TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires à:

— Maître Mylène MULQUIN

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

Copies certifiées conformes à :

— -Maître Mylène MULQUIN

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14811

N° Portalis 352J-W-B7H-C3HIJ

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEURS

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 8], S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Mylène MULQUIN de la SELARLU MULQUIN AVOCAT Membre de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G65

DÉFENDEURS

Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, es qualité de curateur à la sucession vacante de Monsieur [R] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [M] [V] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/14811 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HIJ

Madame [M] [V] épouse [Y] ( décédée)

[Adresse 3]

[Localité 5]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Décembre 2025

JUGEMENT

— Réputée Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

[M] [V] épouse [Y] et [R] [Y] étaient propriétaires indivis des lots n°6, 15 et 19 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées et suite au décès d'[R] [Y] survenu le 15 février 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante d'[R] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 14 novembre 2023 aux fins essentielles d’obtenir le paiement d’arriérés des charges de copropriété. L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 23/14811.

Par acte du 29 décembre 2023, il a fait assigner [M] [V] épouse [Y] aux fins d’obtenir sa condamnation solidaire avec [R] [Y]. L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 24/8009.

Les deux affaires étaient jointes le 10 février 2025.

Apprenant le décès de [M] [V] épouse [Y] survenu le 2 avril 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (la DNID) en qualité de curateur à la sucession vacante de [M] [V] épouse [Y] par acte du 20 mai 2025.L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 25/6234.

Par acte d’huissier du 20 mai 2025, les conclusions du syndicat des copropriétaires étaient signifiées à la DNID.

Les deux affaires étaient jointes sous le n° RG 23/14811.

Par courrier du 2 juin 2025, la DNID a indiqué, en sa qualité de curateur aux successions vacantes de [M] [V] épouse [Y] et [R] [Y], s’en rapporter à la justice sur les demandes du syndicat des copropriétaires précisant qu’elle ne serait ni présente ni représentée à l’audience de mise en état du 11 juin 2025.

Aux termes de ses conclusions du 20 mai 2025 signifiées par acte d’huissier du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 14-1 & 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l 'article 35 du décret du 17 mars 1965

Vu l 'article 1231-6 du Code civil

Vu l 'article 367 du CPC

Vu l 'article 700 du Code de procédure civile

Il est demandé au Tribunal de :

Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes et les déclarer bien fondées

En conséquence,

Condamner Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, es qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [R] [Y] et Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, es qualités de curateur à la succession vacante de Madame [M] [V] épouse [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], les sommes suivantes :

—  16.844,76 € au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires impayés arrêtés au 01/04/2025 inclus, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de la présente assignation,

—  2500 € à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive,

—  2500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner solidairement Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, es qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [R] [Y] et Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, es qualités de curateur à la succession vacante de Madame [M] [V] épouse [R] [Y] aux entiers depens de l’instance.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.»

Le directeur de la DNID n’a pas transmis de mémoire.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 11 juin 2025. Elle a été plaidée à l’audience du 4 décembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges impayées d’un montant de 16.718,76 euros arrêtés au 1er avril 2025 inclus.

Il justifie tout d’abord par la production d’une matrice cadastrale que M. et Mme [Y] étaient propriétaires indivis des lots n°15, 16 et 19 dans l’immeuble sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mars 2017, 27 mars 2018, 23 mai 2019, 18 septembre 2020, 29 mars 2021, 19 mai 2022, 12 mai 2023 et du 2 avril 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;

— un décompte de créance arrêté au 1er avril 2025.

Il ressort du décompte produit qu’une reprise de solde de 116,15 euros a été imputée sans être justifiée. Cette somme sera par conséquent déduite de la créance.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 16.602,61 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante d'[R] [Y] et M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de [M] [V] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.602,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de frais de recouvrement d’un montant de 126 euros comprenant les frais relatifs à trois mises en demeure.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais liés à trois mises en demeure du 31 octobre 2018, 10 septembre 2019 et 19 février 2020. Si la mise en demeure du 31 octobre 2018 est bien accompagnée de son bordereau d’avis de réception, tel n’est pas le cas de celle du 19 février 2020. En outre, celle du 10 septembre 2019 n’est pas davantage justifiée Par conséquent, seule la mise en demeure du 31 octobre 2018 sera retenue. M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante d'[R] [Y] et M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de [M] [V] épouse [Y] seront dès lors condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 42 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en affirmant que la carence des défendeurs lui cause un préjudice en le contraignant à une gestion plus serrée, faute de trésorerie.

Sur ce,

Il ressort des pièces communiquées que [R] [Y] et son épouse sont décédés bien avant la délivrance de l’assignation. En outre, il n’est pas démontré que la DNID ait fait preuve d’une quelconque mauvaise foi.

Faute de justifier tant de la mauvaise foi de ses créanciers que de l’existence et de l’étendue du préjudice lié à des difficultés de trésorerie et de gestion dont il se prévaut, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les autres demandes

En tout état de cause, M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante d'[R] [Y] et M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de [M] [V] épouse [Y] succombant à l’instance seront condamnés solidairement aux dépens.

Tenus aux dépens, ils seront en outre condamnés solidairement à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante d'[R] [Y] et M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de [M] [V] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 16.602,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante d'[R] [Y] et M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de [M] [V] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 42 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante d'[R] [Y] et M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de [M] [V] épouse [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante d'[R] [Y] et M. le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de [M] [V] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente