TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [O] [Y] épouse [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05332 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77IX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 13 janvier 2026

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT-OPH ( anciennement OPAC DE [Localité 4]), établissement piblic à caractère inductriel et commercial, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE

Madame [O] [Y] épouse [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05332 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77IX

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

L’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] HABITAT -OPH a donné à bail, sans justification d’un acte sous seing privé, à [O] [C], née [Y], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

La locataire ne paie pas les échéances régulièrement et un surloyer de solidarité a été appliqué.

Le 6 décembre 2024, le bailleur a adressé une sommation de payer mentionnant les conséquences d’une absence de paiement régulier des loyers et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 9 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 20 mai 2025, l’EPIC PARIS HABITAT- OPH a fait assigner [O] [C], née [Y], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de résiliation du bail et d’expulsion du logement. Il a dénoncé cet acte au représentant de l’Etat dans le département le 21 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience, l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH, par la voix de son conseil, reprend les demandes contenues dans son assignation et demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation consenti à [O] [C], née [Y], pour manquement grave à ses obligations contractuelles, en l’espèce de paiement des loyers à échéance et de réponse aux enquêtes ressources, après constatation de l’existence d’un bail verbal ;

— Ordonner l’expulsion de [O] [C], née [Y], ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, compte-tenu de sa situation d’occupante sans droit, ni titre des lieux ;

— Condamner [O] [C], née [Y] au paiement de la somme de 11.968,88 euros au titre de l’arriéré des sommes dues, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, outre les intérêts au taux légal, à compter de la sommation de payer, et pour le surplus, à compter de la délivrance de l’assignation,

— Condamner [O] [C], née [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel indexé, outre les charges éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué et ce, à compter de la résiliation judiciaire, jusqu’à complète libération des lieux ;

— Déboute [O] [C], née [Y], de toute prétention plus ample ou contraire ;

— Condamner [O] [C], née [Y], à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner [O] [C], née [Y], aux entiers dépens, incluant le coût de la sommation de payer.

A l’audience, il a indiqué que le surloyer de solidarité avait été annulé. L’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH a souligné que les paiements étaient irréguliers et qu’il n’y avait pas d’occupation réelle du logement.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, l’EPIC [Localité 4] HABITAT- OPH fait valoir que les loyers ne sont pas payés régulièrement, raison pour laquelle il est opposé à tous délais. Il indique que le bail date de juillet 2005.

A l’audience, [O] [C], née [Y], n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

L’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dès lors, le défaut de paiement régulier du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, un arriéré locatif a existé depuis décembre 2022 et un surloyer de solidarité a été appliqué, en l’absence de réponse aux enquêtes ressources correspondantes et de fourniture des pièces nécessaires au traitement, donnant lieu à la signification à la locataire d’une sommation de payer rappelant les conséquences de la défaillance dans le paiement des loyers, le 6 décembre 2024.

Malgré des paiements partiels et la régularisation des surloyers de solidarité à la suite des réponses aux enquêtes sociales et de la fournitures de pièces, la persistance et l’importance de l’arriéré locatif de [O] [C], née [Y], pendant plusieurs mois est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

L’absence de paiement régulier du loyer constitue un grave manquement de la locataire aux obligations du bail. En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail consenti à [O] [C], née [Y], sur l’appartement situé [Adresse 3], à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion du locataire

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut toutefois, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, dès lors que la résiliation du bail est prononcée, l’EPIC [Localité 4] HABITAT- OPH possède un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué en l’absence de libération volontaire des lieux.

En conséquence, l’EPIC [Localité 4] HABITAT- OPH sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de [O] [C], née [Y], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif

L’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH est bien fondé à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyers et charges échus impayés à la date de l’assignation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 octobre 2025, [O] [C], née [Y], lui devait la somme de 11.786,28 euros, au titre de l’arriéré locatif, échéance de septembre 2025 incluse, hors frais de commissaire de justice, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

[O] [C], née [Y], n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de [O] [C], née [Y], malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

En conséquence, [O] [C], née [Y], sera condamnée au paiement d’un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel indexé, outre les charges éventuellement révisées qui auraient été payées si le bail avait continué à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clefs à l’EPIC [Localité 4] HABITAT- OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [O] [C], née [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer du 6 décembre 2024.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [O] [C], née [Y], condamnée aux dépens, devra payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT – OPH, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CE MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail consenti à [O] [C], née [Y], sur l’appartement situé au [Adresse 3], à compter de la présente décision ;

AUTORISE l’EPIC [Localité 4] HABITAT -OPH à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [O] [C], née [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux, à savoir l’appartement situé [Adresse 3],

CONDAMNE [O] [C], née [Y], à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT -OPH la somme de 11.786,28 euros, au titre de l’arriéré locatif, échéance de septembre 2025 incluse, hors frais de commissaire de justice, avec intérêts au taux légal, à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [O] [C], née [Y], à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT -OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel indexé, outre les charges éventuellement révisées qui auraient été payées si le bail avait continué à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE [O] [C], née [Y], aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer du 6 décembre 2024 ;

CONDAMNE [O] [C], née [Y], à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT- OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection