TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/05926 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMD7

N° de MINUTE : 25/01617

DEMANDEUR

Madame [V] [R] veuve [M]

[Adresse 7].

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0467

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], prise en la personne de son syndic, la société l’IMMOBILIERE PARIROC sous la dénomination PECORATI TOUT L’IMMOBILIER, SARL

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par Maître Sylvain DUBOIS de la SELEURL SYLVAIN DUBOIS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0683

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] (93) se trouve soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il se trouve constitué de quatre corps de bâtiments principaux dénommés A, B, C, et D.

Au sein de cet ensemble immobilier, Mme [V] [R] veuve [M] est propriétaire des lots suivants :

— dans le bâtiment A, les lots n°1 à 8,

— dans le bâtiment B, le lot n°9,

— dans le bâtiment C, les lots n°10 et 11.

Le 9 avril 2024 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 juin 2024, Mme [V] [R] veuve [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. L’IMMBOBILIERE PARIROC devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— annuler les résolutions n°6, n°7 et n°8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] en date du 9 avril 2024 ;

— annuler les résolutions n°23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] en date du 9 avril 2024 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de la SELARL LYVEAS AVOCATS ;

— juger qu’elle sera dispensée de toute participation aux dépenses communes des frais de procédure liée à cette action.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]) sollicite de la présente juridiction :

— qu’elle rejette l’intégralité des demandes de Mme [V] [R] ;

— qu’elle le condamne à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 septembre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 20 octobre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à l’annulation des résolutions n°6, n°7 et n°8 de l’assemblée générale du 9 avril 2024

Selon l’article 14-1 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, l’article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose notamment que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

À cet égard, l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que divers documents doivent être notifiés aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, et qu’il en va ainsi notamment du projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel (2°).

En l’espèce, il appartient à Mme [V] [R] veuve [M] de rapporter la preuve des circonstances qu’elle invoque et et de ce que ces circonstances sont de nature à entrainer l’annulation des résolutions considérées.

S’agissant en premier lieu de son moyen tiré du refus d’approbation, par les copropriétaires, des comptes de l’exercice 2023, il est exact qu’il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 9 avril 2024 que la résolution n°4, qui portait sur l’approbation des comptes 2023, a été rejetée par les copropriétaires, et que les résolutions n°6, 7, et 8, qui portaient respectivement sur la modification du budget prévisionnel 2024, l’adoption du budget prévisionnel 2025, et l’adoption du budget prévisionnel 2026, ont été adoptées par les copropriétaires.

Cependant il ne ressort d’aucune disposition de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ou du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que le refus d’approbation des comptes de l’exercice empêche les copropriétaires de se prononcer sur la modification ou le vote du budget prévisionnel des exercices suivants.

S’agissant en second lieu de son moyen tiré de l’absence de communication par le syndic des éléments financiers permettant le vote des résolutions considérées, l’examen de la convocation qui a été adressée à Mme [V] [R] veuve [M] en vue de l’assemblée générale du 9 avril 2024 fait apparaître que celle-ci comportait, en annexe, s’agissant des budgets prévisionnels, le seul projet de budget prévisionnel de l’exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve, qui lui incombe, de la notification régulière aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour du projet de modification du budget prévisionnel de l’exercice 2024, du projet du budget prévisionnel de l’exercice 2026, et ni pour chacun des projets considérés de leur comparatif avec le dernier budget prévisionnel voté.

Ces omissions constituent autant d’irrégularités qui imposent l’annulation des résolutions n°6, n°7 et n°8 de l’assemblée générale du 9 avril 2024.

Sur la demande tendant à l’annulation des résolutions n°23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 de l’assemblée générale du 9 avril 2024

Le règlement de copropriété, charte commune de l’immeuble adoptée au moment de la mise en copropriété ayant valeur contractuelle, détermine notamment, en application de l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les parties communes et privatives de l’immeuble.

Les articles 2 et 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui définissent les parties privatives et les parties communes au sein de la copropriété, n’étant pas impératifs au regard de l’article 43 de la même loi, il est constant que le règlement de copropriété peut y déroger (Civ.3, 22 mai 1973, n° 72-11.406).

Il a par ailleurs été jugé que les clauses du règlement de copropriété, même non conformes à des dispositions d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été réputées non écrites par le juge.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] (93) a été établi par acte authentique le 1er mars 1958. Il contient les stipulations suivantes :

— la copropriété comprend, ainsi que cela a été relevé précédemment, quatre corps de bâtiments principaux dénommés A, B, C, et D ;

— l’immeuble se trouve divisé en quinze lots, chacun comprenant une partie privative, une quote-part des parties communes de l’ensemble de la propriété, et une quote-part des parties communes particulières au bâtiment considéré ;

— « les parties communes à tous les copropriétaires de l’immeuble comprennent en général toutes les parties non spécialement affectées à l’usage exclusif et particulier d’un appartement ou d’un local et de ses dépendances et celles qui sont déclarées comme telles par la loi et l’usage » ;

— « les parties communes à chaque bâtiment sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier à tous mes propriétaires de chacun de ces bâtiments et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses et parties communes générales sus énoncées » ;

— dans un paragraphe intitulé « RESERVES », « les choses communes de chaque fraction ne pourront être modifiées que par l’assemblée générale à la majorité des copropriétaires réunis en assemblée générale » ;

— « les parties communes déterminées comme il est dit plus haut ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité des membres de l’assemblée des propriétaires » ;

— dans un paragraphe intitulé « CAS IMPREVUS – MODIFICATIONS – DIFFICULTES », « les décisions qui auraient pour conséquence de modifier la destination de la propriété ainsi que celles qui autoriseraient la création d’ouvertures nouvelles dans les murs ou qui modifieraient les ouvertures existantes ne pourront être prises qu’à l’unanimité des copropriétaires », puis encore « toutefois, l’assemblée des propriétaires pourra à la majorité des voix des propriétaires présents ou représentés autoriser aux frais de ceux des propriétaires qui en feraient la demande, tous travaux et toutes installations dont il ne pourrait résulter qu’un accroissement de valeur pour l’ensemble ou quelque partie de l’immeuble ».

Lors de l’assemblée générale du 9 avril 2024 ont été votées les résolutions n°23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 qui concernent des travaux portant sur le bâtiment D de la copropriété, et plus précisément :

— résolution n°23 : régularisation de la modification de deux lucarnes du bâtiment D (modification pente et légère réhausse) selon le dossier de la déclaration préalable annexé

— résolution n°24 : régularisation de la création d’une lucarne sur la toiture du bâtiment

D selon le dossier de la déclaration préalable annexé

— résolution n°25 : régularisation de la transformation d’un petit balcon en lucarne sur le bâtiment D

— résolution n°26 : régularisation de travaux de création de trois châssis de toiture sur le bâtiment D selon le dossier de la déclaration préalable annexé

— résolution n°27 : autorisation de changer le rideau métallique du garage du bâtiment D

— résolution n°28 : autorisation de travaux de modification d‘un plan de toiture du bâtiment D comprenant création de châssis de toiture selon le dossier de la déclaration préalable annexé

— résolution n°29 : autorisation de rénovation de l’ensemble des menuiseries extérieures en blanc du bâtiment D selon le dossier de la déclaration préalable annexé

— résolution n°30 : autorisation de travaux d’un garde-corps à barreaudage pour l’escalier extérieur du bâtiment D selon le dossier de la déclaration préalable annexé

— résolution n°31 : autorisation de travaux de ravalement complet des façades (blanc cassé) du bâtiment D selon le dossier de la déclaration préalable annexé.

Le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne, dans sa résolution n°22 intitulée « note d’information sur le vote des travaux portant sur les parties communes spéciales », qu’il est rappelé à la demande de M. [G] qu’en application de l’article 6-2 de la de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. », que les résolutions qui suivent concernent des travaux relatifs aux parties communes spéciales afférentes au bâtiment D, que par conséquent seul le propriétaire des lots du bâtiment D prendra part au vote desdits travaux. Elle conclut que « les résolutions 23 à 31 concernent des travaux aux parties communes spéciales afférentes au bâtiment D, M. [G], unique propriétaire du bâtiment D, sera seul à procéder au vote ».

C’est ainsi que les résolutions n° 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 ont été adoptées, après le vote du seul propriétaire des lots du bâtiment D.

Il résulte cependant des stipulations du règlement de copropriété que ces travaux, qui touchent à des parties communes particulières au bâtiment D, ne pouvaient être décidés qu’à la majorité des copropriétaires réunis en assemblée générale, voire s’agissant de ceux autorisant la création d’ouvertures nouvelles ou modifiant des ouvertures existantes qu’à l’unanimité des copropriétaires.

S’agissant de l’article 6-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qu’invoque le syndicat des copropriétaires dans ses écritures, il convient de rappeler d’abord qu’une clause du règlement de copropriété ne peut être écartée que si le juge l’a réputée non écrite, ensuite que cet article 6-2 qui dispose en son troisième alinéa que « Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. » a été créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 12] en son article 209, et qu’il résulte l’article 2 du code civil que si la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, elle ne peut modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur.

L’ensemble de ces considérations commande, dès lors, l’annulation des résolutions n°23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 de l’assemblée générale du 9 avril 2024.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL LYVEAS AVOCATS à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic sera également tenu de verser à Mme [V] [R] veuve [M] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 2000 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser Mme [V] [R] veuve [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

PRONONCE l’annulation des résolutions n°6, n°7 et n°8 de l’assemblée générale du 9 avril 2024 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] ;

PRONONCE l’annulation des résolutions n°23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 de l’assemblée générale du 9 avril 2024 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, à payer à Mme [V] [R] veuve [M] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, aux dépens de l’instance ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la SELARL LYVEAS AVOCATS à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DISPENSE Mme [V] [R] veuve [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 15 Décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES