elle n’a formé aucun recours.

Cette décision de l’assemblée générale étant exécutoire, l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires au titre d’une créance liquide et exigible de 36.000 euros n’est entachée d’aucune irrégularité.

Sur la clé de répartition des charges appliquée par le syndicat des copropriétaires

Il résulte du protocole d’accord transactionnel signé par les parties le 4 mai 2023 qu’elles sont convenues de rectifier les tantièmes des lots appartenant à la SCI R2J Patrimoine, à compter rétroactivement du 7 octobre 2000, de la façon suivante :

« Pour le lot n°2 :

— charges communes générales : 178/1000èmes

— charges bâtiment 4 : 158/1000èmes

— charges bâtiment 6 : 20/1000èmes

Pour le lot n°32 :

— charges communes générales : 35/1000èmes

— charges bâtiment 4 : 35/1000èmes ».

Le protocole précise que « le syndic s’engage irrévocablement et définitivement à rectifier pour l’avenir les appels de charges à compter rétroactivement du 1er janvier 2023 afin qu’y apparaisse la bonne répartition des charges ».

Cette répartition est également celle figurant dans le règlement de copropriété pour les lots concernés.

La société demanderesse verse aux débats les relevés de provisions sur charges et les bordereaux d’appels de fonds émis par le syndic dont il ressort que la répartition des charges n’a pas été modifiée et que la clé de répartition appliquée n’est pas conforme au protocole d’accord et au règlement de copropriété.

En conséquence, les sommes réclamées à la SCI R2J Patrimoine au titre des charges, à l’exclusion des appels de fonds au titre des travaux de ravalement du bâtiment 4, non soumis à cette répartition, ne sont pas certaines et exigibles.

Il s’ensuit que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires était fondée à hauteur de la somme de 36.000 euros mais que, pour le surplus, elle est manifestement injustifiée comme portant sur des sommes non exigibles.

Il en sera donc donné mainlevée pour la somme de 4.069,43 euros (40.069,43 – 36.000).

Sur les frais et dépens

La demande de mainlevée de l’opposition étant en partie fondée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] sera tenu aux dépens.

En revanche, chacune des parties obtenant partiellement gain de cause, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre d’entre elles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de nullité de l’assignation ;

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires ;

Ordonnons la mainlevée partielle de l’opposition formée le 26 avril 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à hauteur de la somme de 4.069,43 euros ;

Rejetons la demande de mainlevée pour le surplus, soit la somme de 36.000 euros ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] aux dépens, avec faculté de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejetons les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 15 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Rachel LE COTTY